Un informe de CBRE muestra que el segmento inmobiliario de bodegas está alcanzando al fin la estabilidad luego de que la coyuntura generara una explosión en la demanda en lo industrial. Es que la pandemia y el boom del e-commerce hizo que la vacancia se situara en el subsuelo, pero ya cerrando el 2024 el mercado ha vuelto a sus volúmenes típicos.

Según la información de la empresa de servicios e inversiones inmobiliarias comerciales, durante la segunda mitad del 2024 el mercado industrial de bodegas llegó a una tasa de vacancia de 4,45%, experimentando su primera caída desde el segundo semestre del 2022.

Esta tasa de vacancia equivale a 237.205 metros cuadrados disponibles, lo que es 34 puntos bases menos que el semestre anterior, pero 78 puntos bases más que el cierre del 2023, de acuerdo a lo que explica el informe de CBRE.

“Tras el boom del e-commerce registrado durante la pandemia, que prácticamente agotó el espacio disponible y que dejo al mercado en vacancia cero, hemos visto un paulatino retorno a una actividad más típica (...) Esta relación nos habla de un mercado que está activo y que en términos de la relación entre oferta y demanda se ve equilibrado, y que alcanzaría rangos de vacancia entre el 5 y 7%”, declaró la senior research manager de CBRE, Ingrid Hartmann.

Desde la compañía destacaron el desempeño del submercado sur, que con una tasa de 4,07% al cierre del año bajó su vacancia en 3,58 puntos porcentuales versus el primer semestre del 2024. Por el lado contrario, se situó el submercado norte de la Región Metropolitana, que aumentó su vacancia semestral en 2,3 puntos porcentuales hasta alcanzar una tasa de 5,65%. Este último sector estuvo influenciado por 3 nuevos centros que iniciaron sus operaciones.

En cuanto a la absorción neta anual, los datos muestran que el mercado sumó 328 mil metros cuadrados, lo que un incremento de 73% por sobre el dato del 2023. Esta cifra está ligeramente por sobre el promedio de los últimos 10 años “reflejando el retorno a volúmenes típicos de mercado”, sostiene CBRE.

Entre julio y septiembre, se incorporaron 134.230 metros cuadrados nuevos al stock, sumando un total anual de casi 391.400 metros cuadrados, en un total de 17 proyectos. Más en detalle, se observa que 10 corresponden a proyectos nuevos, y 7 a ampliaciones de centros que ya existen.

Con esto, el año 2024 cerró con un stock de bodegaje que llega a los 6.141.117 metros cuadrados, de los cuales apenas 273.205 metros cuadrados están disponibles, como se mencionó anteriormente. De dicha disponibilidad, se observa que la mayor parte la concentra el sector poniente de la capital, con el 45,6% del total. A este le sigue el submercado norte con un 22,8%.

“Los espacios disponibles se distribuyen en 50 centros de bodegas de diversas características y tamaños, presentando una mayor diversidad en comparación con los semestres anteriores”, precisa CBRE.

Por otro lado, la firma también detalla que la mayor parte de la vacancia corresponde a centros de bodegaje construidos previos a 2015, concentrando poco más de la mitad del total (50,3%). Casi el 20% de la vacancia corresponde a bodegas construidas entre el 2015 y el 2019. Cerca de un 30% corresponde a centros posteriores al 2020.

“Esta distribución evidencia una preferencia del mercado por los centros más nuevos, que suelen iniciar sus operaciones con altas tasas de ocupación. Además, los proyectos futuros ya presentan tasas de pre colocación, gracias a una operación efectiva. Esto satisface la creciente y exigente demanda de arriendos, y permite una respuesta ágil ante un mercado dinámico y altamente competitivo en plena evolución”, expresó CBRE.

Finalmente, en cuanto a los precios dentro del mercado industrial, se ha observado una tendencia al alza en la segunda mitad del 2024, subiendo 4,75% versus el primer semestre del año pasado, y un 8,06% al comparar con el cierre del 2023. Este es el incremento más alto desde el segundo semestre del 2022.

“El alza de precios es un efecto del ingreso de nuevos proyectos, que a diferencia del periodo de vacancia cero, ahora están entrando al mercado con algún porcentaje de vacancia, y al ser un producto de mayor estándar constructivo tiene un precio superior. Adicionalmente, el alza de precios en contextos de baja vacancia es natural y nos habla de un comportamiento saludable en el mercado”, explica la senior research manager de CBRE.

El promedio ponderado de los precios de las bodegas alcanzaron un 0,169 UF por metro cuadrado. CBRE muestra que el alza fue transversal en casi todos los submercados, aunque el alza se concentra principalmente en los proyectos nuevos, los cuales tienen un valor un 13% más alto de lo que registran los proyectos más antiguos.

El submercado con el precio más alto promedio por metro cuadrado es el sector norte, con 0,183 UF, pese a tener la vacancia más alta. Le sigue el sector centro oriente con 0,174 UF, con la tasa de disponibilidad más baja en la Región Metropolitana. Por el otro lado, el precio más bajo lo tiene la zona norponiente con 0,157 UF por metro cuadrado, seguida del poniente con 0,165 UF.