A ún hay un fuerte potencial de crecimiento inmobiliario en la zona oriente de la capital. Por lo menos esa fue la conclusión a la que llegaron la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield Chile y el Centro de Inteligencia Territorial de la Universidad Adolfo Ibáñez, quienes identificaron alrededor de 500.000 m2 de uso mixto que podrían construirse en el nuevo polo inmobiliario que llamaron Nueva Providencia y que es parte del estudio Nueva Providencia: del tránsito a la permanencia”.
Se trata de la oferta que podría sumar el polígono atravesado por los ejes Providencia-Apoquindo, Vitacura y Nueva Providencia-Nueva Tajamar, sector que a juicio de los expertos, amerita ser tratado como un nuevo submercado de oficinas clase A.
Este potencial se sumaría a los 237.000 m2 de dos importantes proyectos de este tipo de oficinas que se están desarrollando en la zona de la mano del Costanera Center, en proyecto, y del Mercado Urbano de Tobalaba (MUT), hoy en construcción por Territoria. Solo este aporte de metros cuadrados “equivale al 14% del total de oficinas de Santiago al 2020”, indica el estudio.
El mercado de oficinas clase A en Santiago cuenta con 1,6 millones de metros cuadrados disponibles y se desarrolló con fuerza en el sector El Golf y en Apoquindo, calles que son colindantes al polígono identificado en este estudio como Nueva Providencia.
“Hoy en día encontramos que este sector está subdesarrollado, lo que supone un potencial interesante de crecimiento a futuro. Se trata de una zona clave y estratégica para Santiago y que es el punto de contacto y de tránsito diario de miles de personas que van a la zona por trabajo, comercio y también para hacer turismo por Providencia. También es usado como zona de conectividad con los emblemáticos sectores de El Bosque, El Golf y “Sanhattan”, se lee dentro de las conclusiones del documento.
Según explica Ariel Benzaquen, country manager de Cushman & Wakefield Chile, uno de los factores que ha hecho que esta zona todavía cuente con un importante potencial de crecimiento inmobiliario es el valor del metro cuadrado, precio que estima podría ubicarse a la mitad de los valores que se observan en El Golf, donde se venden los suelos más caro de la Región Metropolitana. Una de las estimaciones preliminares sitúa el valor del m2 en torno a UF 150 y UF 200.
“Esta es una zona que tuvo cierto desarrollo comercial hace unos sesenta años y que luego de la llegada de la línea 1 del metro, hace 40 años, el valor de la tierra se encareció. Por eso, cuando llegó la bonanza de principios de los noventa, donde el país creció al 7%, el desarrollo de los nuevos centros de negocios que se requerían se desarrollaron más hacia el oriente -sector conocido como Sanhattan-, donde era más fácil conseguir terrenos con edificaciones de baja altura que implicaran demoliciones menos complejas y a valores más baratos”, explica. Por eso, añade, este polígono “terminó siendo un lugar de paso, pero su ubicación estratégica -entre medio del centro histórico de Santiago y de la zona de viviendas al oriente de la ciudad- sigue siendo privilegiada”, dice.
Cuatro subzonas
El estudio identifica cuatro subzonas que estructuran el espacio urbano. Una de ellas es la Zona Costanera, donde se emplaza el complejo Costanera Center que ocupa casi la totalidad del territorio y acapara la atención por su dimensión y altura.
También se identifica El Golf, que cuenta con un amplio dinamismo de la construcción, especialmente en las últimas dos décadas, con desarrollo de edificios de oficinas icónicos de Santiago, edificios residenciales y donde ahora también se construye MUT.
La tercera zona es Tobalaba, que corresponde al núcleo articulador del sector, destaca el informe, y donde además se encuentra el predio del Hospital Metropolitano.
Finalmente, está la Zona Providencia, que es preferentemente residencial, de edificación en altura aislada, casas remanentes, y desarrollo de algunos edificios comerciales y de oficinas.
Normativa a favor
Otro de los aspectos que destaca el estudio es que la normativa existente posibilita alturas máximas que, según lo indicado por los expertos, no se encuentran desarrolladas, y “eso representa una oportunidad excepcional en términos de usos inmobiliarios de oficinas clase A”, dice el informe.
Según Benzaquen, en la actualidad hay varias inmobiliarias “pinchando” la zona, es decir, comprando metros cuadrados para sumar posiciones para un desarrollo rápido del polo. “El gran potencial de la zona es su condición de centralidad, oferta de servicios y conectividad, la cual requiere una mirada igualmente estratégica desde la perspectiva de la normativa”, explica Luis Valenzuela, director del Centro de Inteligencia territorial de la UAI.
Esto tiene que ver en cómo se configurará el flujo vehicular y de peatones una vez que los dos proyectos emblemáticos del sector estén funcionando a plena capacidad. Y también, agrega Ariel Benzaquen, hay que vislumbrar el impacto que generará la llegada de la nueva línea 7 del metro. “La buena noticia es que varios de estos factores se irán despejando en los próximos 18 a 24 meses, que es un plazo relativamente corto en el contexto de las inversiones inmobiliarias y el desarrollo urbano”, dice, lo que permitiría iniciar prontamente un potencial desarrollo de la zona.
¿La pandemia no retrasaría ese desarrollo?, “El efecto de este nuevo escenario que se está viviendo no debiese impactar mayormente para la compra de tierra, ya que este tipo de inversiones inmobiliarias son de largo plazo, por lo que la incertidumbre que pueda existir actualmente tiene poco peso en una evaluación financiera a 30 o 40 años”, indica Ariel Benzaquen.
