El mercado de centros de bodegas continúa con una alta demanda, principalmente por el auge del e-commerce, lo que ha llevado a que la vacancia por centros logísticos sea prácticamente cero. Según el informe de Cushman & Wakefield “Panorama de Inmuebles Logísticos” al cierre del tercer trimestre, para finales de este año se proyecta el ingreso de 101.145 m2, superficie que ya se encuentra 100% comprometida, mientras que la oferta de nuevos centros logísticos programados para 2023 ya cuentan con una ocupación del 50%.
De acuerdo a Mathieu Méot, Industrial & Logistics Broker de Cushman & Wakefield Chile, el principal factor que ha gatillado la alta demanda de metros cuadrados de centros de bodegaje es el comercio electrónico o e-commerce. “Por lo mismo, existen empresas que han decidido consolidar su canal digital con el objetivo de modernizar y dar mayor eficiencia a la operación, arrendando bodegas con mayor altura, mejor protección contra incendio y seguridad, y aumentan su superficie logística con miras a los próximos años”, explica.
Sobre la producción de este año, dice Méot que esta representa el doble de lo que se agregó al inventario en los años 2019 y 2020. “Así, para el segundo semestre de 2022 se prevé el ingreso de 121.925 m², que corresponden a ampliaciones de proyectos existentes en las zonas Norte y Norponiente, cerrando el año con un inventario acumulado de 5.167.349 m2 totales”, agrega.
Por otro lado, desde la empresa global de servicios inmobiliarios corporativos explican que la superficie que queda en construcción suma 471.373 m2, y se espera que más del 90% ingrese al mercado durante 2023.
Respecto del precio de arriendo promedio, al término del tercer trimestre se ubicó en 0,167 UF/M2 y corresponde a proyectos actualmente en construcción. No obstante, el informe da cuenta de que los nuevos centros logísticos que están más cercanos a la fecha de entrega han aumentado sus precios llegando a 0,173 UF por m2 y, por el contrario, aquellos que ingresarán al mercado en 2024 han ajustado sus precios alcanzando las 0,15 UF/M2 promedio.
A lo anterior, Méot añade que “la zona norte es el único submercado que todavía cuenta con 1.184 m2 de superficie disponible, junto con el mayor precio registrado, cerrando en 0.171 UF promedio por m2 mensual, mientras que el menor precio se concentra en la zona sur, con 0,158 UF/M2 promedio”.
Pero no ha sido solamente la alta demanda lo que ha hecho subir los precios, sino que existen otros factores. “El principal, la baja oferta de inmuebles logísticos, seguido por el alza de las contribuciones, la subida del costo de construcción y la mano de obra, y el creciente aumento del valor de los terrenos industriales para construcción de nuevos centros logísticos”, explica el ejecutivo de Cushman & Wakefield.
En cuanto a la vacancia promedio en los centros logísticos, durante el tercer trimestre de 2022, esta se situó en 0,02% y, de acuerdo al informe, se espera que durante el 2023 y 2024 ingresen un promedio de 460.000m2 anuales.
Ahora, de acuerdo a Méot, la demanda por bodegas podría variar durante el 2023. “El aumento de la inflación durante este año ha comenzado a impactar en el consumo, generando una contracción en la actividad comercial en general, lo que podría afectar a mediano plazo la demanda por bodegas, efecto que podría comenzar apreciarse durante el segundo semestre de 2023″.
A lo anterior, agrega que “en los próximos dos años el sector agroindustrial, que se ubica entre 14 y 21 kilómetros de distancia al centro de la ciudad, es la zona con mayor potencial de crecimiento, ya que cuenta con una superficie en construcción de 214.692 m2 y más de 900.000 m2 para nuevos proyectos, pudiendo en 2025 aumentar al doble su inventario”.
