Factores como el retroceso en las ventas, el ingreso de nuevos proyectos y/o etapas y un importante nivel de desistimientos registrado durante el 2022 son los que, entre otros, han llevado a que actualmente haya una oferta de viviendas superior al 30% de lo que se considera un año normal. Si bien desde la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) y distintas consultoras inmobiliarias descartan un sobrestock y aseguran que prontamente los niveles de oferta comenzarán a bajar, las expectativas de los consumidores por comprar una vivienda estarían contrayéndose. Esto, entre otras razones, por el panorama económico actual, las altas tasas de interés y los elevados precios.

Según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), en 2022 la oferta de viviendas en la Región Metropolitana alcanzó una cifra cercana a las 65.000 unidades disponibles, lo que significa un aumento de 12% respecto del 2021. La mayor parte de ese crecimiento se debe al segmento de departamentos, con una oferta que ronda las 60.000 unidades, esto es un incremento anual de 13%.

Caso distinto se da en el mercado de las casas. Si bien la oferta avanzó 5% el año pasado, se encuentra muy rezagada en comparación con sus promedios históricos: 4.700 unidades disponibles en 2022 versus 7.000 unidades promedio entre 2011 y 2019.

Con todo, “hay que destacar que son niveles altos de oferta, ya que su distribución según estado de obra ha estado muy equilibrada: 30% pronta entrega, 50% en verde y 20% en blanco aproximadamente durante este año”, señaló Nicolás León, gerente de estudios de la CChC.

De acuerdo a León, las 65 mil unidades que están disponibles están un 30% por sobre el promedio de la oferta observada en la última década, y un 38% por sobre lo que se podría considerar un año normal, “por lo tanto, nos encontramos frente a una situación inusual, no obstante, al hacer doble click en dicha oferta acumulada, vemos una buena distribución en las etapas del proceso constructivo en la que se encuentran los proyectos ofertados”.

Si bien la oferta es alta, el gerente de estudios de la Cámara asegura que 1 de cada 4 viviendas disponible en oferta está en proceso de obra gruesa, cerca del 20% en etapas iniciales del proceso de construcción y otro 20% en proyectos de venta en blanco; “por lo tanto, esto se podría definir como una distribución “sana” del stock de oferta”.

Por su parte, Matías Bucci, jefe del área de estudios de Colliers, concuerda con la Cámara en que efectivamente el stock disponible se encuentra por sobre a lo observado en años anteriores. Dice que durante el 2020 se generó un fuerte aumento del stock producto de la pandemia, aumentando en cerca de 140% desde el 2019 a ese año.

“Pese a esto, en los años 2021 y 2022 este stock ha disminuido lentamente producto de la venta de los mismos departamentos y dado la caída de ingresos de permisos de edificación, con lo cual ha disminuido el ingreso de nuevos proyectos en venta”, agregó.

Actualmente, según cifras de la consultora, en 2022 el stock promedio de departamentos era de 43.784 y las unidades vendidas fueron 14.600. En cambio, en 2021 el stock fue de 45.853 y las unidades vendidas fueron 23.511. En ese sentido, las cifras de ventas del año pasado se asemejan a las del 2020, en plena pandemia, y aún así fueron menores en porcentaje.

Como proyección, el gerente de estudios de Colliers asegura que durante el primer semestre del 2023 se espera que el ingreso de nuevos permisos de edificación mantenga su tendencia a la baja, y con ello el stock disponible de viviendas debería disminuir, pero lentamente.

Lo anterior “hasta que la situación económica e inflación se estabilice, lo cual podría mejorar las condiciones para adquirir un crédito hipotecario junto con una disminución en la tasa de interés, lo que debería entregar mayor dinamismo a este mercado, aumentando la velocidad de venta de las viviendas, y generando una aceleración en la disminución del stock disponible actual”, dice.

Por su parte, Claudia Sepúlveda, subgerenta inmobiliaria de GPS Property, asegura que la oferta de viviendas se encuentra en rangos históricos, lo cual afirma que se ve como tendencia desde el segundo trimestre del año 2021, debido a factores como el retroceso en las ventas, el ingreso de nuevos proyectos y/o etapas, y también debido al importante nivel de desistimientos registrado durante el año 2022 que alcanzó niveles de entre el 20% y 30%.

“Ahora bien, se debe precisar que el mayor nivel de oferta disponible está asociado al segmento de departamentos, que representa en torno al 90%, y es precisamente ahí donde se han alcanzado los máximos históricos, ya que en el segmento de casas los niveles de oferta han presentado una tendencia a la baja desde hace más de una década debido a la menor oferta relativa de suelo para el desarrollo de vivienda en extensión”, agrega.

Con respecto a la velocidad de la venta de viviendas, Sepúlveda dice que en 2022 se dio una significativa contracción, con una caída en ventas anual en torno al 20% - 60%, dependiendo del segmento.

Los segmentos que han tenido un relativo mejor comportamiento fueron los mercados más consolidados con mayor volumen de demanda, dice Sepúlveda, como los departamentos entre UF 2.500 a UF 3.500. “Y son precisamente esos los mercados que en general están explorando los distintos agentes inmobiliarios, con miras a disminuir su exposición hacia los segmentos de mayores precios que han visto muy afectada su venta en los últimos semestres”.

Además, la ejecutiva de GPS afirma que actualmente existe un backlog (reserva) importante de terrenos distribuidos entre los distintos agentes inmobiliarios que no ha podido materializarse en “proyectos en desarrollo y comercialización”. Esto, lo explica por “las significativas alzas en los costos de construcción y las restrictivas condiciones crediticias que han impactado tanto a la demanda como a la oferta, situación que es particularmente relevante en los segmentos de mayor precio de viviendas ya que poseen demandas más acotadas”.

Pese a lo anterior, dentro del contexto de oferta en niveles históricamente altos y con ventas que han caído en forma significativa, y que además desde GPS proyectan similares o algo superiores para el año 2023 en una perspectiva económica de desaceleración para el país, “no se deberían generar condiciones propicias para la entrada de una cantidad significativa de nuevos proyectos, particularmente en los segmentos de mayores precios sobre las UF 9.000, con lo que no debería aumentar en forma relevante la oferta disponible, y con ello un eventual sobrestock”, plantea Sepúlveda.

Mientras ocurre esta inusual alta oferta de viviendas -en particular de departamentos- se ha dado además otro fenómeno que actuaría como tope: una contracción en las expectativas de las personas para la compra de una vivienda.

Así lo reflejó un estudio de Enlace Inmobiliario realizado durante el último trimestre del 2022, sobre expectativas y percepciones del mercado inmobiliario, el cual evidenció que los factores económicos que marcan la tendencia estructural -inflación, tasa de interés y baja en el ahorro-, habrían agudizado las dificultades percibidas por quienes quieren comprar una vivienda.

Los datos recabados por la empresa mediante una encuesta muestran que para septiembre del año pasado un 70% de los consultados estaba cotizando una propiedad versus el 59% que lo hizo en diciembre. Además, el número de personas que postergó o desistió de la compra bajó en un 6%.

Al ser consultados por los motivos de desistimiento en la compra de una propiedad, un 53% señaló que es debido a la situación económica nacional. Le sigue un 44% que afirmó que prefiere esperar a que bajen las tasas de interés y un 40% que prefiere esperar a que las viviendas bajen de precio.

Más atrás, un 26% de los encuestados asegura que no comprará una vivienda ya que no le alcanza para ahorrar para el pie y un 16% dice que bajaron sus ingresos. Entre otros motivos se encuentran la pérdida del empleo y un cambio en las condiciones del crédito que tenían aprobado.

Así, los datos de la empresa muestran que la cotización y búsqueda se ve disminuida, mientras el desistimiento aumenta.

Por otra parte, el estudio también analizó a las personas que sí comprarán una vivienda, pero que por distintos motivos postergaron su decisión. La mayor parte (55%) lo hizo porque considera los precios de las viviendas muy altos. El 48%, en tanto, piensa que las tasas de interés siguen muy altas y el 44% postergó la compra por la inflación y el alto costo de la vida.

Más atrás le sigue un 34% que postergó la compra ya que su renta no le alcanza para pagar un crédito hipotecario. Entre las otras razones se encuentran: requisitos de los bancos “muy exigentes”, no haber podido ahorrar para el pie y temor a perder el trabajo.

Entre los que aplazarán la compra de su vivienda, un 39% lo hará hasta el 2024 y un 24% al año siguiente. Al igual que entre los que comprarán en 2023, la percepción respecto al momento que está pasando la industria determina la proximidad de la compra.

Con todo, de todas formas “la proyección a futuro muestra una disminución en la percepción de dificultad para acceder a un crédito hipotecario en los próximos 12 meses (45%), junto con una disminución progresiva en la percepción de alza de precio de las viviendas (53%)”, explica Sergio Barros, director ejecutivo de Enlace Inmobiliario.

Sobre el proyecto de fondo de garantía estatal del 10% que está impulsando el Ejecutivo para el pie de la vivienda, de acuerdo al estudio de Enlace Inmobiliario, tan sólo el 18% de los encuestados indica que lo conoce y, de ese número, el 27% sostiene que la iniciativa será de mucha ayuda.

Además, un 60% indicó tener un ahorro menor al 20% exigido por los bancos. En cuanto a la expectativa para cumplir con el ahorro necesario para solicitar un crédito, un 30% señaló que espera hacerlo en hasta 6 meses y un 32% indicó que lo haría entre 6 y 12 meses.

“Ahorros propios son la principal fuente de financiamiento del pie (77%), no obstante los bonos/subsidios y los créditos de consumo aparecen como una alternativa que se estaría considerando y que podrían ser complementaria al ahorro”, sostiene Barros.

Para la ejecutiva de GPS Property, en la medida que se reactiven las condiciones de demanda y oferta, particularmente asociados a los segmentos beneficiados con el proyecto de garantías especiales, “tanto por el lado de las empresas como de los beneficiarios personas naturales -viviendas de hasta UF 4.500-, esos segmentos deberían mejorar su comportamiento global, permitiendo el ingreso de nuevos proyectos y apoyando la venta de las viviendas en oferta, lo cual también contribuiría a disminuir el riesgo de un sobrestock de viviendas, al menos en los segmentos mencionados”.