Oficinas premium comienzan a sentir el impacto del Covid-19

La icónica Torre Costanera podría extender más de lo presupuestado su proceso de colocación de metros cuadrados en el mercado de oficinas premium de Santiago. Hoy, el emblemático edificio perteneciente al holding inmobiliario de Cencosud que ya alberga a marcas como Bayer, Liberty y Bank of China, por ejemplo, tiene un 40% de vacancia de la superficie disponible, que llega a 15 mil metros cuadrados, colocación que podría sentir el impacto que ya está experimentando tímidamente el sector, producto del coronavirus.

En el segundo trimestre del año, el segmento de oficinas de alto valor, o clase A, empezó a resentir la escasez de movilidad de la capital como efecto de las cuarentenas y del teletrabajo. De hecho, hay varias compañías que no han renovado contratos e, incluso, ya hay algunas firmas que han hecho devoluciones de metros cuadrados de algunas oficinas debido a esto, explica el gerente del Área Inmobiliaria de Colliers Internacional, Enrique del Campo. Esta tendencia, que recién comienza a notarse, estima que se podría profundizar hasta registrar un nivel máximo de vacancia en 2021.

“Hemos visto un aumento paulatino en las disponibilidades de oficinas en distintos sectores del Gran Santiago. Tras el decaimiento de la actividad económica, las empresas han ido dejando superficie, ya sea por el aumento del teletrabajo o por la disminución del personal, con foco en la optimización de los espacios de trabajo y reducción de costos operativos. Lo anterior pronostica un aumento en las vacancias para los próximos trimestres, con un peak estimado para mediados del próximo año y cuya magnitud dependerá de qué tan profundo sea el ciclo recesivo”, señala.

Según los análisis de la consultora, entre abril y junio recién pasados, hubo 134.889 m2 disponibles, los cuales corresponden a una vacancia del 5,5%, aumentando los niveles de disponibilidad en cerca de 20.000 m2 respecto al trimestre anterior. De ese total, las comunas de Santiago y Providencia -zona donde está ubicado el complejo de oficinas que forma parte del Costanera Center-, en conjunto, han dejado libres de uso cerca de 11 mil metros cuadrados.

Este escenario, recalca Del Campo, “sin duda” generará un impacto a la baja en los valores de los arriendos. “La situación es parecida a la que ocurrió durante el periodo 2014-2015 en el Gran Santiago, donde los índices de vacancias superaron los 2 dígitos y los precios de arriendo descendieron, con amplia oferta y propietarios dispuestos a dar mayores concesiones para evitar un aumento de las vacancias en sus respectivas carteras”, indica. Y recalca que hoy “han surgido y seguirán surgiendo muy buenas oportunidades para arrendar oficinas bien ubicadas a valores más accesibles”.

Sin embargo, en el segundo trimestre del año la consultora notó un alza marginal en los valores comparado con los primeros tres meses del ejercicio, alcanzando las UF 0,54 por m2. “Esta leve alza en el precio promedio se explicaría directamente por el aumento en la disponibilidad de m2, ya que estos nuevos metros disponibles tienen precios superiores a los que habían el trimestre anterior, ya sea por factores de ubicación, conectividad o calidad de los espacios de las oficinas”, explican en la firma. Y añaden que las zonas de Providencia y El Bosque-El Golf fueron los submercados donde se vio un mayor incremento de precios, de UF 0,02/m2 y UF 0,03/m2, respectivamente.

La nueva tendencia también es compartida por JLL. “En el segmento de oficinas clase A, hasta ahora se ha registrado un leve aumento en la vacancia y, si bien esperamos que siga aumentando en el segundo semestre, aún se ubicaría en rangos saludables. Hoy en día la disponibilidad de metros cuadrados de alto estándar es baja”, sostiene Felipe Bertolino, research consultant de la consultora en Chile.

Manifiesta que las oficinas premium es una industria consolidada en Chile, con contratos a largo plazo y donde conviven un gran número de actores y distintos tipos de propietarios, entre los que figuran fondos de renta, compañías de seguros, family offices e inversionistas particulares, con rentabilidades y vacancias similares a países desarrollados como Estados Unidos.

En Chile, al primer semestre, existen 1.698.088 metros cuadrados calificados como “Clase A”, mientras que la superficie disponible llega a 79.280 metros cuadrados, con una vacancia de 4,7% en el período, según un estudio de Cushman & Wakefield.

Y en la Metropolitana, en este segmento de oficinas, es la zona de El Bosque-El Golf la que tiene la mayor participación de mercado, con un 36%, le sigue Santiago y Nueva Las Condes, ambas con un 17%, y Providencia, con 12%, según Colliers International.

“Todavía hay que ver el desarrollo tanto de la pandemia como del fenómeno social en Chile (para ver un efecto) porque, en general, el mercado de oficinas premium en Santiago es bastante concentrado, con números muy sanos”, destaca Bertolino, quien agrega que si bien se ha visto un leve incremento en la vacancia, “el número sigue estando muy por debajo del punto de equilibrio, en torno al 7%”.

“Hasta el momento es difícil cuantificar el impacto directo que ha tenido la pandemia en el mercado de oficinas clase A, sobre todo porque en los principales indicadores del mercado aún no se ven variaciones significativas y cien por ciento atribuibles a la pandemia. Si bien se ha notado una disminución en el ritmo del mercado, este se ha adaptado a las circunstancias de diferentes formas y sigue con su dinamismo. Prueba de esto es que hay empresas que actualmente están en búsqueda de oficinas, ya sea por planes previos a la pandemia o porque necesitan generar cambios”, explica.

En Cushman & Wakefield resaltan que la estructura de los contratos de arriendo en Chile es bastante rígida e impide terminarlos unilateralmente. Pero, pese a eso, sí se han visto ceses de algunos de estos compromisos, dice Gustavo Valenzuela, director de Brokerage de la consultora. “Efectivamente, se han visto algunas terminaciones y devoluciones, pero más significativamente se ha visto el ingreso de una oferta de superficies en subarriendo, donde el arrendatario pone en subarriendo una porción de la oficina para la cual él tiene un contrato a mediano largo plazo”.

No es una situación crítica, admiten los consultados, y señalan que todavía existen consideraciones a las cuales tomarles el peso. “Aún hay que entender si, una vez que se levanten las restricciones, el fenómeno del teletrabajo se mantendrá e impulsará el ajuste de los espacios de oficinas”, enfatiza Valenzuela.

De todas maneras, en la industria sostienen que como efecto de la crisis se podría comenzar a notar un aplazamiento de proyectos de edificios de oficinas como sucedió entre 2008 y 2009, por el impacto de la crisis subprime. “Los plazos involucrados en el desarrollo de proyectos nuevos son lo bastante largos para permitir a los desarrolladores observar los fenómenos sociales y adaptar su oferta en forma y plazos de manera de mantener una vacancia sana y precios consistentes”, señala una fuente de la industria.

También podrían verse mayores concesiones por parte de los arrendadores hacia los arrendatarios como, por ejemplo, más meses de gracia y financiamiento y facilidades para poner término a los contratos.

Pero no todas son malas noticias, pues a pesar del confinamiento al que el país se sometió a partir del 15 de marzo, igualmente ingresaron más metros cuadrados al mercado, a través de los casi 9 mil m2 del edificio Manquehue Norte ubicado en Nueva Las Condes.

Sin embargo, para el período se esperaba la entrada de más proyectos, detalla un reciente informe de Cushman & Wakefield. “Para la ciudad de Santiago, en este año se esperan 74.171 m2 de nueva superficie que corresponden a la superficie remanente del Costanera Center, con 44.064 m2, los edificios Nueva Córdova (21.264 m2) y Vespucio 345 (8.843 m2), esto indicaría un incremento de los submercados de Providencia (+41,8%), Nueva Las Condes (+5,6%) y El Golf (1,2%). Esto está sujeto a posibles demoras como resultado del poco progreso, primero por la crisis social que impactó directamente en los trabajadores y luego por la pandemia y la cuarentena establecida por las autoridades sanitarias”, señala la consultora.

En el grupo Patio también son cautos al hablar del impacto de la crisis sanitaria en sus oficinas. Hasta la fecha, los desarrolladores y operadores de strip centers, edificios de oficinas e instalaciones industriales -ligados a la familia Jalaff-, no han tenido devoluciones de metros cuadrados, pero sí han vivido el fenómeno de la no renovación de contratos. “No hemos tenido devoluciones anticipadas por Covid. Sí existen algunos contratos que expiraron en este período y no fueron renovados, pero esta situación corresponde a solo un 1% del portafolio de oficinas premium de Grupo Patio”, cuenta Javier Acevedo, gerente de Patio Oficinas, una de las cinco divisiones de negocio de Grupo Patio.

El ejecutivo destaca que actualmente tienen una tasa de ocupación de 93% y proyecta que debieran sostener ese nivel durante el segundo semestre. “Hemos podido mantenernos sólidos durante la actual crisis, principalmente por tres razones: en primer lugar, contamos con contratos a largo plazo; en segundo término, los clientes de oficinas premium son, en general, empresas grandes, sólidas en términos financieros y con mayor tasa de estabilidad y, en tercer lugar, nuestros activos están muy bien ubicados, atributo que es muy atractivo para las empresas, especialmente en el actual contexto”, explica.

Hasta ahora, el grupo solo ha evidenciado una disminución temporal de flujo de personas en sus oficinas, ya que muchos de sus arrendatarios han adoptado la modalidad de trabajo remoto. “Dado lo anterior y con el objetivo de tomar los máximos resguardos posibles para cuando nuestros clientes regresen a sus oficinas, hemos implementado la iniciativa Tu Patio2, una completa intervención de todos los espacios comunes, con la posibilidad de que además se sume cada uno de los espacios privados, para mantener la distancia física y que se adopten todas las medidas necesarias de bioseguridad. Además, con esta iniciativa buscamos promover cambios de hábitos para el corto y mediano plazo”, señala Acevedo.