Precio de viviendas en Santiago se desacopla de trayectoria de la inflación en los últimos tres años

En medio de las duras consecuencias que ha tenido la pandemia en la economía chilena, el mercado inmobiliario ha vivido un periodo de ajuste poco habitual. Según un estudio de la consultora y auditora internacional Deloitte, los precios de venta de las viviendas en el Gran Santiago vivieron un inédito desacople respecto de la trayectoria de la inflación durante los últimos tres años, marcados por los efectos de la crisis del Covid-19.

La investigación, a cargo de Mariana Lisperguer, socia de Value Advisory en Deloitte, considera la senda de precios de transacciones de viviendas (casas y departamentos) en la Región Metropolitana entre el periodo enero de 2014 hasta marzo de 2023 en comparación con la evolución de la UF (Unidad de Fomento). El índice de correlación detectado en todo el período fue de 0,75, lo que significa que los precios se encuentran en este lapso altamente vinculados al rumbo del valor de la UF. Hay mayor correlación si el indicador es más cercano a 1 y menos correlación si el índice es más más cercano a 0.

Sin embargo, al considerar sólo el periodo de los últimos tres años, que incluye la pre y pospandemia, el comportamiento es distinto. Entre marzo de 2020 y el mismo mes de 2023, el índice de correlación cae a 0,049, lo que revela un fuerte desequilibrio entre la trayectoria de la UFy los valores de las viviendas en la capital (ver infografía).

Al poner foco en algunos lapsos de los últimos tres años, el estudio precisa que durante los últimos meses del año 2020 y todo el 2021 se experimentó un alza significativa en los precios de la vivienda que no se relacionan necesariamente con la ruta tomada por la inflación en el periodo. La trayectoria zigzageante de los precios de la vivienda llevó a que los valores transados de casas y departamentos en 2022 regresaran a los niveles vistos en el año 2020, añade el estudio.

“En periodos de estabilidad la variación de precios transados se relaciona más a la inflación que a factores propios del mercado. Sin embargo, en periodos de alta incertidumbre o inestabilidad son otros los factores que inciden en la fluctuación de precios transados y es en este periodo que se pueden encontrar mejores oportunidades de inversión”, sostiene Deloitte.

Los factores que han influido en este fenómeno inmobiliario de los últimos tres años son múltiples, especialmente influidos por la oferta y demanda. Según Deloitte, entre los años 2020 y 2023 se registró en Chile un alza significativa en los precios de construcción de cerca de un 30%, de acuerdo estimaciones de la Cámara Chilena de la Construcción, a lo que se suma un aumento de las tasas de interés a niveles históricos por parte del Banco Central para frenar la espiral inflacionaria. Mientras la tasa de Política Monetaria alcanzó un máximo de 11,25% en octubre de 2022, la inflación llegó a un peak de 14,1% en agosto del año pasado.

Adicionalmente, añade la consultora, el periodo se caracterizó por un aumento del riesgo por parte de los inmobiliarios vinculado al alza en los plazos para los permisos de construcción y la consecuente incertidumbre jurídica.

“Hay un desequilibrio entre la oferta y demanda. La oferta está muy ajustada en términos de precio real, dado que hay una presión muy grande de costos (…) hay muchas jugueras dando vueltas en el mercado inmobiliario”, afirma Mariana Lisperguer de Deloitte, quien espera que este desajuste pueda aminorarse parcialmente durante el próximo año en le medida que sigan bajando las tasas de interés y la inflación.

Para Deloitte estos factores que rompen con la tendencia de correlación entre la UF y el precio de la vivienda tienden a beneficiar a los inversionistas institucionales. “Existe actualmente una especie de ‘tormenta perfecta’ para el alza de precios en las viviendas en el mediano y largo plazo, asociada al alto déficit habitacional de Chile y la escasez de suelo apto para construir en altura, sumado a que se ha frenado el ingreso de nuevos proyectos habitacionales en el periodo de pandemia, todo lo cual limitaría la oferta en el mediano plazo, mientras que la demanda se mantiene o podría aumentar. Esto significa que inversionistas con liquidez podrían comprar en el periodo actual de crisis inmuebles a precios bajos, apostando a una plusvalía futura, y así obtener altas rentabilidades en el mediano o largo plazo”, concluye la empresa auditora internacional.P