Precios de las viviendas siguen subiendo mientras las ventas caen, especialmente en departamentos

Los elevados precios de las viviendas, que no paran de aumentar, hoy representan una de las mayores trabas para adquirir un inmueble. Porque pese a que la venta de propiedades viene disminuyendo en el último tiempo, los montos transados en el sector no bajan.

Según el último informe de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), la comercialización de viviendas nuevas en Santiago cayó 10,7% en el tercer trimestre de este año, en relación al mismo período de 2018. En total, se vendieron 8.393 inmuebles entre julio y septiembre.

El resultado trimestral se explica principalmente por la caída de 13,5% en la venta de departamentos, dado que la comercialización de casas prácticamente no registró variaciones (0,6%) y mantuvo la estabilidad observada desde 2016. Si bien los departamentos representan el 77% de la venta total, su participación es 3 puntos porcentuales inferior al de hace un año.

Así, a septiembre la venta de viviendas en Santiago acumula una caída de 1,7% respecto al mismo período de 2018, baja que se explica fundamentalmente por el peor desempeño del mercado de departamentos. Esto, porque la venta de casas durante los primeros nueve meses del año creció 17,7%.

Mientras, los precios no detuvieron su alza. En el tercer trimestre de este año, los valores de los inmuebles subieron 6,5% anual. El mayor incremento lo registraron las casas, cuyos valores se elevaron 10,8%, mientras que el de los departamentos creció en 4,5%. A septiembre el precio de las viviendas registró un alza anual promedio de 7%, el mayor nivel desde 2017.

Asimismo, en 10 años el precio de las viviendas ha subido 75%, más del doble de lo que lo ha hecho la inflación (35%).

Según el documento, el alza de precios que más se desaceleró fue en departamentos de la zona norponiente. Aunque en el resto de las zonas también se desaceleró. Los departamentos de la zona sur y centro fueron los que más aumentaron sus valores, 9,8% y 4,1%, respectivamente.

Por ello, es que en medio de una caída en las ventas y un alza en los precios, es que el monto transado, que alcanzó 34 millones de UF en el período julio-septiembre, fue 1,4% superior a la del mismo trimestre de 2018. "Dado que este aumento es superior al registrado por las ventas en el período, se deduce un efecto precio positivo y próximo a 12%", señaló el estudio de la CChC.

Javier Hurtado, gerente de Estudios del gremio, también explica que esto se relaciona con la venta de viviendas de mayor precio. De hecho, las viviendas de tramos intermedios, es decir, aquellas entre las 2 mil-4 mil UF y superiores a 6 mil UF, fueron las que más ganaron participación respecto de 2018, en desmedro de aquellas bajo las 2 mil UF, que concentraron el 12% de la demanda, su valor más bajo desde que se tiene registro. De hecho, hace un año representaba el 28% de la demanda.

Una situación similar se dio en el caso de las casas, donde los inmuebles de valor intermedio, entre las 1.500 UF y 3.000 UF, son las que más elevan su participación en el total de ventas.

"Ha caído más la venta de viviendas más baratas, que es el mercado más grande, que el de inmuebles más caros. Esto pasa porque la oferta también cae y hace que una parte importante de la población tenga cada vez menos acceso a la vivienda, porque los costos suben producto de todas las restricciones, es más difícil hacer proyectos", explica Hurtado. Y los elevados precios, agrega, "está produciendo que una cantidad importante de gente de segmentos de menores ingresos ya no tengan acceso a la vivienda".

Dice que, dado que todavía las comunas siguen restringiendo la constructibilidad, "es probable que en el corto plazo los precios sigan subiendo", en los rangos que hoy se ven.

La oferta tampoco logra repuntar. En el tercer trimestre la oferta registró una caída de 8,8% respecto de igual período de 2018, alcanzando uno de sus niveles más reducidos de los últimos 3 años. Al igual que los departamentos, las casas de tramos intermedios (3.000 a 4.000 UF) y superiores (más de 6.000 UF) son las que ganaron más participación, en detrimento de los tramos de menor valor (hasta 2.000 UF), que apenas concentró 20% de la oferta.