ESPECIAL INVERSIONES: Quinta Normal y Estación Central lideran rentabilidad inmobiliaria en el Gran Santiago

No es casualidad que el desarrollo inmobiliario en el Gran Santiago en los últimos dos años se haya concentrado en comunas como Quinta Normal y Estación Central. Se trata de dos municipios donde el retorno por metro cuadrado de los departamentos ha superado el 7% -en términos anualizados- desde el 2016.

Estas comunas son las que muestran las cifras más altas en el Gran Santiago, según cálculos de la consultora Arenas y Cayo, que analizó el rendimiento de los departamentos en las principales comunas de la capital. Pese a que este año se ha evidenciado una disminución con respecto a 2017 debido a una sobreoferta, la rentabilidad promedio en Quinta Normal (-3,7%) y Estación Central (-13%) no ha bajado de ese piso.

Saber la rentabilidad que genera una propiedad al año es uno de los aspectos que el inversionista considera al pensar en adquirir una vivienda, sobre todo cuando se trata de una oportunidad de inversión, es decir, comprar para arrendar, de tal forma de hacer más provechoso el negocio.

En el Gran Santiago, la rentabilidad que generan los departamentos sufrió una baja el año pasado en relación a 2016, producto del alto valor de venta de los inmuebles en términos de metro cuadrado, y el lento crecimiento del precio promedio de los arriendos en el mismo período. Entre 2016 y 2017 la rentabilidad se mantuvo entre 5% y 5,5%. No obstante, se visualiza un panorama más favorable. En lo que va del año, según cifras de Arenas y Cayo, en promedio una propiedad ha rentado 5,8% respecto a su valor comercial.

Algunas de las comunas que poseen rentabilidades al tercer trimestre por sobre la media capitalina son Independencia (6,3%), Recoleta (6,1%), San Miguel (6,1%), Santiago (6,3%) y La Florida (6,2%). El factor común que une estas seis comunas, explican los expertos, es que en estas zonas la tendencia son las construcciones de uno o dos dormitorios, que en general producen mejores ganancias que las superficies más grandes.

No es coincidencia tampoco que precisamente estas zonas concentren la mayor oferta. Según cifras de Colliers a junio de este año, Santiago Centro, La Florida y Estación Central eran las cuatro comunas -detrás de Ñuñoa-, con el mayor número de proyectos de departamentos en oferta con 51, 38 y 35 iniciativas, respectivamente. Tanto en Santiago como en Estación Central, más del 50% de la oferta son departamentos de 1 dormitorio y 1 baño y cerca del 30% son inmuebles de 2 dormitorios y 2 baños.

Otro factor que explica el interés de los inversionistas por estas zonas es la alta demanda por vivir allí, principalmente por la buena conectividad, lo que impulsa el precio de los arriendos. "Hoy, entre el 60% y 70% son departamentos que están en el rango promedio de 45 a 50 m2. Eso significa que hoy lo que la gente está requiriendo son departamentos en esas dimensiones", dice Reinaldo Gleisner, consultor del Área de Corretaje de Colliers.

Por otra parte, dicen en la industria, se trata de sectores donde reside gran cantidad de inmigrantes, que produce una alta demanda y un alza en precio de los arriendos. "El mercado de arriendos está tendiendo al alza, por el nuevo índice de inmigrantes, los millennials y la dificultad para comprar", dice Javiera Basso, gerenta de Consultoría y Valorizaciones de JLL.

En el caso de La Florida, Gleisner cuenta que hay un importante desplazamiento de la oferta y de la demanda hacia esa comuna. Esto, debido a que existe un "rebalse de Santiago y las comunas aledañas", dice. "Y por otro lado, La Florida tiene un virtud muy importante que es el área del Mall Plaza Vespucio, donde están todos los servicios", agrega.

Según la firma, en el sector oriente de la capital se observan rentabilidades más acotadas: Providencia, Ñuñoa, Las Condes y Vitacura exhiben durante el mismo período de análisis una retorno en torno al 5%. No obstante, en Vitacura, Ñuñoa y Las Condes, se ha evidenciado un alza al tercer trimestre.

Para el resto de 2018, Cristián Gutiérrez, gerente de Estudios de Arenas y Cayo, cree que la rentabilidad seguirá estabilizada. "Todavía sigue habiendo una alta oferta", dice. A nivel general, añade que al menos hasta fines de 2019 no se volverá a niveles de 2015, cuando la rentabilidad en el Gran Santiago era sobre el 6%.

El panorama que se observa en algunas capitales regionales es dispar. En el caso de Antofagasta, la rentabilidad al tercer trimestre de este año promedió 6,1% en términos anualizados, impulsado en gran parte por la mejora en la actividad minera, dice Arenas y Cayo. Y es que en 2017 promedio apenas llegó a 4,8%.

Pese a que la rentabilidad en la V Región es menor, el escenario al menos es de estabilidad. En el caso de Valparaíso y Viña del Mar, la rentabilidad en los primeros 9 meses del 2018 promedió 5,1%, cifra similar a la que se ha observado en los últimos dos años.

Escenario similar es el que se ha visto en la Región del Biobío. En Concepción, por ejemplo, la rentabilidad promedió 6,4% al tercer trimestre, un alza en comparación a igual período de 2017, cuando promedió 6,2%.