El mercado del bodegaje en Chile ha mostrado un fuerte dinamismo durante los últimos años de la mano del e-commerce. Pero, lejos de desacelerarse, esta tendencia seguirá acentuándose en 2024 y 2025 y promete concentrar su dinamismo en las zonas norte y norponiente de la capital, según un estudio de EY y Alaluf al tercer trimestre de 2023.

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La investigación “Desafíos y oportunidades en el sector inmobiliario de logística y bodegaje” que la consultora y la intermediaria inmobiliaria realizan anualmente muestra a Renca, Colina y Lampa como las comunas más beneficiadas con esta expansión debido a su ubicación estratégica como centros de acceso al Gran Santiago.

El estudio revela que hoy existen 4.679.631 metros cuadrados de bodegas clase 1 (centros logísticos sobre los 800 m2 y una “altura hombro” sobre 8 metros) y 998,114 de bodegas clase 2 (centros de módulos flexibles que incluyen oficinas y/o showroom y con formato desde 200 m2). Ambos tipos de bodegas suman 137 centros en toda la Región Metropolitana (ver infografía).

En cuanto a la participación de mercado por zonas de la Región Metropolitana, la ubicación norponiente lidera los centros ya construidos con el 23,6% de bodegas clase 1 y con el 31,8% de este tipo de instalaciones clase 2. Le sigue la zona poniente con el 38,2% y 11,8%, respectivamente.

Para Sebastián Casals, gerente comercial de Alaluf, el dinamismo mostrado hasta ahora tendrá una nueva y vigorosa etapa en los próximos 24 meses. En base a los anteproyectos, permisos aprobados y modificaciones registradas en las municipalidades al tercer trimestre de este año, estima que la superficie construida a fines de 2025 superará los 7 millones de metros cuadrados, lo que es un alza 30% respecto de los 5,6 millones de metros cuadrados existentes en la actualidad.

“A pesar de los tiempos que vivimos, hay gente que está dispuesta a sacar una autorización municipal para construir metros cuadrados de bodegas en los próximos 24 meses. La gran pregunta es si se van a poder absorber todos estos metros cuadrados en términos de vacancia en el futuro”, se presgunta Casals.

“Hay industrias que se vieron favorecidas con la pandemia y que necesitan ampliarse. También hay actores nuevos que están llegando, sobre todo chinos, que necesitan centros de distribución construidos. Por otro lado, están los data center, que son como los primos de los bodegajes”, añade el especialista de Alaluf al entregar las razones que pueden explicar el fuerte dinamismo de bodegas en el Gran Santiago.

A su vez, Matías Pontillo, socio adjunto de Consultoría Inmobiliaria de EY, alerta sobre el gran crecimiento que seguirá teniendo esta industria y la rentabilidad futura que podrían tener los inversionistas que apuestan por este mercado.

“Si bien es cierto la vacancia es cercana o menor al 1%, el año pasado era de 0,30% aproximadamente. Es decir se duplica o triplica en 12 meses, dependiendo del sector y la clase (...)

Creemos que el aumento de la vacancia se irá incrementando en la medida que haya mayor disponibilidad de superficie, poniendo a prueba la capacidad de absorción del mercado”, sostiene el experto de EY.

El estudio también incluye una encuesta a los principales actores de la industria sobre los desafíos más relevantes para este mercado en los próximos dos años. Incertidumbre económica y política, financiamiento, seguridad del entorno, y aumento de costos se empinaron como las mayores preocupaciones de los encuestados de la industria este año.