Se duplica la vacancia en departamentos de renta residencial y crece presión en precios

El mercado de renta residencial -también conocido como multifamily- en Santiago, que es cuando inversionistas compran edificios nuevos para arrendarlos a terceros a través de un administrador, está viviendo su etapa más compleja.

Las cuarentenas en la Región Metropolitana, a raíz de la propagación del coronavirus, han desacelerado la actividad, lo que se agudizó en el segundo trimestre.

De acuerdo con un informe de BDO, que analiza a esta industria al segundo trimestre, la vacancia o disponibilidad de departamentos de este tipo se duplicó respecto a los primeros tres meses del año, alcanzando un 9,1% de las unidades.

Las comunas que exhiben mayores departamentos desocupados son Ñuñoa, con una vacancia total de 61,8% de las unidades disponibles, Puente Alto (36,3%), Quinta Normal (32,3%) y Las Condes (23,8%).

Si bien estas comunas muestras un alto porcentaje de vacancia, el promedio total es bajo 10% en la Región Metropolitana porque Santiago Centro, que es la zona que agrupa el 43,6% de los departamentos de este tipo, tiene una disponibilidad total de 4,7%. Ocurre lo mismo con Independencia, que le sigue con el 20,4% de este mercado de edificios, con una vacancia de 6,2%.

De todos modos, los niveles de desocupación, incluso en Santiago Centro que totaliza un porcentaje más moderado, serían preocupantes. En el informe muestran que el porcentaje de vacancia de Santiago en el segundo trimestre significa un aumento de 28 puntos bases, más del doble en relación al primer trimestre. Asimismo, esta comuna presenta una caída de 3,2% en el canon promedio de arriendo, llegando a un valor unitario de 0,3 UF/m2.

“Si sigue la misma tendencia, podríamos tener vacancias cercanas al 10% a final de año”, aventura Emilio Venegas, socio de finanzas corporativas y transacciones de BDO, quien agrega que en general en la Región Metropolitana “las vacancias mostradas pueden poner en aprietos a ciertos proyectos con mucho leverage o endeudamiento”.

“La demanda por unidades de renta residencial se ha mermado producto de la cuarenta por Covid-19 en el Gran Santiago afectando ocupación, cánones de arriendo y rentabilidades de los activos destinados a renta residencial. Es el mayor detrimento de la renta residencial desde que tenemos registro”, advierte el también socio de BDO, Nicolás Herrera.

En efecto, el canon promedio de los edificios de renta residencial ha presentado una caída de un 2,7% en relación al trimestre anterior. En la consultora hacen hincapié en que este porcentaje no contempla potenciales beneficios que los operadores podrían otorgar a nuevos arrendatarios, lo que haría bajar aún más los cánones de arriendo promedio. “Esto podría empeorar los próximos periodos”, añaden.

Pese a los embates del 18 de octubre pasado y el coronavirus, actualmente el mercado de renta residencial tiene 57 torres en la capital, donde dos de ellas entraron en operaciones durante el segundo trimestre. Con esto, las unidades destinadas al negocio de multifamily suman un total de 12.494 en el Gran Santiago.

Lideran en este formato los departamentos de un dormitorio y un baño, que concentran el 42% de la oferta, seguido por los de dos dormitorios y un baño (20,2%), estudio o un ambiente (16,1%) y dos dormitorios y dos baños (15,1%).

Para el próximo trimestre en BDO estiman que ingresarán al menos siete nuevos proyectos de renta residencial, que significarían alrededor de 1.908 departamentos. En tanto, para el cuarto trimestre esperan que ingresen cuatro torres que aportarían 898 hogares.

“Esto podría afectar aún más las ocupaciones y cánones de este tipo de activos si la cuarentena en el Gran Santiago y sus respectivos efectos en la economía no dan una tregua a la industria inmobiliaria”, cree Herrera.

¿Dónde estarían los edificios de este tipo que ingresarán al mercado en los próximos años? La comuna de Santiago seguirá liderando estos desarrollos, seguida por el norponiente de La Florida y Estación Central. Otras comunas que destacarían sería el límite de San Joaquín con Macul en el eje Vicuña Mackenna, el norte de La Cisterna, San Miguel, Ñuñoa y Providencia.