En medio de condiciones menos restrictivas por parte de los bancos para la oferta de créditos hipotecarios y crecientes expectativas de un nuevo recorte en la Tasa de Política Monetaria (TPM) por parte del Banco Central en septiembre, las tasas de interés de este segmento se mantuvieron en mínimos históricos.

Según los datos dados a conocer este miércoles por el instituto emisor las tasas de interés de los préstamos hipotecarios promediaron 2,53% en la semana del 16 al 23 de julio, mantiéndose en el mismo nivel de la semana anterior, cuando habían marcado su menor registro histórico, tras descender frente al 2,58% de la semana anterior.

De este modo las tasas acumulan un descenso de 0,28 puntos porcentuales respecto del 2,81% que acumulaban hace un mes. A modo de referencia se estima que un punto en la tasa puede significar un ahorro de hasta 10% en el valor del dividendo mensual, y 15% de ahorro en el pago de la propiedad al banco respecto al precio original.

Y la tendencia a la baja podría extenderse en las próximas semanas. A mediados de julio el Banco Central mantuvo la TPM en 2,5% pero abrió la puerta a un recorte en los próximos meses y de acuerdo acuerdo a las expectativas del mercado éste se podría concretar en septiembre.

Los operadores financieros estiman que en ese mes el instituto emisor bajaría la tasa a 2,25% frente al 2,5% actual, con lo que se ubicaría en su menor nivel desde septiembre de 2010.

¿Comprar o refinanciar?

Este contexto de bajas tasas puede resultar favorable no sólo para los que estén pensando en comprar una vivienda, sino que también para los que estén analizando refinanciar su crédito hipotecario.

Un estudio elaborado por la consultora Unda, firma que asesora en temas inmobiliarios a compañías de la industria, analizó varios escenarios para indicar si conviene o no la opción de refinanciar el préstamo hipotecario y estableció que dicha opción podría permitir reducir en hasta en 25% la deuda.

En el caso hipotético de una persona que tomó un crédito hace cinco años por 25 años, por 4.000 UF y a una tasa de interés promedio de 4,5%; si disminuyera la tasa a 3% al momento de refinanciar podría reducir su dividendo mensual desde $489 mil a $402 mil.

Si la cuota es menor que la actual, se generará un ahorro por todo el plazo del crédito, de unos $22 millones. Dicho monto, de hecho, corresponde aproximadamente al 19% de la deuda hipotecaria que aún le restaba por pagar.

Tomando el mismo ejemplo, pero esta vez manteniendo el valor del dividendo, el plazo del crédito bajaría en 62 meses, lo que implicaría un ahorro mayor, de unos $29 millones solo por el menor pago de intereses. En este caso el ahorro correspondería al 25% de la deuda.

Si el mismo ejercicio se aplica al caso hipotético de un crédito que se tomó hace tres años por un plazo de 25 años por 8.000 UF, al refinanciar el dividendo mensual que paga una persona podría bajar de $979 mil a $853 mil, es decir, de $126 mil. En este caso, el ahorro total sería de unos $32 millones.

Tal como en el ejemplo anterior, si se mantiene el valor del dividendo pero se rebaja el plazo del crédito hipotecario en 45 meses, el ahorro total sería de unos $43 millones. El monto corresponde al 25% de la deuda.

El análisis no consideró en los costos asociados a refinanciar el préstamo los gastos notariales ni el eventual pago de impuestos en caso de que el cliente no solicite el certificado de Ley 20.130 (es el que permite no pagar los impuestos asociados a la renegociación del crédito). Sí están considerados los seguros.