Entre las causas de la crisis del sector inmobiliario están las dificultades de las personas para poder acceder a créditos hipotecarios, mermando la demanda por viviendas, tanto nuevas como usadas. De acuerdo a lo expuesto por el chief research officer de Toctoc, Daniel Serey, el escenario actual, en comparación a los años anteriores al 2020 ha cambiado considerablemente, y seguirá mutando.

En una presentación realizada en los Premios Inmobiliarios elaborados por Toctoc, realizados la semana pasada en la Cámara Chilena de la Construcción, Serey expuso que en los años previos al 2020, el 29% de los hogares tenían acceso por ingreso al financiamiento hipotecario.

“La demanda se mantuvo muy dinámica entre 2018, 2019. En la pandemia todo el mundo salió a comprar. La distribución de ingresos nos mostraba, sin considerar el pie, un 30% de la población más o menos podía optar a financiamiento hipotecario. Y esto lo vimos en el impulso que tuvimos con los retiros, que mucha gente pudo complementar un poquito más de pie y tuvimos ventas históricas en ese agosto y en los meses que siguieron después de que nos soltaron del confinamiento”, relató.

“Pero desde octubre de 2021 en adelante, fueron meses bastante oscuros para el mercado capital chileno. Viene un freno de manos inédito en las últimas décadas para el acceso al financiamiento. Esto provocó claramente que esta misma distribución de ingresos corriera su barrera de entrada al mercado del crédito”, dijo Serey en la instancia.

De acuerdo a su presentación, en 2020 la barrera de entrada al mercado partía en el grupo que tenía ingresos desde $1.120.000, mientras hoy está en torno a quienes ganan $1.760.000 en adelante, en especial los que ganan desde $1.920.000.

En 2025, sólo el 17% de los hogares tienen acceso por ingreso al financiamiento hipotecario. Es decir, una reducción de 12 puntos porcentuales en 5 años.

El efecto en la demanda, de acuerdo a las cifras de Serey fue una reducción de 35% en el ritmo mensual de venta en el mismo periodo de tiempo, más una acumulación de entrega inmediata representando un 50% de la oferta de departamentos.

Además, impulsó un alza en las cotizaciones de arriendo, pese a que a nivel de oferta las viviendas disponibles para la renta en el total tienen una participación de apenas un 20%, con un total de 23 mil propiedades en oferta. A su vez aumentó la edad promedio de los cotizantes de arriendos en 11 años, pasando de 35,21 en el 2020 a 46,7 en el 2025.

“Las personas que hace 5 años atrás, tenían entre 40 y 50 años, ya tenían el ingreso, la historia crediticia o la solidez para salir a comprar una vivienda, en este minuto están buscando arriendo”, explicó.

En cuanto a la distribución de las cotizaciones de arriendo, el chief research officer de Toctoc relató que hace 5 años el arriendo se observaba ampliamente concentrado en Santiago, Providencia y Ñuñoa. “Actualmente, vemos mucho mayor concentración hacia comunas del sector oriente, con mayor presencia de comunas periféricas”, declaró, ejemplificando con La Florida, Maipú y Las Condes.

“El patrón que tenemos es básicamente de norte a sur por el centro de la ciudad, hay no solo problemas de venta nueva y usada, sino que también mantiene estable su nivel de arriendo a pesar de que el parque de arriendo está creciendo en esas comunas. Y el sector oriente está mostrando un aumento muy importante de lo que es el arriendo”, precisa Serey.

Los cambios que reflejó el Censo

Serey apuntó a que los resultados del censo realizado durante el año pasado reflejaron un fin del shock migratorio, lejos de lo observado entre el 2015 y el 2020; más una caída significativa de la tasa de natalidad. Ambas cosas en su conjunto podrían afectar al sector inmobiliario, sostiene el chief research officer de Toctoc.

Entre los efectos que tendrían estos factores, Serey aseguró que hacia el 2050 la población de la Región Metropolitana se estabilizaría en 7 millones de personas. “Esto es un dato a considerar en las 3 décadas siguientes porque vamos a tener otras necesidades pero no necesariamente vamos a necesitar más viviendas", dijo.

Por otro lado, el ejecutivo de Toctoc proyectó que para el 2055 el 45% de las personas en la Región Metropolitana será arrendatario, en el caso de mantener las actuales tendencias de acceso a la vivienda. Más en detalle, el 34,4% de los adultos mayores no habrá sido propietario en su vida laboral por lo que tendrá que arrendar.

Actualmente el stock total de viviendas en arriendo están en torno a las 700 mil, según las estimaciones de Toctoc. Para poder lograr satisfacer el aumento de la demanda, Serey estimó que se requerirá 500 mil unidades nuevas de viviendas en arriendo.

“Claramente nos vamos a enfrentar alguna forma de transformación de la ciudad para poder suplir con este parque de arriendo que va a ser necesario si es que la cosa se mantiene como estamos ahora con la distribución y esta pérdida efectiva que tuvimos de acceso a la compra de vivienda”, concluyó Serey.