Proyecto Punta Piqueros: un mar de conflictos

Ahí sigue encajado en un peñón rocoso de Concón mientras revientan las olas. El hotel Punta Piqueros, que jamás llegó a abrir las puertas, apostaba a ser un imán para el turismo de alta gama, pero se ha convertido en un símbolo de la polémica por el tipo de urbanismo desarrollado en el litoral chileno. Unos US$ 80 millones lleva ya invertidos hasta ahora la inmobiliaria homónima en el proyecto de 10 pisos de altura y 134 habitaciones que iba a ser operado por la cadena Intercontinental y que desde el 25 de enero está con orden de derribo.

Trece años después de que se iniciara su edificación -gracias a un permiso extendido por la Municipalidad de Concón el 10 de enero de 2011-, la Seremi de Vivienda de Valparaíso concluyó que la obra se levantó sin las autorizaciones correspondientes y tampoco se ajustó a las indicaciones del plan regulador comunal, por lo que no podrá seguir ahí, en una zona no urbanizable. Y ordenó echarla abajo.

Mientras la inmobiliaria prepara su reclamación para evitar la destrucción de su coloso de hormigón, piedra y vidrio diseñado por el arquitecto Max Núñez -de la oficina Flaño, Núñez y Tuca, en asociación con el arquitecto Yves Besançon-, no existen certezas acerca de cuándo y cómo debiese realizarse el derribo. Mucho menos, sobre quién pagará finalmente los casi US$ 4 millones que podría costar toda la operación, el reciclaje de los escombros y la posterior restauración del paraje donde se emplaza el hotel Punta Piqueros. En las empresas de ingeniería se comenta que ese valor sería “desde”, porque el total a pagar dependerá de lo que finalmente pidan las autoridades para que el peñón sea devuelto a su estado natural. Y nada hace pensar que las exigencias serán pocas.

Eso, sin contar la amenaza de la indemnización por US$ 97 millones que la inmobiliaria reclama y que el Estado chileno tendrá que estar dispuesto a asumir en caso de que así lo ordenen los tribunales.

“Firmamos sucesivos contratos de financiamiento, hemos sufrido tres paralizaciones, aprobamos dos estudios ambientales, donde se involucraron más de 25 organismos públicos, hemos iniciado y finiquitado tres contratos de construcción. En suma, tras todo este tortuoso recorrido de más de 13 años, se terminó el edificio respaldado en tres decretos alcaldicios otorgados por la misma Municipalidad de Concón”, expone el abogado y vocero de la firma, Juan Carlos Manríquez, quien representa a la inmobiliaria en la pelea con las autoridades y las organizaciones ambientalistas de la zona. Hoy prepara la reclamación contra la orden del 25 de enero (ver recuadro).

El recorrido judicial del hotel ha sido largo desde que en el año 2012 la Corte de Apelaciones de Valparaíso acogiera a tramitación un reclamo de ilegalidad por los permisos de construcción liderado por vecinos que se coordinaron a través del Comité Pro Defensa del Patrimonio Histórico y Cultural de Viña del Mar. Las obras de más de 20 mil metros cuadrados construidos han debido retomarse tres veces. Solo la Corte Suprema ha emitido hasta ahora siete resoluciones en torno al caso, entre fallos y recursos de todo tipo, según los datos del Poder Judicial. Y en otros tribunales varias acciones más se siguen tramitando, por los recursos y alegaciones de las organizaciones sociales y la inmobiliaria.

En este tiempo el caso ha transitado un laberinto político y judicial en el que nadie ha sido capaz de encontrar la salida y se han conocido acusaciones de todo tipo. La firma ha ofrecido en más de una oportunidad buscar un acuerdo, pero no ha recibido respuestas de si interesa o no una negociación. Autoridades y organizaciones insisten en que deben devolver ese espacio a la naturaleza y a la comunidad, todavía afectada por el impacto que en el mismo Concón generaron los socavones por las lluvias de agosto de 2023, que obligaron a evacuar varios edificios en el sector del campo dunar.

A pesar del temor que existe sobre lo riesgosa que puede ser la edificación en caso de tsunami -circula un video donde el hotel es bañado casi completamente por las marejadas-, la firma asegura que la edificación cumple con los estándares más altos. Su décimo piso reforzado, es de hecho el punto de evacuación en caso de maremoto.

A raíz del decreto de demolición, la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) manifestó su “preocupación” por la medida, poniéndola como otro de los ejemplos de lo complicado que se ha puesto invertir en Chile.

Esta es la historia empresarial del proyecto.

Según los registros públicos, la historia de Punta Piqueros arranca el 2002, cuando el empresario Enzo Bolocco, padre de las famosas animadoras de la TV chilena, Cecilia y Diana, le compra en $ 125 millones el terreno a la Armada de Chile.

El empresario, que en los 70 fabricó televisores con su apellido como marca en Arica, paseaba una tarde por el borde costero de Concón cuando vio el letrero de “Remate” encima del peñón que miraba al Pacífico. Lo primero que pensó fue en el potencial del lugar, ubicado en la avenida Borgoño, cerca del mirador de la Roca Oceánica - Santuario de la Naturaleza desde marzo de 1990-, en una de las zonas más concurridas de Concón.

Le dio varias vueltas a la idea. En su entorno, algunos dicen que lo primero que se le ocurrió instalar en el peñón fue un restaurante de alto estándar, idea que después mutó a hotel de lujo. Otros, retrucan que el mismo día en que vio el letrero, Bolocco no pensó más que en un hotel.

Le presentó la iniciativa a su gran amigo José “Pepe” Said (de la familia ligada al Parque Arauco, Scotiabank y Embotelladora Andina, entre otros), quien murió en julio de 2020 sin alcanzar a ver el proyecto andando.

Después se unieron los Urenda, empresarios de toda la vida de Valparaíso, dueños de la naviera Agunsa. El empresario inmobiliario Juan Carlos Bengolea fue el gestor de la iniciativa, dice un cercano al proyecto

Según los registros notariales, el 16 octubre 2002 Enzo Bolocco creó la inmobiliaria con el objetivo de construir “un hotel de categoría superior en la comuna de Con-Con, en el lugar denominado Punta Piqueros, que podrá tener también la calidad de resort u otra calificación de nivel internacional”, se puede leer en la escritura. El capital inicial fue de $3.750.000.000, unos US$ 6 millones de la época, y hasta hoy todos los accionistas continúan dentro del proyecto.

En marzo de 2011, comenzaron las faenas a cargo de la constructora Desco. La inversión inicial era de US$ 40 millones y contemplaba la creación de entre 130 y 150 empleos permanentes. Se estimaba que unas 50 mil personas al año irían al hotel que ofrecería spa y gimnasio de 500 metros cuadrados, además de bares, restaurantes y centro de eventos.

El 2017, seis años después del inicio de las obras que se retrasaron debido a una primera paralización decretada por la justicia, la compañía inglesa InterContinental Hotels Group (IHG) fijó la apertura del recinto para diciembre de ese año.

Incluso, algunos ejecutivos de la firma estuvieron en Concón anunciando una inauguración por todo lo alto. La vista despejada hacia el horizonte, el entorno de acantilado y las dunas milenarias, sumadas al mismo proyecto que parecía colgado sobre roca, se ajustaban plenamente a su estrategia de crecer en el segmento de cinco estrellas en Chile.

A esas alturas, tras la primera paralización y los reparos ambientales, inmobiliaria Punta Piqueros estimaba un sobrecosto de US$ 10 millones.

Hasta ahora, Intercontinental sigue apareciendo como el operador del futuro hotel. Ello, porque en 2011 firmó con Punta Piqueros un acuerdo para explotar el edificio durante 20 años. El contrato señalaba como fecha de apertura inicial enero de 2013, pero ya estaba retrasada. En mayo de ese año, la Tercera Sala de la Corte Suprema ordenó paralizar las faenas y, además, someter al proyecto a un Estudio de Impacto Ambiental.

Fue en diciembre de 2019. Un mes después de que la Corte Suprema invalidara los permisos de construcción de Punta Piqueros, obligando a paralizar las obras otra vez, los socios del proyecto se juntaron a ver qué harían. Decidieron terminar con todo.

En el entorno de los accionistas cuentan que se resolvió no seguir insistiendo más. A esas alturas, la inversión ya se acercaba a los US$ 60 millones y todo indicaba que el proyecto tardaría mucho más en ver la luz y seguiría consumiendo recursos. Esa vez 200 trabajadores perdieron su empleo. Solo dejaron a 10 para el cuidado de la construcción.

La conversación entre los accionistas fue larga, cuenta un ejecutivo al tanto, a Pulso. Duró varias jornadas, porque en ese ir y venir los dueños del proyecto analizaron desde dejar la obra hasta donde quedó, cerrarla y hacerle las mantenciones a la espera de un mejor escenario en el cual retomarlas. También debatieron echarlo abajo. Una tercera opción que estuvo sobre la mesa y terminó convertida en la resolución final fue la de encargar un nuevo Estudio de Impacto Ambiental y seguir adelante.

En total, la firma ya ha debido tomar tres contratos distintos de construcción, que han generado hasta 300 puestos de trabajo en cada etapa, según cifras de la propia inmobiliaria.

Hoy, el edificio está casi terminado. La obra gruesa ya fue finiquitada, está cableado entero y con equipamiento. Podría abrir en 2025. Pero diversas personas que hablaron con este medio coincidieron en que se ve difícil llegar a rubricar un acuerdo con el municipio o con el gobierno regional.

Una de las salidas ofrecidas por la firma es reducir el tamaño de la obra, algo por lo que pocos apuestan. El abogado Juan Carlos Manríquez sostiene que “los propietarios han propuesto varias opciones”, como una modificación al plan regulador, porque el municipio lo cambió en 2017 cuando el edificio ya estaba terminado. También en paralelo ingresaron hace un año un nuevo proyecto que buscó adaptar el edificio a las modificaciones de normativa. “Ambas iniciativas están aún pendientes de respuesta por el municipio. Hay opciones de solución reales y para materializarlas se necesita la voluntad de las dos partes involucradas”, sostiene.

En vista de los perjuicios sufridos, el año pasado la inmobiliaria demandó al Fisco y a la Municipalidad de Concón por casi US$ 97 millones de dólares, equivalentes a $ 84 mil millones, reclamando, entre otros, la inversión ejecutada y el no poder operar hasta hoy. El caso está en el Quinto Juzgado Civil de Santiago.

“En el fondo, reclamamos por una de las situaciones más injustas y sorprendentes que haya sufrido un particular de manos del Estado de Chile”, argumenta Manríquez.

Los US$ 97 millones de dólares exigidos incluyen “el daño emergente derivado de la inversión realizada; las razonables utilidades esperadas a través del proyecto o, al menos, la legítima oportunidad perdida por la Inmobiliaria de haber explotado debidamente el negocio y, por último, el grave daño moral y reputacional sufrido por la empresa”, plantea la demanda civil.

A la luz de todo el tiempo que ha pasado y los antecedentes que existen, ¿Inmobiliaria Punta Piqueros reconoce algún error?

-Nuestro error fue confiar en exceso en el actuar del Estado. En que un permiso tiene el valor de lo que contiene. De que las exigencias cumplidas generan algún actuar coherente de parte del sector público y aun así se nos puso la trampa que luego de obtener una RCA, después del permiso según el PRC 2011, el 2017 nos vuelven a cambiar el PRC y nos dejan fuera de la nueva regulación. Inaudito que una misma DOM, una municipalidad y varios otros, se olviden así no más de sus actos previos.P