Vacancia cero: se buscan bodegas

La lista de espera puede tardar dos años... o incluso más. El mundo del bodegaje ha transitado desde una vacancia ya escasa, a una disponibilidad que hoy está prácticamente en cero. Conseguir un espacio de almacenaje se ha convertido en una tarea compleja. El estallido social, la paralización de proyectos, el auge del e-commerce y la dificultad para el desarrollo de nuevas iniciativas generaron, explican, el estado del negocio: todo está arrendado, y lo que está en construcción... también. “Hoy, los centros de bodegaje ofrecen listas de espera hasta el 2022, 2023, o 2024″, indican desarrolladores inmobiliarios. “Hay mucha demanda”, añade el gerente general de Red Megacentro, Luis Felipe Lehuedé.

Nunca fue un rubro de alta vacancia. “Siempre fue un mercado bien en equilibrio”, comenta la senior research manager de CBRE, Ingrid Hartmann. Antes del estallido social, el porcentaje de espacios desocupados bordeaba el 5% al 7%. Sin embargo, tras el 19 de octubre de 2019, ese dato fue cayendo rápidamente hasta quedar en cero. “El tema industrial se congeló desde el estallido por la incertidumbre”, subraya el broker de Cushman & Wakefield, Mathieu Meot.

Se mezclaron varios aspectos. Primero, justamente una detención de proyectos derivados de la incertidumbre ante las revueltas sociales. Según datos de GPS Property, el déficit de producción de bodegas Clase I -centros de bodegaje- fue de un 42% en 2020, y de 33% en 2021, respectivamente.

Ello, apuntalado por la pandemia, que activó un auge de las ventas del comercio sin precedentes que copó automáticamente la capacidad de bodegaje. El año pasado, el retail creció más de 30%. Y tras eso, varios emprendedores vieron en la venta online una opción en circunstancias de que las cuarentenas cerraron completamente el acceso a la presencialidad de las tiendas físicas y buscaron espacios para guardar sus productos.

“Los más chicos empezaron a crecer de una forma que no fue muy orgánica durante la pandemia, y fueron ellos los que empezaron a ocupar, a tasas más rápidas, estos centros de bodegaje”, explica Hartmann. “Chile iba a emular un poco lo que era EE.UU., donde la gente se estaba acostumbrando a comprar en la nube y que las tiendas fueran virtuales. La pandemia apuró eso en el país. Se vieron cierres de tiendas en Providencia o Ahumada, y lo más importante pasó a ser la bodega de la tienda, donde el consumidor compra y la logística le lleva el producto a su casa”, complementa el director ejecutivo de GPS Property, Juan Eduardo Labbé.

Red Megacentro es uno de los principales desarrolladores del sector con unos 49 centros en Chile y 1.314.536 metros cuadrados. Su gerente general explica que los problemas logísticos también han acrecentado el problema. “Se necesita mucho más stock, porque se perdió confianza en la capacidad de transmisión logística hacia Chile. Y eso ha aumentado la cantidad de días de inventario”, explica Lehuedé.

Es que si bien los retailers principales tienen soluciones de almacenaje propio, tienden a usar bodegas externas en minutos de alta demanda. Y este fue el caso. Hoy, Red Megacentro tiene menos del 1% de sus m2 de gran formato disponibles para arriendo.

A nivel general, los principales clientes son los supermercados y el comercio. Para Magacentro, MercadoLibre es el principal y, de hecho, están construyendo un centro de 100.000 m2 para ellos, que será entregado en abril, la estructura más grande arrendada a un cliente en el país.

Según datos de Cushman & Wakefield, si en 2020 la absorción neta fue de sólo 49.238 m², en 2021 esa cifra se disparó ocho veces: hasta los 381.870 m². Y la tasa de vacancia tuvo la relación inversa. A comienzos de 2020, la disponibilidad alcanzaba el 10%, según JLL; el segundo semestre de ese año ya iba en un 6,7%, y hoy está en un 0,4%. “Es lo mismo que nada”, dicen en el sector. Y los precios acusaron recibo. Si tradicionalmente, el arriendo del metro cuadrado bordeaba las 0,13 UF hoy supera los 0,15, e incluso se puede llegar a 0,17 UF, un alza de más del 30%.

El fenómeno es mundial. En el sector señalan que la problemática de la pandemia que activó el auge del e-commerce, y que truncó la cadena logística, ha afectado al orbe en su conjunto. Y que la necesidad de almacenaje ha ido al alza. Tal es así que -asegura Juan Eduardo Labbé- si tradicionalmente los grandes fondos internacionales se enfocaban en oficinas y retail, ahora su matriz de inversión está cambiando absolutamente. “El mundo industrial prendió luces y están tratando de cambiar su portafolio para tener más exposición a la renta industrial”, indica. Al primer semestre de 2021, el 7% de la superficie industrial de la Región Metropolitana era administrada por fondos de inversión, según datos de ACAFI, lo que se traducía en el 22% del total de sus activos.

Hoy, en Santiago existen del orden de 3.640.861 metros cuadrados de bodegaje, más de la mitad en el sector poniente de la capital. En el sector explican que hay bodega Clase 1, con superficies mínimas de 800 metros hacia arriba. Las Clase 2, que van desde los 200 metros a 1.800 metros. Y un mundo nuevo que apunta más a la pequeña empresa, donde proveen espacios de entre 200 m2 y 500 m2, y que además permiten tener una oficina y un showroom.

Los contratos para las mayores superficies pueden superar los 10 años, mientras que para formatos de minibodegas pueden durar un mes.

El país absorbe anualmente unos 300.000 metros cuadrados de bodegaje, pero la producción de los últimos doce meses, a diciembre de 2021, era de apenas 83.311 metros cuadrados. Y para este segundo semestre se sumarían sólo unos 56.000 metros cuadrados, dice GPS Property. Hoy todo ello ya está con compromiso de arriendo; un desarrollo que va absolutamente descalzado del nivel de demanda. “A fines del año pasado empezamos a ver una reactivación de proyectos industriales, por lo tanto, estamos viendo entregas para principios del año 2023, pero estos ya están prearrendados, precolocados, entonces no va a haber variación en la vacancia, porque las bodegas se arriendan mientras se construyen”, indica Mathieu Meot.

Megacentro tiene en desarrollo un centro de más de 300.000 m2 en Buenaventura, y dado el contexto actual ha activado todas las ampliaciones que tenía previstas. De hecho, entre 2022 y 2023 sumará 320.000 m2 al mercado. Sin embargo, Lehuedé explica que el ingreso de nuevas iniciativas se ha complejizado. No sólo hay problemas para contener la demanda, sino que también para desarrollar oferta. “La posibilidad de acceder a suelo industrial está cada día más complicada. Obtener los permisos es complejo, lo que al final del día dificulta la partida de nuevos proyectos, lo que ha generado un rezago”, subraya. A ello se suma un alza en el precio de la tierra y un incremento de 40% en las contribuciones. “Hay más demanda, pero hay más dificultades”, dice.

Labbé lo califica como un círculo vicioso: los precios de la renta al alza, los precios de construcción al alza, la mano de obra escasa, no hay materiales, el acero sube un 27%. “Hay una incertidumbre bastante grande. Y hay que tener mucha experiencia para meterse en este mundo. Y son pocos los que tienen esa experiencia”, indica. Hoy, un proyecto puede tardar cuatro años en desarrollarse.

Ese contexto ha impulsado la búsqueda de nuevas alternativas. Es que más allá de la proyectada moderación del consumo, la necesidad de almacenaje continúa, porque nadie avizora una pronta normalización de las cadenas logísticas o una moderación puntual del e-commerce.

Mathieu Meot explica que aún hay una pequeña disponibilidad en el llamado arriendo por posición de pallet, donde el cliente arrienda un lugar en un rack o estantería -en vez de m2-, que está dentro de un operador logístico. “Ese nicho, está muy apretado, pero es el que más ha crecido”, dice.

También se ha activado el reciclaje de propiedades industriales, tomar una propiedad que está en medianas o malas condiciones y dejarla como un buen producto. O incluso comprar plantas que en algún momento tuvieron otro destino y reorientarlas. Tal es el caso de la ex Fábrica Hirmas en la intersección de Costanera Norte con la Autopista Central, que grupo Patio está reconvirtiendo en un centro de negocios y logística.

“Hoy el que necesita una bodega de manera urgente busca a la antigua, una propiedad industrial, alguna bodeguita por ahí, a eso apuestan”, indican en CBRE.

Y si bien el foco tradicionalmente estuvo en Santiago, hoy el desarrollo mira también a regiones. El e-commerce trajo consigo la velocidad de la entrega, por lo que armar una cadena logística ha surgido como una necesidad. Y ahí Chillán, Concepción, Puerto Montt, La Serena, y Antofagasta, aparecen como opción, aunque aún lejos del auge que debiera venir a futuro.

Actualmente, el descalce entre oferta y demanda amenaza con continuar. En GPS Property proyectan que ya de aquí a unos tres años más ingresarán cerca de 1,4 millones de metros cuadrados, lo que, junto a un menor consumo, debiera normalizar la necesidad de almacenaje y estabilizar el sector. Y terminar así con las listas de espera.