El impacto del estallido social y la posterior crisis sanitaria se está reflejando en los principales indicadores del rubro inmobiliario, afectando tanto las decisiones de compra de las personas como las decisiones de inversión de las empresas del sector.

Así, lo muestran los datos del primer trimestre contenidos en el último reporte de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), que señalan que, entre enero y marzo, la venta de viviendas registró una caída de 47%, como resultado de una contracción de 56% en la comercialización de departamentos y de 14% en la de casas en Región Metropolitana.

La última disminución de este nivel que el gremio tiene registrada ocurrió el cuarto trimestre de 1998, en pleno desarrollo de la crisis asiática. En total, se vendieron 2.533 departamentos y 1.509 departamentos.

Otro fenómeno observado es una reducción de la cantidad de viviendas disponibles en el mercado. Durante el primer trimestre, el ingreso de nuevas unidades registró una caída de 86%, la más alta variación desde el cuarto trimestre de 2008, en medio de la crisis subprime. Si en promedio entran 7 mil inmuebles por trimestre, en la primera parte de este año la cifra apenas llegó a 877 unidades. Así, la oferta de viviendas alcanzó uno de sus niveles más reducidos de los últimos 3 años.

“Desde octubre pasado vemos una importante paralización en el ingreso de nuevos proyectos, todo lo cual también está afectando el empleo en el sector”, comentó Javier Hurtado, gerente de Estudios de la CChC.

El reporte de la CChC reveló que ambas dinámicas, demanda y oferta con tendencias bajistas, hicieron que hasta ahora el precio de las viviendas no haya disminuido. Al contrario, aumentó 4,4% en el trimestre respecto de igual periodo de 2019. Sin embargo, si se compara con el último trimestre del año pasado, es decir, el periodo inmediatamente anterior, se observa una disminución de 0,7%, debido a que el precio de los departamentos bajó 1,1% mientras que el de las casas apenas se elevó 0,6%.

Otro hecho que destaca es la significativa desaceleración del alza de precios de departamentos en zona norponiente y nororiente de la capital, que en el primer trimestre redujeron su nivel por primera vez desde el último cuarto de 2016, bajando 2% y 1%, respectivamente.

Además de la fuerte caída en la comercialización, también se produjo una disminución en la velocidad de venta de las viviendas. De hecho, al primer trimestre de este año se necesitaban 33 meses para agotar el stock de viviendas disponibles -44 meses para departamentos y 14 meses para casas-, en comparación con los 19 meses promedio para agotar stock durante 2019, previo a la crisis social.

El análisis del gremio planteó que “lo anterior podría tener una incidencia en el comportamiento futuro de los precios de las viviendas”.

En tanto, y pese a la crisis social y sanitaria, los desistimientos -o cancelaciones- de compras de viviendas no presentaron variación significativa respecto de 2019, aunque subió respecto al promedio de los últimos 5 años. Durante el primer trimestre, los desistimientos representaron el 13% del total de promesas. Entre 2014 y 2019 los promedios se ubicaron entre el 6% y 11% de las ventas.

Proyecciones

“Si bien existe una alta incertidumbre sobre la evolución de la crisis sanitaria, estamos proyectando como escenario base para este año una caída anual de las ventas inmobiliarias cercana a 35%. En particular, prevemos un segundo trimestre muy deteriorado, con abril y mayo registrando ventas muy bajas -producto principalmente de que gran parte del mercado ha estado y puede seguir estando paralizado por las cuarentenas- y una segunda mitad del año un poco mejor”, anticipó Hurtado.

Con ese elemento, y aunque se descarta una guerra de precios, es posible que la estrategia de venta de algunas inmobiliarias se torne más agresiva. “Es improbable una guerra de precios en el corto plazo porque ha disminuido tanto la demanda como la oferta de viviendas, lo que quita presión sobre los precios, aunque estamos ante una crisis muy incierta, por lo que no descarto que algunas empresas, dada su propia realidad, implementen estrategias de comercialización más agresivas donde el stock de viviendas esté más alto”, agregó Claudio Nitsche, presidente Comité Inmobiliario de la CChC.