Que el sector de la construcción atraviesa un mal momento económico ya no es una novedad. De hecho, es un tema que está en los análisis de los economistas y del propio gobierno. Este sector cerró el cuarto trimestre de 2023 con una caída de 3,3% y con ello el año pasado retrocedió 1%. Además, el Índice Mensual de la Actividad de la Construcción (Imacon) que elabora la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) mostró que en febrero retrocedió 7,1%, completando 27 meses de contracciones.

Para este año la perspectiva no es auspiciosa. La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) proyectó que la inversión en vivienda caerá 1,2%, afectada principalmente por la inversión privada que se contraerá 4%. Asimismo, espera un retroceso de la inversión en construcción de 0,4%.

Todo este magro escenario ya se está reflejando en las ventas de las viviendas nuevas. Según el informe del mercado inmobiliario de la CChC correspondiente al primer trimestre 2024, muestran un débil inicio de año.

Las ventas de viviendas en la Región Metropolitana disminuyeron 7,5% en comparación con el primer trimestre del año pasado y 16% respecto del trimestre anterior. Así, en enero-marzo se vendieron 4.853 viviendas, siendo la menor cifra desde el primer trimestre de 2022, cuando se comercializaron 4.416. En el desglose, el informe señala que hubo 4.243 departamentos vendidos, siendo también el número más bajo desde el primer cuarto de 2022. La situación para las ventas de casas es aún peor: en el período se vendieron sólo 610 unidades, siendo el menor número desde que hay registros (1994).

“Los primeros meses de 2024 han sido especialmente negativos para las ventas inmobiliarias”, afirma Nicolás León, gerente de Estudios y Políticas Públicas de la CChC.

León explica que “estos resultados se comparan con otros períodos de mal desempeño, como el primer trimestre de 2022 que registró 4.416 ventas a causa de las restricciones de acceso al financiamiento, o los trimestres primero y segundo de 2020, con 4.361 y 3.065 ventas respectivamente, impactados por la pandemia. Una mirada a más años, da cuenta de cifras similares posterremoto de 2010 o después de la aplicación del IVA a la vivienda en 2016″.

Según el análisis, en el trimestre, el 64% de los departamentos vendidos estaba terminado o en terminaciones, mientras que la venta en blanco concentró solo el 10% de la demanda. En tanto, la venta en blanco y en etapas iniciales de casas perdió 12 puntos porcentuales (pp) en comparación con 2023, concentrando 30% de la demanda.

Así, las comunas tradicionales para departamentos que son Santiago, Ñuñoa y La Florida aumentaron su participación en la demanda, mientras que las comunas que perdieron más participación al inicio de año fueron aquellas donde predomina la venta con subsidios. En cuanto a las casas, el sector norte de la Región Metropolitana (Lampa y Colina) sigue concentrando más de la mitad de las casas vendidas en el último trimestre.

En cuanto a las unidades ingresadas para estar disponibles, el reporte indica que fueron 4.270 entre enero y marzo, lo que implicó un aumento de 89% respecto del mismo periodo de 2023 y de 94% respecto del trimestre anterior, y la velocidad de venta de viviendas se mantuvo en niveles deteriorados, promediando 40 meses para agotar la oferta disponible.

“En la Región Metropolitana a marzo la oferta de viviendas nuevas llega a 64.515 unidades. El ritmo de venta está en 1.848 unidades mensuales, lo que significa una velocidad de ventas de 35 meses. El mercado es saludable si la velocidad de ventas está entre 18 y 24 meses de stock disponible. Más allá de ese rango se estima que hay más oferta de la que puede absorber la demanda actual”, detalla León.

Sobre los precios, el informe de la Cámara Chilena de la Construcción indica que en el primer trimestre el precio de los departamentos promedió 76,8 UF por metro cuadrado, lo que significa un alza de 2% anual. A su vez, el precio de las casas sigue ajustándose a la baja, promediando 58,9 UF por metro cuadrado, siendo 5% inferior al año previo.

Tres meses consecutivos a la baja completaron en marzo las tasas para los créditos hipotecarios, llevando los tipos -según datos del Banco Central-, al 4,9%. Sin embargo, los niveles actuales son 2,6 veces mayores a los mínimos históricos registrados la década pasada.

Luis Opazo, gerente general de la Asociación de Bancos, señaló hace unos días a Pulso La Tercera que “el retorno de las tasas hipotecarias a niveles preestallido es desafiante”, pues para que ello ocurra “se requiere reconstruir el mercado de capitales local tras los retiros de fondos de pensiones y, además, es clave la evolución de las tasas de largo plazo a nivel internacional, cuya evolución resulta particularmente incierta”.

Cabe recordar que los tres retiros de fondos previsionales aprobados por el Congreso implicaron que salieran poco más de US$50 mil millones desde las AFP, afectando el financiamiento y las tasas de largo plazo.

El gerente de estudios y políticas públicas CChC también ve como un factor principal el acceso al crédito para comprar viviendas. “Principalmente la caída de la demanda se explica por las dificultades para acceder a créditos y las condiciones financieras, que hemos visto desde fines de 2021, con tasas que aún no se ajustan y un valor de UF en aumento”, sostiene. León añade que “nuestros cálculos estiman que los dividendos se han encarecido en cerca de 60%. Para quien quiere comprar como inversión, la rentabilidad ha caído, al no poder subir los arriendos al mismo nivel que los dividendos”.

A ese factor se suma que “el valor de las viviendas ha aumentado producto del alza de los insumos para edificación, el mayor valor del suelo y costos adicionales que suponen nuevas normativas más restrictivas en cuanto a alturas y densidades. La excesiva demora en la entrega de permisos es un factor que también afecta al mercado inmobiliario”.

Este sector si bien ha ido perdiendo peso relativo en el Producto Interno Bruto (PIB), sigue siendo importante. Si a inicios de la década del 2000 representaba el 8% del PIB, en los últimos años ha representado 6% del producto.

Por lo mismo, el gobierno ha presentado siete medidas para reactivar el sector: un beneficio tributario para la compra de viviendas nuevas; ajustes a los Programas de Garantías vigentes de Fogaes para la construcción y vivienda, extendiendo su vigencia hasta fines de 2024; y habilitación para que las mutuarias participen como entidades otorgantes de créditos con Garantía de Apoyo a la Vivienda en el marco de Fogaes Vivienda. También un beneficio tributario eximiendo del impuesto de timbres y estampillas a los créditos con garantía hipotecaria destinados a la adquisición de inmuebles de uso habitacional en casos de primera venta, hasta diciembre de 2024; medidas para elevar la liquidez de contratistas del MOP y asegurar continuidad de obras; medidas para elevar la liquidez de contratistas del MOP y asegurar continuidad de obras; aumento de los límites de inversión en activos alternativos para Fondos de Pensiones y el Fondo de Cesantía Individual y la reclasificación de mutuos hipotecarios a categorías de inversión donde pueden ser más demandados, elevando la disponibilidad de financiamiento para la vivienda; y un incremento del subsidio clase media para la compra de 5.000 viviendas terminadas, adicionales al programa habitacional en 2024, reduciendo los riesgos del crédito y aumentando el valor de las viviendas susceptibles de ser compradas.

El ministro de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes, explicó la aplicación de esta medida: “Con estos nuevos subsidios queremos ayudar a la compra de viviendas, no será por el monto completo, sino que para incentivar la compra”. Con ello, Montes dice que se busca “estimular la demanda para también estimular la inversión”.

Desde el sector, León afirma que las medidas si bien van en la dirección correcta, “no logran equilibrar el impacto que tiene el encarecimiento de los créditos hipotecarios”. Por ello, menciona que “para activar la demanda, es necesario mejorar las condiciones de acceso al crédito y buscar soluciones que permitan aumentar el suelo disponible para construir, reducir los plazos excesivos en la tramitación de permisos sectoriales y ajustar la densificación en zonas atractivas para vivir, como las que están cerca de estaciones de metro, escuelas o comercio”.

León no ve una recuperación en el corto plazo: “Vemos que durante 2024 se mantendrá la tendencia de 2023, principalmente por las condiciones financieras que van a seguir complicadas. No se espera que las tasas para créditos hipotecarios bajen mucho, por lo que no se espera una reactivación de la demanda por viviendas en los próximos meses”.