El sector inmobiliario y de la construcción sufre una crisis ya por un par de años. Sin embargo, las cifras al cierre de 2023 de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) para la Región Metropolitana (RM), dan cuenta de que la venta de viviendas nuevas experimentó una recuperación en comparación a 2022, anotando un incremento de casi un 24%.

No te pierdas en Pulso

De todos modos, se trataría de un aumento que respondería, en buena medida, a la muy baja base de comparación del año previo, y que todavía deja los niveles de venta de 2023 muy rezagados respecto del promedio histórico previo a la pandemia del covid-19. De hecho, versus el promedio del período inmediatamente anterior, entre 2014 y 2019, persiste una brecha de 23%.

Así, el año pasado se vendieron 26.042 casas y departamentos en la RM. Una diferencia de 4.996 en relación al 2022, cuando alcanzó a 21.046. Al desagregar el total, se observa que el crecimiento fue impulsado principalmente por la venta de departamentos, la que pasó de 17.718 a 22.916 unidades (29,3%). En cambio, por el lado de las casas, su venta disminuyó de 3.328 a 3.126 unidades en 2023 (-6%). No obstante, en el último trimestre del año, el escenario fue al revés, con una caída en departamentos del 3% y una subida en casas del 10% en comparación con igual periodo de 2022.

El gerente de Estudios y Políticas Públicas del gremio, Nicolás León, explicó que la recuperación anotada en 2023 tuvo que ver mayoritariamente con la base de comparación. “En términos generales, estamos viendo una demanda por casas que se mantiene muy débil desde la última parte de 2021. Las cifras de 2022 fueron muy débiles (el tercer y cuarto trimestre de 2022 tuvimos los registros de venta de casas más reducidos en 30 años, desde 1994). De hecho, el nivel de ventas del último periodo octubre-diciembre de 2023, ha sido el más bajo respecto a los trimestres anteriores”, afirmó.

Tal como menciona León, en el último trimestre del año pasado se comercializaron 752 casas, una disminución de 172 unidades versus el trimestre previo.

Por otro lado, el gerente de Estudios y Políticas Públicas de la CChC señaló que el deterioro en la venta de departamentos “es una evolución coherente con las condiciones actuales para créditos hipotecarios y el debilitamiento general del mercado”.

León enfatizó que desde el estallido social la demanda por viviendas nuevas se ha situado por debajo de los promedios históricos, cuya única excepción fue el periodo comprendido entre agosto de 2020 y abril de 2021, cuando los retiros de los fondos de pensiones generaron una gran liquidez en el país. Detalló que la crisis del mercado inmobiliario fue provocada por la emergencia sanitaria, la que paralizó la actividad productiva y generó diversos problemas de logística que encareció la gran mayoría de los insumos sectoriales. Además, fue acrecentada por las condiciones financieras restrictivas: alza de tasas de interés, incremento significativo de la unidad de fomento (UF, unidad en pesos indexada a la inflación en la cual están fijados los precios de las viviendas) y reducción de los plazos de los créditos hipotecarios.

Ahora, dijo, “nos encontramos ante un escenario todavía muy restrictivo, tanto para la oferta como para la demanda por viviendas, y por esa razón, prevemos que las cifras de venta vuelvan a estar por debajo de su promedio histórico en 2024″.

Entre otras variables del mercado, las cifras del gremio revelan que en octubre-diciembre de 2023 hubo una caída en el ingreso de viviendas nuevas a la oferta de un 69% en comparación a igual lapso de 2022. En este último trimestre descendieron hasta 2.206 las viviendas ingresadas al mercado, el punto más bajo desde el primer trimestre de 2020.

“Para las empresas del sector de la construcción se ha complicado mucho el desarrollo de nuevos proyectos, por varias razones: en lo económico, el crédito está más caro (las tasas de interés para créditos comerciales se multiplicaron por tres entre 2021 y 2023) y los insumos también se han encarecido. A una demanda débil se suman los tiempos de venta que se han extendido, acumulando un stock considerable de viviendas que no ha podido ser vendido. En lo administrativo, el retraso que genera la permisología también afecta el costo del desarrollo inmobiliario, y en lo normativo, están las restricciones a la densidad, altura y constructibilidad en sectores con mayor demanda. Todos los motivos antes mencionados explican en gran parte el débil ingreso de nueva oferta al mercado”, indicó León.

En cuanto al stock de oferta de viviendas, el mercado registró un incremento de 2% respecto al cuarto trimestre de 2022, manteniéndose con un récord histórico de casi 67 mil unidades disponibles. Sin embargo, esperan un ajuste a la baja en el mediano plazo, influido por los “pocos incentivos para que ingrese nueva oferta durante el año. No sería hasta dentro de 12 o 18 meses que la situación podría variar, si es que la demanda por vivienda exhibe algún signo de recuperación”, añadió el ejecutivo del gremio.

De esta forma, desde la CChC proyectan que “2024 va a ser un año similar a 2023, con niveles de venta todavía bajos en la comparación histórica. No esperamos grandes cambios en la demanda por viviendas, ya que tanto consumidores como productores van a seguir enfrentando muchas restricciones: las tasas de interés van a seguir altas; la inflación, aunque esté controlada, ha provocado un salto muy fuerte en la UF que hoy está cercana ya a $37.000; el ahorro disponible se ha visto muy afectado por la alta inflación, y este ahorro es necesario para pagar el pie de los créditos hipotecarios, actualmente en torno al 20% del valor total de la vivienda”, concluyó León.