Los mejores niveles de venta del mercado inmobiliario durante los últimos tres meses del año pasado, no lograron compensar las históricas caídas que se registraron en la primera parte del año, debido a las dificultades para exhibir los inmuebles por parte de los propietarios, corredoras e inmobiliarias, así como el impacto económico en el bolsillo de las personas.
Según el último reporte de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), la venta de viviendas nuevas disminuyó 28,2% en 2020 en la Región Metropolitana. En total, se comercializaron 22.672 propiedades. Desde 2001 que no se alcanzaba una cifra de ventas tan reducida. Este resultado se explica por caídas tanto en la venta de departamentos, de 34,2%, como en la de casas, de 7,7%.
Ello, no obstante, la venta de viviendas aumentó 36,1% en el cuarto trimestre en relación a igual periodo de 2019 (46,9% frente al trimestre inmediatamente anterior), el más alto desde el primer trimestre de 2017.
Además, luego de seis trimestres consecutivos de caídas interanuales, octubre-diciembre 2020 es el primer periodo en que la venta de viviendas aumenta. El primer cuarto de 2020 registró una baja de 46,7%; en el segundo el desplome fue de 64,37%, y en el tercero la caída llegó a 22,6%.
Para este año, la CChC estima que este año la venta de viviendas en Santiago crecerá 11% en comparación con el año pasado y 9% a nivel nacional, lo que significa la comercialización de poco más de 46.000 viviendas.
“Empleo e ingreso son las variables que más influyen en la venta de viviendas y, por ende, en el comportamiento general del mercado inmobiliario. Por eso, esperamos que este sea un año de recuperación para esta industria en la medida en que el proceso de vacunación permita dejar atrás la pandemia y con ello se reactive el empleo y se estabilicen y mejoren los ingresos”, comenta Antonio Errázuriz, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).
“Otros factores que también deberían incidir positivamente son las bajas tasas de interés que todavía ofrecen los créditos hipotecarios y la inversión en vivienda pública del Gobierno, en particular los subsidios habitacionales que apoyan a los segmentos emergentes y medios”, añade.
Principales hitos de 2020
Un hecho que destaca es que durante el cuarto trimestre de 2020 ingresaron más de 6.000 unidades en nuevos proyectos para su venta, representando un incremento de 60% respecto del mismo periodo de 2019. En el acumulado en el año, no obstante, el rezago en la incorporación de oferta nueva alcanza a 39%.
Otro fenómeno observado es que en los últimos tres meses del año la velocidad de venta de viviendas mejoró significativamente. En promedio, se necesitaban 17,7 meses para agotar la oferta disponible de viviendas; 22,2 meses para departamentos y 5,7 meses para casas. En el segundo trimestre la cifra era 48,1 meses y en el tercero 24,1 meses.
Por otra parte, el reporte menciona que la tasa de desistimientos llegó a 15% respecto del total de promesas de venta del cuarto. Se trata de un porcentaje superior al promedio de la última década, que es de 11%, aunque la CChC sostiene que también mejoró respecto del trimestre previo.
En este contexto, en el trimestre móvil octubre-diciembre el precio de las viviendas (IRPV) registró un alza de 1,7%. Esto, debido a que mientras el precio de los departamentos subió 2,4%, el de casas se incrementó en 0,5%. En el caso de las casas, indica la CChC, mostró una significativa desaceleración desde febrero.
El gremio plantea que hay también desaceleraciones generalizada de precios en el mercado de departamentos en la zona norponiente (2,9%), nororiente (0,4%) y Santiago Centro (1%), tras acumular fuertes alzas. Por su parte, en la zona sur mantiene una dinámica de precios al alza, con un incremento de 8,3%. En el mercado de casas, el análisis también muestra que la zona sur mostró una aceleración en el alza de los precios (10,9%), mientras que en el norponiente hubo una desaceleración (2,4%).
“No podemos anticipar una cifra, pero sí podemos decir que, en la medida en que se recupere la demanda, los precios de las viviendas deberían mostrar un comportamiento similar al que exhibieron antes de la pandemia, ya que los factores que los condicionan no han cambiado”, dice Errázuriz.
Explica que “lo fundamental es que exista una oferta de viviendas acorde a la demanda, cosa que hoy está lejos de ocurrir”.
“Por eso, se necesita una política pública que deje atrás la lógica de planificación parcializada de las ciudades y avance hacia una planificación integral, equilibrada y sostenible en el tiempo. De lo contrario, si todo el esfuerzo de las autoridades se centra en satisfacer las demandas de los actuales residentes de los barrios, lo más probable es que las pocas viviendas que se puedan construir terminen siendo un bien de lujo, solo para las personas con más recursos”, sostiene.
