Viviendas con avalúo fiscal de $200 millones y más suman 50 mil. El 60% está en tres comunas

Un nuevo impuesto al patrimonio inmobiliario, que podría aplicarse a inmuebles con avalúo fiscal por sobre los $200 millones, es una de las medidas que se plantea en el paquete de cambios tributarios para recaudar mayores ingresos que financien la agenda social.

Aunque depende de varios factores, como por ejemplo la comuna en la que esté emplazada la propiedad, en el rubro inmobiliario estiman que un avalúo fiscal de $200 millones equivale a un valor comercial en torno a las 15 mil UF, es decir, unos $420 millones.

La plataforma Toctoc.com catastró este tipo de viviendas, en base a información del Servicio de Impuestos Internos (SII) y el Conservador de Bienes Raíces, en 235 comunas del país. Según estos datos, las propiedades que alcanzan este valor suman 51.083, lo que representa el 1% del total de viviendas a nivel nacional. En tanto, otro informe de la consultora Arenas & Cayo indica que las viviendas en este rango de valor totalizan cerca de 56 mil.

De acuerdo a Toctoc.com, Lo Barnechea es la comuna que concentra la mayor cantidad de inmuebles de ese valor, con un total de 12.232. Le siguen Las Condes, con 11.156 propiedades, y Vitacura, con 7.441 unidades. Esas tres comunas concentran el 60% de la cifra total.

Entre las diez comunas con mayor número de propiedades con avalúo fiscal de más de $200 millones destacan también Colina (3.426), Providencia (1.683), Zapallar (1.632), La Reina (1.547), Viña del Mar (1.244), Peñalolén (612) y La Serena (575).

La alta concentración de viviendas por sobre el piso varía por comunas. En el caso de Lo Barnechea, estas representan el 42% del total de la comuna, mientras que en Las Condes y Vitacura llegan al 9% y 23%, respectivamente.

En Zapallar, por ejemplo, son un tercio de los inmuebles del balneario, mientras en comunas como Ñuñoa (370), La Florida (229) y Santiago (218), Antofagasta (455), Temuco (374), Coquimbo (368) Iquique (356) y Concepción (323), representan menos del 1% de las viviendas totales en cada una.

Según cálculos de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), el 80% de las viviendas que se vendieron en el país en los últimos 8 años tuvo un precio de venta igual o menor a 4.500 UF, mientras que los inmuebles sobre las 10.000 UF no representan más del 5% del total comercializado.

Ante la ausencia de más detalles sobre la propuesta, los expertos tributarios definen algunos puntos básicos para abordar el tema.

Según Rodrigo Benítez, de BDO, las contribuciones "bien aplicadas, han resultado ser un eficaz instrumento que se ha ido perfeccionando", mientras que un eventual nuevo tributo "implicará toda una nueva estructura, complejidades, sistemas de fiscalización y cobro con mayores costos para el Fisco".

Asociado a lo anterior, Juan Pablo Cabello, de Cabello Abogados, señala que "es una medida progresiva, ya que afectará en forma creciente al valor de los inmuebles", aunque advierte que se deben cautelar tres principios: "i) si existe deuda asociada a los inmuebles; ii) debiese acumularse el valor de todos los inmuebles, sea a nombre personal o a través de sociedades; iii) debiesen quedar exentos aquellos que tienen un único inmueble habitacional y no cuentan con ingresos suficientes".

Complementa Manuel Montero, de Recabarren y Asociados, quien subraya que el límite de $200 millones es bajo y cita dos ejemplos, el de personas que heredaron viviendas en ese margen, o quienes tienen una vivienda para renta y otra para vivir: "Ninguno de los dos ejemplos pueden ser considerados como de alto patrimonio", explica.

Incluso, agrega Joseph Courand de Deloitte, "si el dueño del inmueble no tiene capacidad de generación de ingresos o es muy limitada, la carga fiscal puede que lo obligue a vender su casa o a endeudarse para pagar el impuesto", lo que lo haría regresivo.

Otros riesgos tienen que ver con la migración de inversiones y el negocio inmobiliario en sí. Según Marcelo Goldsmith, de Goldsmith y Cía, existe la posibilidad que "los grandes patrimonios inmobiliarios migren sus inversiones o se diluyan en pequeños grupos de empresas", mientras Álvaro Moraga, de Moraga y Cía, explica que "desincentivará la inversión en bienes raíces, lo cual impacta a toda la cadena de la construcción".

¿A quiénes aplica este impuesto?

Se diseñará una nueva base que agrupara las propiedades según rut del contribuyente -persona natural o jurídica-para terminar con las exenciones que individualmente (como rol) pueden tener estos bienes, y que muchas veces lleva a que los contribuyentes con muchas viviendas o departamentos no paguen impuestos por ninguno de ellos. Es una forma de evaluar el patrimonio acumulado. Esto afectaría principalmente a las rentas residenciales, es decir, a quienes compran varias viviendas para luego arrendarlas.

¿Cómo se aplicarán los impuestos?

Una fórmula será un impuesto al patrimonio físico como viviendas o predios agrícolas o no agrícolas que partiría según el borrador con una tasa de 0,025% inmuebles de$200 millones según avalúo fiscal. La tasa se iría triplicando para tramos más altos de $400 millones, $700 millones y $900 millones o más. El impuesto es sobre el patrimonio, sin importar si mantiene deuda o no.

¿Cómo se cobrará?

Hay dos fórmulas sobre la mesa. Una apunta a que se pague de la misma manera que las contribuciones, es decir, cuatro veces al año. Los expertos señalan que esta es la mejor forma ya que tiene una baja tasa de elusión y genera un menor costo de fiscalización.

¿ Y qué pasa en el resto del mundo?

El caso portugués establece un impuesto a propiedades que superan los 600.000 euros con una tasa de 0,4% para los bienes inmobiliarios en manos de empresas y de 0,7% en el caso de particulares. En Francia, en tanto, desde el 1 de enero de 2018, los residentes de Francia pagan impuestos sobre el patrimonio de activos inmobiliarios que posean en todo el mundo, por valor de más de 1,3 millones de euros, mientras que los no residentes son responsables solo si poseen bienes inmuebles franceses valorados por encima del mismo umbral. El caso de EEUU es diferente. Cada estado decide con su respectivo congreso el nivel de su tributación ("property tax") que puede ser un cobro de una vez, o periódico.