A la luz de la Reforma Tributaria, gran cantidad de personas aprovecharon la oportunidad de revalorizar sus inmuebles para reducir su base impositiva ante una futura venta de la propiedad.

En el marco de ese proceso, cuyo plazo fatal fue extendido -ver recuadro- la consultora de servicios inmobiliarios Arenas & Cayo analizó los valores de las viviendas retasadas, lo que arrojó datos muy interesantes sobre la evolución del mercado inmobiliario.

Uno de ellos es dónde está hoy el m2 más caro: la respuesta, según el estudio al que tuvo acceso PULSO, es que hay tres comunas en la capital que muestran valores superiores a los UF60 por m2: Vitacura, Providencia y Las Condes, que son a su vez los que lideran la estadística según el análisis de la consultora.

Es en estas zonas además donde más se ha encarecido el metro cuadrado en los últimos dos años.

En Vitacura, Providencia y Las Condes el valor promedio por metro cuadrado alcanzó un valor de UF67,76, UF62,99 y UF62,7, respectivamente. Las Condes fue la que más creció con un 10,6% desde 2014, seguida de Vitacura con un 10,6% y Providencia con un 10,1%.

El estudio de la consultora también reveló que los departamentos en estas comunas han subido su valor en 50% desde 2008.

Las más baratas

Por otro lado, las comunas de Conchalí, La Cisterna y Macul figuran como las más económicas en su valor promedio de m2 expresado en UF con precios de UF22,53, UF25,30 y UF28.80,  respectivamente.

En el caso de Macul, si se compara con 2014 el metro cuadrado se ha encarecido solo 0,8%.

En cuanto a las casas, las comunas con mayores valores promedio son Lo Barnechea (UF/m2 35,25), Vitacura (UF/m2 35,22) y Las Condes (UF/m2 31,31). En los últimos dos años Vitacura y Ñuñoa son las que más han incrementado el valor del metro cuadrado, con variaciones de 9,82% y 9,55%, respectivamente, mientras que La Reina solo ha subido su valor en 2,68%.

En el caso del valor del metro cuadrado de locales comerciales, Santiago tiene un valor promedio de UF 78,30, Providencia UF 37,36 y Ñuñoa UF 9,50. En tanto, Las Condes es la comuna que con el valor por metro cuadrado de oficinas más alto, con UF74,67.

“Los valores unitarios (UF/m2) por tipo de inmueble da cuenta de una alta valorización para el caso de departamentos en las comunas del sector oriente en desmedro de comunas centrales, con una escala decreciente desde la comuna de Santiago al resto de comunas centrales”, señaló el gerente de Estudios de Arenas & Cayo, Cristián Gutiérrez.

Sin embargo, comenta que “este fenómeno es menos focalizado para las casas por la creciente relevancia de Colina”.

La Reforma Tributaria aprobada en 2014 cambió la forma de pagar impuestos especialmente en el rubro de la construcción. El proyecto estableció que quienes obtengan una ganancia superior a las 8.000 UF tendrá que pagar un impuesto, que podrá ser el Global Complementario, es decir hasta 35%, o un impuesto sustitutivo único de 10%. Debido a que entre 2004 y 2014 las propiedades han incrementado considerablemente su valor, el Servicio de Impuestos Internos (SII) dio la posibilidad de retasar sus propiedades para establecer su valor de mercado de la propiedad.

Originalmente, el trámite podía realizarse hasta el 31 de diciembre de 2015, sin embargo la gran demanda por tasar las propiedades provocó un colapso en el SII y en comunas como Las Condes, Vitacura y Lo Barnechea. Ante la certeza que muchas personas no alcanzarían a realizar el trámite, el Gobierno decidió ampliar el plazo a través del proyecto de ley de simplificación de la Reforma Tributaria. Ahora el plazo para tasar las propiedades compradas entre 2004 y 2014 se extendió hasta el 30 de junio de este año.

¿Cómo ha sido ese proceso hasta ahora?

Según el estudio de Arenas & Cayo los bienes más tasados entre septiembre y diciembre de 2015 fueron departamentos y casas con un 93% del total de las retasaciones.

Además arrojó que las comunas con mayor número de propiedades retasadas se encontraban Vitacura y Las Condes con un 53% del total.

Diferentes mediciones

Según señala Gutiérrez, el proceso también reveló la diferencia entre el valor comercial y el valor de avaluó fiscal llevado a valor UF, principalmente en el valor para casas y departamentos.

Gutierrez explicó que “las grandes diferencias de valor entre avaluó fiscal y comercial implican que si no se realiza el trámite de reavaluó fiscal que vence el 30 de junio, un propietario particular enfrentará el riesgo de tener que pagar impuestos por la diferencia de valor promedio de 195%”.

“Esto implica que si yo vendo un inmueble a valor de mercado 4000 UF, el avaluó fiscal seria un 195% menor a este valor, por lo que debería pagar impuestos por la diferencia de valor, es decir, 1.948 UF, lo que implica que tengo que considerar un impuesto por sobre la venta de 195 UF o $5.025.275 al día de hoy. Si yo considero que tengo una exención de 8.000 UF en toda la vida, con esta venta ya perdí un 25% de toda la exención tributaria que SII me asigna para toda la vida”, agregó.