Luego de la crisis financiera global, el mercado de oficinas de Santiago se ha caracterizado por su alta sensibilidad a los vaivenes de la economía local e internacional. Durante este período, se ha registrado un marcado comportamiento cíclico, que ha determinado el comportamiento de los indicadores de inversión, disponibilidad y arriendo de esta clase de activo. Sin embargo, cerrado ya 2017 la situación del mercado se puede catalogar como de alta expectación con miras a 2018.

Como primer factor identificamos la coyuntura política y su posible impacto en la conducción económica del país. El consenso de los analistas e instituciones internacionales apunta a una paulatina recuperación de la actividad económica, desde el tercer trimestre de 2017. Este ímpetu se fundamentaría en un impulso de las exportaciones -incluida la minera- y, en menor medida, en la demanda interna. De esta forma, se prevé que este ímpetu se prolongue al menos durante la primera parte de 2018. Pese a lo anteriormente descrito, las dudas surgen al momento de visualizar la robustez de esta recuperación en vista de un posible cambio en las expectativas empresariales y la percepción de los consumidores.

[ze_adv position="adv_300x100" ]

En este contexto, el mercado de oficinas se encuentra en una fase de significativa reducción en la construcción de proyectos, en particular aquellas del tipo clase A. Sumado a esto, la oferta existente de espacio para arriendo es dispersa, con dificultad para armar superficies grandes. Esta situación limita las alternativas de aquellas empresas que están buscando reubicarse, expandirse e incluso consolidarse.

Cabe destacar que en el último par de años se había dado una transición desde un mercado con fuerte posición negociadora de los propietarios, hacia uno de arrendatarios. Esto trajo consigo ajustes en la estrategia comercial de los propietarios, traducido en mayor flexibilidad y "creatividad". Pero a la luz de los nuevos datos macroeconómicos que hemos venido observando, para este 2018 es esperable un incipiente re balance en esta dinámica, si bien es prematuro -e incluso iluso- aspirar a un escenario como el período 2011-2012 con tasas de vacancia en 1,5%.

[ze_adv position="adv_300x250-A" ]

Desde el punto de vista de la demanda, el mercado ha sido capaz de absorber gradualmente la alta producción de los años 2013 y 2014. En la actualidad observamos que, por ejemplo, aquellos edificios que entran al mercado tienen mejores velocidades de absorción que aquellos que entraron en 2015 y 2016 en sus primeros trimestres. También ha habido una evolución en los grandes tomadores de superficie: minería e ingeniería en 2010-2014; servicios financieros en 2015-2016; y una base diversa que incluye también transporte, retail y energía desde 2017, no observándose un patrón definido.

[ze_adv position="adv_300x250-B" ]

Tomando en cuenta la cartera de proyectos que se espera para los próximos años, estimamos que la absorción neta superará a la producción en un promedio de 25% para todo el período 2017-2019.

De esta forma, se espera una vacancia A+B cercana a 7%, para finales de 2018.

El ciclo de rentas podría cambiar de tendencia, luego de alcanzar su piso durante 2017. Por ejemplo, a lo largo del año los valores de arriendo ofrecidos clase A se conservaron por tres trimestres consecutivos y el nivel actual de 0,53 UF/m2 es el mismo que en el 2T 2016, reflejando su estabilidad. En este segmento existiría un sesgo al alza a corto y mediano plazo, debido entre otros factores a las características de la oferta futura. Cabe destacar que la tasa de vacancia del segmento clase A se encontraría descendiendo desde su nivel "natural" histórico, provocando este cambio de tendencia en las rentas. Un importante aspecto a monitorear durante 2018 será la velocidad de este ajuste al alza.

[ze_adv position="adv_300x250-C-net" ]

En miras a este año, una vez internalizado el nuevo escenario político y en ausencia de eventos desestabilizadores, con los actuales fundamentales de mercado, sería esperable una reactivación modesta en la construcción de oficinas. Quedará por verse el "timing" de entrada de estos proyectos en el nuevo ciclo de mercado.

*El autor es senior research manager de CBRE Chile.