Que el desarrollo económico va de la mano de un mercado inmobiliario dinámico no es un misterio para nadie. El sector, considerado uno de los mejores barómetros del crecimiento en el país, se ha expandido en línea con los avances de la última década.

Basta con mirar los cambios a nivel urbano que ha experimentado sobre todo la Región Metropolitana. Sin embargo, y aunque en todas las comunas de la capital los precios de las viviendas se han elevado, hay un sector que acapara los mayores incrementos, llegando incluso a duplicar los valores que se registraban a fines de la década pasada.

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Se trata de la zona oriente, donde el costo de los departamentos usados se expandió 99% y el de las casas, 94% en los últimos 10 años, según la primera versión de un Índice Inmobiliario de Precios elaborado por los investigadores de Clapes UC, Pinjas Albagli y Arturo Cifuentes, junto a Real Data, que refleja la evolución en el valor de este tipo de inmuebles en la Región Metropolitana entre los años 2007 y 2017.

Dicho indicador -que está basado en los precios, expresados en UF, de las transacciones registradas en los Conservadores de Bienes Raíces- revela que el alza de los precios de este sector de la capital, que agrupa a las comunas de La Reina, Las Condes, Lo Barnechea, Ñuñoa, Providencia y Vitacura, se ha incrementado por sobre el promedio de la Región Metropolitana, donde el valor de los departamentos y casas usadas se elevaron un 82% y 65%, respectivamente, en los últimos 10 años.

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Desde 2008 que los precios de las viviendas usadas no registran una caída. La mayor alza en la zona oriente se observó en 2013. Ese año, cuando se comenzó a hablar del fin del boom inmobiliario, tanto los valores de los departamentos como el de las casas subieron 15%. Desde entonces, sin bien se mantiene la tendencia de crecimiento, se ha moderado el ritmo. De hecho, en 2017 los precios de los departamentos usados crecieron 4,8% y las casas 6,8%, expansión no menor, pero alejada de los crecimientos de dos dígitos que se veían entre 2012 y 2015.

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Si bien en otros sectores de la capital también se produjeron alzas en el costo de los inmuebles usados, éstas fueron más moderadas. De acuerdo al reporte, la dinámica del sector inmobiliario en la Región Metropolitana sugiere que factores externos más allá de las características de la propiedad, como el nivel de crimen en la zona, menor disponibilidad de crédito para ciertas comunas, entre otros, podrían influir en la variación en los precios.

El doble de la economía

En el análisis asoma una duda que se arrastra hace años, y es que mientras la economía encadenó crecimientos promedio de un 2,8%, tanto los precios de los departamentos como los de las casas usadas crecieron a una tasa de 6,3% y 5,0% respectivamente, doblando así el desempeño de la actividad. ¿Estamos o no frente a una burbuja en el sector? "Si esto constituye o no el desarrollo de una burbuja inmobiliaria es un tema fuera del alcance de este estudio", asegura el reporte.

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Uno de los creadores de este nuevo índice inmobiliario -que se publicará cuatro veces al año-, Arturo Cifuentes, investigador asociado de Clapes UC, señala que este indicador reveló que "los precios de las propiedades, principalmente en el sector oriente, han subido una enormidad en los últimos 10 años y que ese aumento de precios ha sido muy superior al crecimiento de la economía".

Más disponibilidad de créditos y bajas tasas de interés son algunas de las razones que Cifuentes atribuye a que en los últimos 10 años el precio de las viviendas se haya disparado.P