Las ventas de viviendas en Manhattan sufrieron la mayor caída desde la recesión debido a que los compradores en todos los niveles de precios negociaron a su favor y no se apuraron en cerrar acuerdos.
Las ventas de todos los condominios y cooperativas cayeron un 25% en el primer trimestre frente al mismo período del año anterior, según un informe publicado el martes por la compañía de tasaciones Miller Samuel Inc. y la corredora Douglas Elliman Real Estate. Fue la mayor disminución anual desde el segundo trimestre del 2009, cuando el mercado inmobiliario de Manhattan se congeló a raíz de la bancarrota de Lehman Brothers Holdings Inc. y la posterior crisis financiera global.
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La caída en las ventas se extendió desde las propiedades más exclusivas del mercado de lujo a los estudios y los departamentos de una habitación. Los compradores, que ven que los precios de las viviendas ya no suben tan bruscamente como antes, se están dando cuenta que pueden ser exigentes.
El aumento de los costos del endeudamiento y los nuevos límites federales a las deducciones fiscales sobre el interés hipotecario y los impuestos estatales y locales también han hecho que poseer una vivienda sea más caro, lo que da a los compradores aún más razones para rechazar el precio, o incluso desistir de la compra.
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Si bien hace unos pocos años, las guerras de ofertas eran la norma, "hoy no hay nada que apunte a que los precios van a subir, y en la mente de muchos compradores, apuntan a que se mantendrán iguales", dijo Pamela Liebman, máxima ejecutiva de la corredora Corcoran Group. "Ahora son agresivos en la forma opuesta: haciendo ofertas muy bajas para ver qué concesiones pueden obtener de los vendedores".
Corcoran Group lanzó el martes su propio informe sobre el mercado de Manhattan, el que muestra una disminución del 11% en las compras concretadas y una caída del 10% en las ventas que están pendientes.
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Para los vendedores, llegar a un acuerdo en el primer trimestre significó aceptar una oferta menor. El 52% de todas las ventas que se cerraron en el período fueron por menos del último precio de venta, de acuerdo con Miller Samuel y Douglas Elliman. Los compradores aceptaron pagar el precio de venta en el 38% de las compras, pero a menudo esa cifra ya se había rebajado. En conjunto, la porción de acuerdos sin una prima fue la más alta que se haya registrado desde finales del 2012
"Incluso con los precios de los bienes raíces en Nueva York, llegas a un punto en el que se establece la resistencia", dijo Frederick Peters, máximo ejecutivo de la firma de corretaje Warburg Realty. "La gente está muy ansiosa respecto de pagar de más".
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Exigir un descuento
Peters dijo que en estos días recibe docenas de correos electrónicos por día anunciando reducciones de precios para las viviendas en venta. Y los compradores regatean todos los acuerdos, por poco que sea. En una venta reciente de una vivienda de dos dormitorios que gestionó su empresa, un comprador que aceptó pagar US$1,5 millones -después de que el vendedor redujo el precio de venta- repentinamente exigió un descuento adicional de US$100.000 antes de firmar el contrato. Acordaron un punto intermedio, dijo Peters.
Los compradores también están encontrando valor en las cooperativas, que en Manhattan tienden a tener un precio más bajo que los condominios. Las cooperativas de reventa fueron la única categoría que registró un aumento en las ventas en el trimestre, con un incremento del 2% a 1.486 acuerdos, según Corcoran Group. Las ventas de condominios usados, en tanto, cayeron un 12%, ya que los propietarios mantuvieron los precios cercanos a sus máximos históricos, dijo la firma.
El precio mediano de todas las ventas que se cerraron en el trimestre fue de US$1,095 millones, un 5,2% menos que el año anterior, dijo la firma de corretaje Town Residential en su informe. La mayor caída se registró en los apartamentos de tres habitaciones, con un descenso del 7%o a un precio mediano de US$3,82 millones, dijo la firma.
Ni los nuevos desarrollos inmobiliarios ni las reventas se salvaron de la apatía de los compradores. Las compras de condominios nuevos, que continúan proliferando en el mercado, se desplomaron un 54% en el trimestre a 259, dijeron Miller Samuel y Douglas Elliman. Las ventas de apartamentos usados cayeron un 18% a 1.921.
La caída en las transacciones es en realidad algo bueno, ya que puede servir como una llamada de atención para que más vendedores bajen sus expectativas de precios, dijo Steven James, máximo ejecutivo de Douglas Elliman para la región de la ciudad de Nueva York.
"Envía a los vendedores una señal de que tienen que ser más razonables si quieren mi compra", dijo James. "Es como si los compradores dijeran: 'Te lo he dicho todo el tiempo, ¡pero no escuchaste! Ahora tengo tu atención, así que hablemos'".
