La tendencia comercial para el mercado inmobiliario se sigue ajustando a la realidad que impone el ciclo económico. Según refleja el último informe de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), durante el primer trimestre de este año las ventas de viviendas en la Región Metropolitana (RM) subieron 18%, tras la comercialización de 5.214 unidades, cifra que supera a las 4.416 registradas en igual período de 2022.

Pero a pesar de la mejora que refleja la comparación en 12 meses, el ritmo de ventas respecto del trimestre inmediatamente anterior da cuenta de una contracción de 11%.

Aunque en el gremio constructor señalan que hay un factor estacional, advierten que “si bien observamos cifras de ventas que han ido mejorando desde los últimos meses de 2022, aún están alejadas de sus promedios históricos”, explica Nicolás León, su gerente de Estudios.

El ejecutivo sostiene que para 2023 esperan ver esa misma tendencia: “Pequeñas mejoras, sin llegar a acercarnos a los promedios históricos”.

“Con toda seguridad tendremos un nivel de ventas superior al de 2022, pero aún así 2023 será un año de resultados bajos en cuanto a promesas de compraventa”, agrega.

El resultado trimestral refleja que el alza en la comercialización de viviendas estuvo impulsada por la de departamentos, segmento que registró 4.571 unidades transadas en los tres primeros meses del año, concentrando el 87,6% de las ventas del período. Además, al comparar con el mismo lapso de 2022, se aprecia una subida de 33,1% versus las 3.434 unidades vendidas un año atrás.

Como contrapartida, las ventas de casas descendieron 35%, al comercializarse 643 unidades en este primer trimestre, frente a las 982 unidades de enero-marzo de 2022.

Para León, las tendencias de los mercados de departamentos y casas poseen “dinámicas diferentes, aunque tienen en común una demanda muy debilitada desde los últimos meses de 2021″.

Señala que la oferta de departamentos “se encuentra en niveles históricos, con un porcentaje significativo de entrega inmediata y entregas de corto plazo. Este tipo de producto se está ofertando con descuentos muy atractivos y está acaparando más de la mitad de las ventas”. Ello, remarca, “está incidiendo en menores precios en el caso de los departamentos”.

En tanto, sobre el comportamiento del mercado de casas, ve una situación opuesta, con un mínimo histórico en oferta y una fuerte presencia de la venta en blanco. “Este tipo de producto presenta alzas de precios, porque son proyectos que incorporan una estructura de costos con mayores valores por el encarecimiento en los insumos de edificación”, detalla León.

El gerente de Estudios ve como el principal obstáculo para que las personas accedan a créditos hipotecarios la exigencia del 20% del pie. “Cualquier medida que permita reducir esta exigencia sería positiva para facilitar el acceso al crédito. La garantía estatal al pie que opera para créditos de primeras viviendas de hasta 4.500 UF, es un avance en este sentido”, plantea.

Añade que el funcionamiento de la garantía estatal al pie “ha empezado a aplicarse este mes de abril”, ante lo cual, “por el momento, no tenemos información para saber cómo se está implementando”.

El ingreso de nuevos proyectos y las nuevas autorizaciones para edificar, también se han ajustado. El informe de la CChC alerta sobre la necesidad de revertir esta tendencia, que apunta a una contracción de la oferta de viviendas en los próximos años.

Según destaca el reporte, en febrero pasado la cantidad de viviendas con autorización para sus edificaciones anotaron una significativa caída al compararlas con el mismo mes de 2022. En concreto, los permisos de edificación en la RM ascendieron a 2.022 autorizaciones en el segundo mes del año, bajando 67% frente al mismo mes del año previo. Mientras que en el resto del país, los permisos otorgados totalizaron 7.208 autorizaciones, con un descenso anual de 48%.

De acuerdo al análisis de la CChC, estos registros son los peores de las últimas tres décadas, ya que los permisos de edificación otorgados en febrero anotaron su menor nivel desde 1992.

“La caída de los permisos es coherente con el actual escenario de recesión y de elevada incertidumbre. Por un lado, hay una demanda por viviendas muy débil, porque los créditos están muy caros y eso hace que las inmobiliarias no tengan incentivos para lanzar nuevos proyectos. Respecto de la oferta, el desarrollo inmobiliario se ha encarecido significativamente por el aumento de las tasas de interés comerciales y porque los insumos de edificación se han elevado en los últimos dos años debido a toda la coyuntura internacional”, comenta Nicolás León.

El ejecutivo agrega que, bajo las actuales circunstancias, “las inmobiliarias prefieren centrar sus esfuerzos en vender los proyectos que están actualmente en obras y retrasar los inicios de obras nuevas, hasta que haya más certidumbre sobre la evolución de la economía”.

En ese sentido, alerta que la histórica disminución en los permisos de edificación, “sin duda supone un obstáculo más para enfrentar el déficit habitacional”.

Consultado sobre medidas a aplicar para hacer frente a dicho problema, enumera: “Reactivar la demanda haciendo más accesible el crédito hipotecario y seguir invirtiendo en programas de subsidios; y facilitar la edificación en las ciudades con normativas urbanísticas que permitan densificación en sectores estratégicos y gestión del suelo para que haya disponibilidad”.