Cuando un propietario le pasaba las llaves de un departamento en Estación Central, la corredora María Elena Oyarzún (62) podía arrendarlo en un día. En ese entonces, por el año 2007, ella trabajaba en una inmobiliaria. La corredora recuerda que muchos de los departamentos de Estación Central de los barrios Toro Mazotte, Conde del Maule y Purísima, cercanos al Terminal de Buses Alameda y al Metro San Alberto Hurtado, fueron comprados principalmente para invertir:

“La mayoría son propietarios que buscaban arrendar esos departamentos pensando en sus pensiones”, comenta ella.

Los departamentos eran sumamente cotizados por la buena ubicación de estas torres:

“Son bastante buenos en el sentido de que son cercanos al Metro, están a una cuadra de la Alameda. Tienen mejor interconectividad. No eran malos barrios, se han echado a perder de a poco”, explica Cristián Garrido, corredor de S&C Chile Propiedades.

El tipo de departamento más cotizado era el de un dormitorio, un baño y de unos 35 m2 aproximadamente. De hecho, este estilo era el más codiciado para el perfil de clientes: migrantes que recién llegaban a Chile.

“La mayoría, casi el 95%, eran extranjeros. Eran en su mayoría venezolanos y profesionales. Venían con sus documentos al día y con ahorros. En general, casi todos tenían entre 30 y 40 años. Eran muy buenos arrendatarios”, recuerda Oyarzún.

La corredora tenía una lista de espera de clientes interesados en arrendar. Rondaban entre siete u ocho personas. Así, organizaba citas para ver los departamentos. En una de esas oportunidades, la corredora le mostró a un cliente un departamento de un dormitorio y un baño en Toro Mazotte. En ese entonces costaba $320.000 mensuales. Al terminar el recorrido, la persona se decidió de inmediato: era lo que necesitaba. Así de rápido, la corredora agendó una hora con su futuro arrendatario en su oficina del Paseo Bulnes. Se sentaron y firmaron el contrato rápidamente. Usualmente, recuerda Oyarzún, le pagaban con dólares en efectivo: dinero que luego ella iba a depositar al banco.

Ya en 2010, Oyarzún decidió dar el salto e independizarse. Así fundó Mane Oyarzún Propiedades. Gracias a los contactos que cultivó en el mundo inmobiliario, tomó vuelo rápido: sus clientes antiguos la contrataban para administrar propiedades. En menos de 10 años tenía asegurados cerca de 300 departamentos en la comuna de Las Condes, La Florida, Ñuñoa, Independencia, Santiago Centro y San Miguel. Incluso, estuvieron un tiempo en Viña del Mar.

Por la amplia cartera, su hijo, en 2022, decidió trabajar en su negocio. Se dividieron las tareas: mientras él se encargaba de la parte administrativa, como las transferencias y activos, ella se ocupaba de las liquidaciones, de los propietarios y reuniones.

Luego de unos meses, Oyarzún comenzó a recibir muchas llamadas de los arrendatarios: los clientes querían dejar las propiedades. La corredora recuerda que avisaban con 30 o 60 días de anticipación para dejar el departamento. Las razones eran variadas:

“Después de la pandemia, muchos se quedaron sin trabajo y no podían seguir pagando los gastos del departamento. Muchos se fueron de Chile, porque entendieron que no iba a repuntar en lo económico el país. Otros se fueron a vivir con familiares”, menciona la corredora.

Oyarzún, en cada ocasión, siguió el procedimiento de salida de un arrendatario. Escribió una carta de autorización de salida para la administración del edificio y revisó que todas las cuentas estuviesen pagadas. Días después fue a recibir las llaves. Revisó las cocinillas, las puertas corredizas y los sifones. Al despedir al cliente y cerrar el departamento, Oyarzún entendió que esto no se venía fácil.

Lo que le pasó a María Elena Oyarzún también les pasó a muchos corredores. La pandemia y el escenario económico fueron los principales motivos de la desocupación de Estación Central. Según Carolina Álvarez, corredora de Bróker inmobiliario, la situación económica del país está afectando a todos los sectores:

“Lo que está pasando es que los arriendos se están volviendo muy caros, porque la tasa de interés ha subido mucho. Entonces los inversionistas tienen que pagar más de sus bolsillos para poder pagar los dividendos. Antes el arriendo cubría el dividendo, pero hoy no es así. Además, hay muchos más requisitos para optar a créditos bancarios y hay un alto costo de vida”, reflexiona Álvarez.

Si bien el panorama de los arriendos y la inversión está más complejo en general, Sofía Schumacher, corredora de Schumacher Propiedades, hace énfasis en que la comuna de la Región Metropolitana que más le ha dificultado gestionar es Estación Central:

“Nosotras hemos tenido muchos problemas con esa comuna. Tenemos propiedades que llevan un año desocupadas. Es crítico. Tenemos inversionistas que buscan que administremos sus propiedades y, para nosotras, ya nos complica. Una muy complicada para nosotros es Conde del Maule”, subraya Schumacher.

Para Gonzalo Ibarra, corredor de Clarks Propiedades, la gestión también ha estado lenta:

“Yo tengo un departamento que está a la venta en Toro Mazotte y todavía no se puede vender. Y eso que está en buen estado. Estaba en $ 75 millones y bajamos el precio a $ 60 millones”, explica Ibarra.

Ambos corredores comentan lo mismo: el componente reciente que ha acelerado la desocupación en Estación Central es la inseguridad que sienten las personas.

Sofía Schumacher explica que en calles donde tiene departamentos disponibles ha visto casos de delincuencia y homicidio:

“Tenemos algunas propiedades de inversionistas en calles más peligrosas. Una vez nos enteramos por las noticias que pasó algo grave cerca de uno de los edificios que gestionamos. Por ejemplo, que encontraron un cuerpo. Entonces nos preocupamos mucho”, recuerda.

Las cifras de Carabineros confirman que la inseguridad del barrio es alta. Solo en el cuadrante 194, ubicado en el sector de Toro Mazotte, ha habido un total de 76 robos con violencia en este año: 12 con violencia, 33 con intimidación, 28 por sorpresa y tres robos violentos de vehículo.

En una asamblea de copropietarios del edificio Toro Mazotte 64, que se realizó el 23 de marzo pasado, María Elena Oyarzún fue en representación de 32 copropietarios de aquel edificio de 29 pisos que cuenta con casi 496 departamentos. Ahí, en la azotea, conversaron de cosas técnicas y financieras del edificio. Pero, además, se habló sobre el sentimiento de inseguridad. Sobre todo tras un robo de bicicletas que hubo hace unos meses en los estacionamientos. Si bien el comité de los dos edificios que administra Oyarzún se han comunicado con Seguridad Ciudadana, no es mucho lo que se puede hacer:

“A veces se instala la gente de seguridad en Toro Mazotte. Y ahí desaparecen todos los carritos afuera. Pero después, cuando se van, los ambulantes vuelven a aparecer. Y ellos no venden precisamente comida. De verdad que es casi para la risa, pero es así, lo he visto”, explica Oyarzún.

Andrea Ortega, arquitecta y urbanista de la UDP, explica que el deterioro que hay en las calles responde al desgaste del ámbito privado, “dado que muchas veces se subarriendan estos espacios y se da un cierto abuso en relación al subarriendo dentro de estas propiedades”.

Además, estos espacios privados, explica la arquitecta, “no fueron diseñados para poder acoger tales usos colectivos interiores, a pesar de la alta densidad que tienen. Por ende, también se da un deterioro en estos espacios intermedios y, a su vez, el deterioro en el espacio público, dada la alta densidad que se da en estos sectores”.

Ortega enfatiza que esta “alta densidad atrae al comercio ambulante, por el hecho de que transitan muchas personas por este espacio público. Eso genera un deterioro también”.

Esto ha afectado fuertemente en la ocupación de los departamentos. Lo ve uno de los conserjes de Toro Mazotte 76, que admite que en ese edificio el 25% de los departamentos están vacíos. No es un caso aislado.

Cristián Garrido, de S&C Chile Propiedades, asegura que “cerca del 40% de los departamentos de Estación Central están desocupados”.

La preocupación también ha llegado al municipio. El alcalde de Estación Central, el independiente Felipe Muñoz, ve este problema como “una consecuencia directa del desarrollo inmobiliario que se dio en nuestra comuna durante las gestiones anteriores”. La forma en que está construida la zona explicaría la inseguridad también, según Muñoz:

“Solo en las tres primeras cuadras de Toro Mazotte, se han entregado 4.000 unidades de departamentos. Es decir, ahí viven al menos 16.000 personas de manera hacinada. Esto, producto del modelo de desarrollo urbano que se dio durante la gestión anterior. En estas zonas de sacrificio urbano se conjuga la construcción de megaedificios ilegales, torcedura e interpretación maliciosa de la normativa urbana, y una migración descontrolada. En estos lugares hay un enorme déficit de servicios y de espacios públicos, con consecuencias muy negativas en materia de seguridad”.

La forma que han encontrado para combatirlo es a través de clausuras, allanamientos y decomisos. En los últimos seis meses la PDI ha entrado a registrar 66 inmuebles y detenido a 86 personas.

Oyarzún entiende que con esas condiciones es difícil poder firmar un arriendo:

“El tema es el sector. Porque los edificios que están ahí cuentan con lo mismo de un edificio en Las Condes. O sea, piscina, gimnasio, lavandería, salón de eventos, quincho, azotea. Son bonitos. Pero el tema es que la gente no quiere ir, porque es peligroso. O sea, tú sales en la mañana, vuelves en la tarde y está lleno de ambulantes”.

La imposibilidad de conseguir arrendatarios ha obligado a aplicar medidas de urgencia. María Elena Oyarzún, por ejemplo, tuvo que bajar los precios de alquiler. Si en un inicio un departamento de un dormitorio y un baño costaba $320 mil mensuales, hoy, a pesar de la inflación, está en $250 mil. Otro, dos dormitorios y dos baños, que costaba $420 mil sin estacionamiento, hoy está disponible por $350 mil al mes.

Convencer a los propietarios para bajar los precios ha sido complicado, pues la mayoría de ellos aún están pagando el dividendo de sus departamentos:

“Yo les explico cómo están las cosas. Pero ellos, en general, lo comprenden dentro de todo. Es parte del negocio”, explica la corredora.

Los dueños, a su vez, también están aplicando otras estrategias. Varios optan por contratar a más de un corredor a la vez. Esto impacta directamente en el bolsillo de Oyarzún si otro lo arrienda primero:

“El dueño es libre de darle las llaves, de pedirme las llaves para sacarle copias y pasárselas a otro corredor. Nosotros mismos nos comunicamos entre corredores. Porque, en el fondo, si el otro tiene la posibilidad de arrendar, está bien. Si tiene más suerte, está bien que lo arriende. Me avisa, yo saco las llaves, las devuelvo y lo saco de mi cartera”, explica.

Para ella “no es lo ideal”: si un compañero se le adelanta, no recibe la comisión destinada. Esta, dependiendo del contrato, puede ser de incluso el 50% del valor del arriendo.

El problema, asegura, no es que no haya interesado, sino que mucha gente no cumple con los requisitos para poder generar un contrato. Estos son: contrato de trabajo, liquidaciones de sueldo, registros de AFP, aval de al menos un año de antigüedad laboral y tener una renta acorde al mercado. Es decir, que solvente dos meses y medio el valor del arriendo. Oyarzún no se arriesga y es estricta con todos los documentos. Incluso, a pesar de que muchas personas se le han acercado para arrendar, pero ha desistido por los riesgos que ello puede implicar:

“La presión es mucha. Pero los propietarios están conscientes de que no podemos bajar los requisitos para arrendar. Porque, en el fondo, tú dejas a una persona ingresar a un departamento y puede pasar que, después, para sacarlo, tienes que hacerle un juicio o dejar que la persona se vaya con todas las deudas que deja. Entonces es mucho más peligroso. Puede traer muchas consecuencias entonces y eso lo tiene que asumir el propietario”.

Malas experiencias, a lo largo de su carrera, no han faltado. En enero de este año, Oyarzún le arrendó un departamento en Estación Central, de una pieza y un baño, a un joven venezolano, quien vivió ahí por dos años. Después de dejar la vivienda, Oyarzún fue a revisarlo. Ahí se percató de que había dejado muchas cosas desparramadas en el lugar. Entre ellas, un colchón. En esa oportunidad la corredora tuvo que gastar más dinero del presupuestado para que los maestros de su empresa sacaran las cosas y las botaran. Además, el joven no había pagado algunas cuentas. María Elena Oyarzún intentó contactarlo, pero nunca más supo de él.

Casos como ese la han curtido en un rubro que, en los 14 años que lleva mostrando propiedades, nunca estuvo tan difícil. Y eso la afecta incluso fuera de su jornada laboral, que a veces se extiende por 16 horas. No se toma vacaciones hace tres años y no cree que 2024 vaya a ser distinto. Para poder pagar sus gastos y costear su propio dividendo, Oyarzún necesita tener un mínimo de 30 departamentos arrendados por mes. Hoy maneja 72 en Estación Central: 19 están desocupados.

Así, admite, pensar en jubilarse es imposible.