4 factores que privilegian los inversionistas a la hora de optar por un departamento

Invertir en uno o varios departamentos es un negocio rentable en nuestro país. Una apuesta que algunos inversores llevan tiempo realizando, y con la que han ganado dinero y el conocimiento necesario para hacer crecer su patrimonio. “La inversión inmobiliaria puede ser muy buen negocio si desde el día 1 logras que el arriendo sea mayor a la cuota hipotecaria. Esa diferencia mensual que ganas se llama flujo de caja positivo y hace que tu inversión sea atractiva desde un inicio. Sin embargo, donde realmente se gana dinero es cuando se vende la propiedad, luego de 5 a 8 años… Pagas la deuda capital al banco que te dio el crédito, el pie que diste vuelve a tus manos y ganas toda toda la plusvalía o aumento del precio del periodo”, comenta Francisco Calderón, gerente general de Brokers Digitales.

Sobre la ventaja de invertir en departamentos, Juan Ignacio Troncoso, gerente comercial PlanOK sostiene que: “La plusvalía que se genera con un departamento es mayor a la que se podría obtener con acciones u otras herramientas financieras. Por otra parte, al invertir en una propiedad así, hay un doble ingreso: por el arriendo que se genera mientras se compra el departamento; y, en segundo lugar, está el ingreso o la rentabilidad que se genera al vender el inmueble. Además, existen herramientas, como los créditos en mutuarias, que no están el registro financiero, por lo tanto, permite al inversionista endeudarse sin afectar su capacidad de crédito en los bancos”.

Lo cierto, es que hoy la inversión inmobiliaria es uno de los activos que mejor se presta para ahorrar en el mediano y largo plazo. No por nada el aumento de los llamados “inversionistas hormigas” (pequeños negociantes) creció entre el 40% y el 50% según informó la Cámara Chilena de la Construcción. “Los departamentos están teniendo una plusvalía tremenda. Por ejemplo, si yo compro una propiedad de dos mil UF en veinte años al 2% aproximadamente, la plusvalía anual de esa propiedad ya es de 3.500 UF. Lo otro atractivo de las propiedades es que también todos los ingresos por arriendo están en UF, por ende, es un buen instrumento de protección inflacionaria; y también los departamentos se pueden dejar como herencia, a diferencia de una AFP o de un fondo mutuo que es tan difícil realizar ese trámite”.

Apostar con conocimiento

En años analizando el mercado inmobiliario quienes invierten en él conocen todos los factores para lograr una compra con retorno. Acá alguno de esos secretos:

1) El precio del activo inmobiliario versus el arriendo: Para Cristián Lecaros, CEO de Inversión Fácil, es importante que el departamento que se quiera comprar tenga una buena rentabilidad y que los costos de mantención sean muy bajos. “Por otro lado, cuando se arriende debe hacerse a un buen perfil de arrendatario, es decir, a un joven profesional que no tenga Dicom y que esté trabajando, pues así cuidará mejor la propiedad”.

Al respecto, Troncoso aconseja revisar siempre los estudios que existen en relación al mercado inmobiliario. “En PlanOK hemos elaborado un informe respecto de los inmuebles que tienen mejor venta y estos coinciden con aquellos que se arriendan mejor; los de 1 dormitorio - 1 baño y los de 2 dormitorios - 2 baños. Para ambos tipos de departamentos es más sencillo encontrar arrendatarios”.

2) Ubicación y conectividad: Según Troncoso estos dos factores son fundamentales porque están ligados a la plusvalía y la rentabilidad del inmueble. Esto, pues probablemente va a subir su valor en el tiempo y también va a ser más fácil de arrendar si está situado en una comuna cercana a calles con transporte púbico, líneas de metro, cercana a centros de salud, malls, supermercados y plazas.

3) Departamentos pequeños para comenzar: Para los inversionistas que parten comprando departamentos, Lecaros recomienda que “para poder optimizar cualquier tipo de pago tributario, es importantísimo poder comprar propiedades de menos de 140 m2. Esas propiedades además están libres del impuesto de herencia”.

4) Propiedades de baja vacancia en sectores cotizados: Mark Lamac, co-fundador de Woperty y experto inmobiliario sostiene que “debido a la pandemia y el aumento de la incertidumbre presente en el mercado, los inversionistas han migrado a buscar más estabilidad. Esto se ve reflejado en búsqueda de propiedades de baja vacancia en sectores cotizados, en algunos casos -incluso sacrificando rentabilidad por propiedades de mayor valor pero con menos variabilidad de arriendo. Adicionalmente se ha presentado un aumento en la preferencia de seguros de arriendo que cubren la mensualidad del arriendo para el inversionista, aunque el arrendatario no pague”.