Incremento del valor de las viviendas

Señor director:

Recientemente La Tercera informaba sobre el drástico aumento de precios de vivienda (mayoritariamente departamentos) en comunas centrales los últimos 15 años, con incrementos que superan 100%. Se dice que las razones de este encarecimiento son el IVA a la compra de vivienda a partir de 2016, y normativas comunales más rígidas. Ninguna de esas razones es efectiva: el IVA sólo afecta precios de los últimos dos años y las normativas comunales de Estación Central o San Miguel (que registran dos de los mayores incrementos de precio de vivienda) son de las más permisivas en Santiago.

La razón del incremento sobredimensionado es la construcción y compra de departamentos para "inversión", con un aumento notable de participación de bancos y fondos de inversión, ya que los retornos de capital son superiores a otros rubros. En Santiago se compran departamentos "al por mayor", incluso edificios enteros. Esta excesiva demanda eleva los precios y excluye a los hogares emergentes que buscan comprar vivienda por primera vez en comunas centrales. A partir de 2016, con la aplicación del IVA, los precios continuarán subiendo.

La solución es producir más vivienda en suelo central, pero a precios controlados. Ello no se logra emitiendo más subsidios (que sólo incrementan la demanda y, por ende, hacen subir los precios); es el Estado el que debe gestionar la compra de suelo y encargar la construcción de vivienda de interés público (orientada a segmentos C3, D y también E) a las constructoras. Con esto ahorrarán los consumidores de vivienda tener que pagar por las increíbles ganancias que obtienen las inmobiliarias, por ser los únicos actores que hoy controlan dicho mercado.

Producir una vivienda decente de 70 m2 en Estación Central o San Miguel equivale a 1.200 UF (incluyendo costo de suelo según valores reales). Si a ello aplicamos una  tasa de ganancia esperable por la constructora, el precio queda en 1.500 UF. No existe razón para que los departamentos allí cuesten entre 2.000 y 2.500 UF.

Ernesto López Morales

Departamento de Urbanismo

Universidad de Chile