Toda negociación depende, en parte importante, del precio. Y aquello está detrás de las conversaciones que los accionistas de Grupo Patio mantienen para el rediseño de su estructura societaria. En el triángulo principal del Grupo Patio hay tres vértices: la familia Jalaff, fundadora del conglomerado y dueña indirecta de cerca del 21% de la propiedad; el empresario Eduardo Elberg, con cerca de 22%; y las hermanas Paola y Gabriela Luksic, las que suman otro 22%. A ellos se suman otros accionistas, como Franco Mellafe Angelini, con 3%, la familia Abumohor, con 7%, y los Khamis, con cerca del 8%.

Los Jalaff pretenden negociar la venta de su participación y en esa negociación están siendo representados por el banco de inversiones Asset Chile. Por Elberg actúa su brazo derecho, el presidente de Patio, Andrés Solari, y por las Luksic lo hace el marido de Paola Luksic, el empresario Óscar Lería, hoy también director de Patio. Las negociaciones, como en todo proceso similar, enfrentan intereses que las partes tendrán que hacer confluir: los vendedores querrán obtener el mejor precio posible, mientras los potenciales compradores buscarán reducir ese valor.

Para esta transacción, hoy en conversaciones intensas, las partes tienen un par de referencias que, sostiene una de las partes involucradas, no son mandatorias para su resultado. Dos aumentos de capital realizados durante 2023 permiten establecer algo cercano al valor de mercado de una empresa como esta, que no transa en Bolsa.

La matriz del grupo, que hoy maneja 158 activos inmobiliarios, unos 1,4 millones de metros cuadrados, tiene cinco divisiones de negocio y gestiona inmuebles por US$3.200 millones, es Grupo Patio SpA., donde confluyen todos esos accionistas. Y Grupo Patio ha acordado dos capitalizaciones para reforzar sus finanzas y seguir expandiendo sus negocios.

El 31 de marzo, los accionistas aprobaron un aumento de capital equivalente a $20.373 millones mediante la emisión de 713.444 acciones. Con ello, el capital del grupo subiría entonces a $195.471 millones. Con ello, el precio por acción que entonces acordaron suscribir los accionistas ascendía a $28.556 por acción. Al precio del dólar de ese día, la valorización del grupo Patio alcanzaba a US$704 millones. Mediante esa operación, la familia de Paola Luksic aumentó su participación en Grupo Patio desde 11% a 16,66%.

Pero los accionistas de Grupo Patio decidieron el mes pasado que requerían más capital. En otra junta extraordinaria de accionistas realizada el 20 de noviembre, aprobaron aumentar ahora el capital de Grupo Patio en $54.772 millones mediante la emisión de 3.435.445 acciones, según documentos notariales revisados por Pulso. Con ello, el capital total subirá a $250.244 millones, con 22.902.968 acciones totales. Al dividir el monto a recaudar por los nuevos títulos, el precio por acción se estableció ahora en $15.943 por acción. La cifra es 44% más baja que los $28.556 por acción determinados en marzo de este año. Llevado al dólar del 20 de noviembre, el valor de Patio, tras la capitalización, llegaría sólo a cerca de US$413 millones.

El proceso concluyó ayer. Terminado el período de opción preferente, al que no asistieron los Jalaff, el directorio en forma unánime aprobó la distribución de las acciones no suscritas entre los otros socios. El monto, aprobado en pesos en noviembre, equivale a un aumento de 1,5 millones de UF, o US$ 63 millones actuales.

“Los accionistas que se sumaron al aumento fueron la familia Lería Luksic, el family office de Gabriela Luksic, Algeciras, sociedad ligada a Eduardo Elberg, la familia Abumohor y Franco Mellafe”, informó Grupo Patio en un comunicado esta tarde. Las nuevas acciones equivalen al 15% de la propiedad de Patio.

Con ello, la familia Jalaff se diluyó desde un 21% a cerca de 19%.

¿Qué influyó en la baja de la valorización? Especialistas dicen que la reducción obedece a un fenómeno transitorio: las altas tasas de interés locales e internacionales restan valor a los activos inmobiliarios de renta, que componen el portafolio del Grupo Patio. La baja de precio de los activos dependería de esas condiciones de mercado y, dicen expertos financieros, en la medida que esas condiciones mejoren, el valor de los bienes inmuebles de Patio subiría. Pero nadie garantiza la evolución de esos factores. Ni cuándo.

El nuevo precio del aumento de capital se realizó tras la contratación de una asesoría especializada para calcular el precio: fue Econsult el que determinó la nueva valorización de Grupo Patio. Pero los accionistas, dicen personas al tanto del negocio, aprobaron una emisión de acciones a un precio más bajo que el determinado por Econsult. ¿Por qué? Porque como es habitual en otros aumentos de capital de empresas, que permite la inclusión de nuevos inversionistas, un descuento permite atraer otros posibles interesados a un valor atractivo. El proceso, sin embargo, concluyó sin nuevos socios: los mismos actuales aumentaron su participación.

A todo ello se sumó que el nombre del Grupo Patio ha salido a relucir tras la divulgación del audio entre Luis Hermosilla, Leonarda Villalobos y Daniel Sauer, una conversación en la que se refirieron a la familia Jalaff y a Patio en varias ocasiones. El audio llevó al directorio del grupo Patio a emitir una declaración el 17 de noviembre, tres días antes de la aprobación del último aumento de capital, y en ella, dijeron: “Grupo Patio SpA y sus filiales no han tenido participación en las operaciones de facturas que se investigan en el “Caso Factop”, lo cual corroboramos a través de auditorías internas y externas”. La convocatoria a esa junta de accionistas, sin embargo, fue previa a la divulgación del audio, precisan personas que conocen la interna del caso.

Por todo aquello, los negociadores de la familia Jalaff intentarán que el precio que se pacte por la venta parcial o total de su participación, si la negociación llega a puerto, sea más alto que el precio de referencia empleado en el aumento de capital concluido ayer. Para sustentar su posición se amparan en una fortaleza: a través de varias sociedades, los Jalaff y terceros controlan un porcentaje que permite nominar al menos a dos directores de Grupo Patio. El valor económico de su paquete, con ello, es mayor a la mera multiplicación de su número de acciones por el precio fijado en el último aumento de capital.