Incluso los compradores con mucho dinero están empezando a retirarse del mercado inmobiliario estadounidense

Hace dos años, la agente inmobiliaria de Austin, Amy Deane, de Moreland Properties, trabajaba con tantos compradores ricos de fuera del estado que enseñaba una casa de 15 millones de dólares cinco veces en 30 días. Ahora, podría recibir una llamada cada dos semanas para muestras en ese rango de precios. “Ese gran grupo de compradores ha disminuido”, dijo. “Los primeros se comprometieron y se mudaron”, sostuvo.

Después de una carrera épica de dos años -no sólo en Austin, sino en las principales ciudades del país- el mercado inmobiliario de lujo finalmente se está enfriando.

Los agentes inmobiliarios de lugares como Nueva York, Los Ángeles y los Hamptons afirman que el frenesí de los acuerdos y los precios récord que caracterizaron los últimos años se han suavizado, gracias a la creciente desconexión entre lo que quieren los vendedores y lo que pagan los compradores. Mientras tanto, los compradores se enfrentan a la inflación, a la subida de los tipos de interés de este año y a la volatilidad del mercado de valores. Los precios del gas y la guerra en Ucrania se suman a la sensación de incertidumbre económica, echando un jarro de agua fría a las ventas de lujo.

El número de viviendas de lujo -definidas como el 5% más alto del mercado- que se vendieron durante un periodo de tres meses, del 1 de febrero al 30 de abril de 2022, cayó un 18% en comparación con el número de ventas durante el mismo periodo en 2021, según un nuevo informe de la correduría inmobiliaria Redfin. Se trata del mayor descenso desde que comenzó la pandemia, cuando el número de ventas de lujo se desplomó un 23,6% durante el periodo de tres meses entre el 1 de abril y el 30 de junio de 2020, en comparación con el mismo periodo de 2019. Los precios aún se mantienen, pero es poco probable que sigan alcanzando nuevas alturas a medida que los compradores se retiran, según Sheharyar Bokhari, economista senior de Redfin. Además, comentó, el volumen de acuerdos está encontrando un nuevo equilibrio después de que el número de ventas aumentó un 79,6% durante un período de tres meses entre el 1 de marzo y el 31 de mayo de 2021, en comparación con el mismo lapso del año anterior.

“Hay una sensación de que los precios suben constantemente en muchos mercados del país”, indicó Ryan Serhant, director general de la agencia inmobiliaria Serhant, que explica que el mercado se está normalizando después de un período de rápida apreciación, impulsado por la mayor demanda. “Ahora se está empezando a ver que los compradores se vuelven un poco dudosos de seguir comprando a cualquier precio”, afirmó.

Según Redfin, las mayores caídas en las ventas de lujo se produjeron en el condado de Nassau (Nueva York), donde se redujeron 43,5% entre el 1 de febrero y el 30 de abril de 2022, versus el mismo periodo anterior, seguido de Oakland (California), con un descenso de 35,1%. Durante el mismo periodo, en Dallas y Austin, donde los valores se dispararon en la pandemia, las ventas cayeron 33,9% y 33%, respectivamente, y en West Palm Beach bajaron un 32,8%. “El año pasado tuvimos una demanda insostenible y enorme. Las casas estaban volando de los estantes”, declaró Bokhari.

A nivel de los precios más altos, ese ya no es el caso. En abril, el agente inmobiliario de Boston, Michael Carucci, de Gibson Sotheby’s International Realty, puso en venta un condominio propiedad del magnate de los concesionarios de automóviles Herb Chambers por 18 millones de dólares. Pero Carucci dijo que sólo ha tenido un par de presentaciones. “Yo esperaba más”, comentó, pero el momento coincidió con el aumento de los precios del gas y con la subida de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal. “Los altos patrimonios son algo inmunes a esto, pero están mirando todas estas cosas y diciendo: ‘¿Quiero esperar o hacer esto ahora?’”.

Drew Meyers, de la agencia inmobiliaria Westside de Los Ángeles, sostuvo por su parte, que la incertidumbre ha llevado a algunos vendedores a apresurarse a poner en venta sus propiedades para tratar de alcanzar la cola del mercado caliente. Meyers dijo que tiene tres vendedores con propiedades que tendrán un precio de entre 6 millones de dólares y aproximadamente $50 millones, que están impulsando hacia arriba las fechas de listado para sus propiedades. “Ellos quieren cerrar la cotización y comprar rápido mientras que el mercado está activo. No saben lo que les depara el futuro”, advirtió.

En Manhattan, que se vio afectado por el Covid-19, las ventas de lujo fueron inicialmente lentas para recuperarse, pero a finales de 2021 los contratos de las propiedades de más de 4 millones de dólares alcanzaron niveles no vistos desde al menos 2006, según la agente de bienes raíces Donna Olshan, que rastrea las ofertas de más de 4 millones de dólares. Sin embargo, Olshan aseguró que sus estadísticas han tendido a la baja desde la primera semana de mayo. De 43 contratos firmados esa semana, ninguno fue superior a 10 millones de dólares por primera vez desde septiembre de 2020, sostuvo. En la semana anterior al Día de los Caídos, hubo 21 contratos por encima de los 4 millones de dólares, un poco menos que el promedio de 10 años de 26 para ese período de tiempo. “Lo más solemne para los neoyorquinos es ver el mercado de valores”, agregó.

Nikki Field, de Sotheby ‘s International Realty, afirmó que aunque los vendedores no están bajando los precios, algunos compradores están “lanzando ofertas a la baja de nuevo”. Recientemente puso en venta un ático en el 240 de Park Avenue South por 25 millones de dólares, pero tiene previsto aconsejar a sus clientes que lo retiren del mercado durante el verano, a menos que la actividad de los compradores aumente considerablemente. “No se quiere tener días en el mercado durante un periodo lento”, dijo, y ni los vendedores ni sus agentes quieren que un anuncio se quede obsoleto. “No es un mercado de pánico. Es sólo un mercado corregido”, añadió.

A pesar de que las propiedades se retiran del mercado para el verano, típicamente una época del año lenta para las ventas de lujo, el ritmo más lento de las ventas está aliviando la crisis de inventario que ha plagado mercados como el de Nueva York y ha hecho subir los precios, según Jonathan Miller, fundador de la firma de evaluación de bienes raíces Miller Samuel. “La historia de la que vengo hablando desde hace un año -la de las ventas limitadas por la falta de oferta- ya no es la misma”, advirtió. En su lugar, el rápido crecimiento de los precios y el aumento de los tipos de interés están frenando la intensidad del mercado, dijo. Con menos ventas, el inventario está empezando a acumularse.

En mayo, los contratos de los condominios de Manhattan con un precio de entre 10 y 19,99 millones de dólares bajaron un 41,2% versus los contratos de mayo de 2021, mientras que el inventario aumentó un 42,9%, según los datos de Miller Samuel. En los Hamptons, los contratos de viviendas unifamiliares en ese rango de precios en mayo cayeron un 83,3% año tras año, mientras que los listados aumentaron un 20% en comparación con el año anterior.

“Es una dura caída”, sostuvo Cody Vichinsky, presidente y cofundador de Bespoke Real Estate, quien dijo que en el mercado anteriormente espumoso (donde los precios subían constantemente) de los Hamptons, algunas propiedades de calidad C llegan al mercado con precios de calidad A. Pero en cierto punto, los compradores no pagarán el doble del precio de venta anterior en un corto período de tiempo, declaró Vichinsky. Citó una casa de nueva construcción en Watermill, cotizada en el rango de 30 millones de dólares, que ha estado en el mercado durante un año. Indicó que el vendedor rechazó la oferta de su cliente de 28 millones de dólares. “Apuesto a que ahora se está pateando por no haberla aceptado”, opinó Vichinsky. “Estaba hipnotizado por lo que decían los titulares”, agregó.

Según los datos de Redfin, los precios de venta para el 5% superior del mercado en todo el país no están cayendo, aunque el crecimiento meteórico de los últimos dos años está desacelerando. El promedio del precio de venta de lujo subió un 19,8% entre el 1 de febrero y el 30 de abril, en comparación con el mismo periodo de 2021. Y lo había hecho 27,5% entre el 1 de febrero al 30 de abril de 2021, en relación a igual lapso de 2020. Bokhari espera que las cifras se desaceleren aún más.

Serhant señaló que varios de los que gastan mucho dinero ya han comprado casas y ahora el mercado está recuperando el equilibrio. “No creo que sea normal -o próspero- que una casa se venda en una hora”, manifestó. “No pasa nada si tarda un poco más de un día”, acotó.

Richard Steinberg, agente inmobiliario de lujo en Compass, afirmó que ha mantenido “la conversación sobre la reducción de precios” con los clientes en al menos el 50% de sus listados exclusivos. Sin ofertas o la promesa de acuerdos, muchos de ellos no tendrán más remedio que escuchar, explicó.

Steinberg comentó que ve la mayor reducción de la actividad en las propiedades con un precio de entre 2 y 5 millones de dólares, un rango en el que, según él, los compradores suelen depender de la financiación hipotecaria y se enfrentan a un aumento de los tipos de interés. Por encima de los 5 millones de dólares, los compradores están menos preocupados por los tipos de interés, pero esperan que los cambios en los mercados financieros se traduzcan en gangas en el ámbito inmobiliario.

A su vez, Susan Breitenbach, del Grupo Corcoran, aseguró que recientemente consiguió contratar dos propiedades en los Hamptons tras realizar modestos ajustes de precios. Una de ellas era una casa en Southampton que fue cotizada por primera vez por 27,99 millones de dólares en 2020. Breitenbach se hizo cargo del registro y ajustó el valor a 21,995 millones de dólares.

Ciudades como Austin, que experimentaron el auge del Covid-19, se preparan para un doloroso retorno a la realidad, advirtió Nicholas Gerli, fundador de Reventure Consulting con sede en Dallas, una firma de análisis de datos de bienes raíces. La afluencia de compradores disparó los precios de las viviendas por encima de los fundamentos subyacentes del mercado, como el crecimiento del empleo y los salarios. “Austin es la mayor burbuja inmobiliaria de Estados Unidos”, dijo. Entre enero de 2020 y abril de 2022, los salarios en Austin aumentaron casi un 9%, mientras que el valor de las viviendas se disparó más del 72%, comentó Gerli, respaldado por datos de la Oficina de Estadísticas Laborales de Estados Unidos y Zillow. “Si los precios de las viviendas se ajustan para igualar a los compradores ricos de San José o Los Ángeles que se mudan, ese aspecto de crecimiento nunca se iba a mantener por sí mismo”, agregó.

Hasta ahora, los precios que se dispararon durante la pandemia no han bajado, según Deane, que dijo que las casas de Austin que se vendían por 4 millones de dólares hace unos años, están ahora en 9 millones. Pero comentó también que los compradores ricos son más cautelosos. Recientemente, se vendió una casa de aproximadamente 3.000 pies cuadrados, que figura en 6,5 millones de dólares, que el año pasado se arrebató en cuestión de minutos. Este año, tardó unos cinco meses en venderse, pero Deane no rebajó el precio. “Tuve un vendedor paciente a la espera del comprador adecuado”, declaró.

En Palm Beach, uno de los mercados inmobiliarios más caros del país, donde hubo al menos 22 ventas por encima de los 40 millones de dólares durante los primeros 16 meses de la pandemia, la economía habitual no se aplica necesariamente. Sigue habiendo operaciones que baten récords, pero también ha habido algunos recortes de precios, sostuvo la agente Margit Brandt, de Premier Estate Properties. Algunas coizaciones se han retirado del mercado durante el verano, dijo, no sólo porque es una temporada más lenta, sino también por los vientos en contra de la economía mundial.

En mayo, Brandt enumeró un lote que no estaba frente al mar, que incluye planes para la construcción de una casa de aproximadamente 6.900 pies cuadrados, por 17,9 millones de dólares. Un mes más tarde, redujo el precio a 10,9 millones de dólares para el lote vacante, más los planes de la casa ya aprobados por la Comisión de Arquitectura de Palm Beach, pero no la construcción. Ella dijo que la nueva estrategia está diseñada para fomentar un acuerdo, pero señaló que no hay ventas de fuego sucediendo. “La locura que hemos estado experimentando no puede continuar para siempre”, comentó. Recientemente vendió otra propiedad que no está frente al mar, con una casa de 5.400 pies cuadrados, por 13,5 millones de dólares, ligeramente por debajo del precio de venta de 14 millones de dólares. Pero la vendedora todavía vio un alto rendimiento, después de haber pagado 5,5 millones de dólares por la propiedad en 2020.

Al otro lado de la Intracoastal Waterway en West Palm Beach, que ha experimentado una oleada de inversiones, los datos de Redfin muestran que el número de ventas de lujo se deslizó un 32,8% año tras año durante los tres meses que terminaron el 30 de abril. Pero la agente Erin Sykes, de Nest Seekers International, aseguró que los precios en West Palm estaban tan infravalorados antes de la pandemia, que incluso una caída no dañaría el mercado. Ella describió las últimas semanas de agitación económica como un “control de la realidad” para los vendedores que quieren un 20% a 30% de apreciación del precio de su propiedad en tan sólo unos meses. Cuando los precios subían, la gente veía la inversión inmobiliaria como una forma de hacerse millonaria rápidamente. “Lo veían como un juego que nunca se podía perder y todos sabemos que los bienes raíces no son invencibles”, concluyó.