El apetito por dolarizar las inversiones, pero también la necesidad de tomar posiciones de acuerdo a los nuevos comportamientos provocados por la pandemia, está llevando a los inversionistas locales hacia el sector residencial de EEUU.

A dos semanas de cerrar el libro de órdenes, el fondo de Frontal Trust, prívate debt: residential credit oportunity, ya completó el piso mínimo de US$15 millones, y ha conseguido una demanda de parte de inversionistas individuales, family offices y un actor institucional.

Luis Felipe San Martin, managing partner de Frontal Trust, explica que el vehículo busca recaudar entre US$15 millones y US$30 millones, y que esperan conseguir una rentabilidad de dos dígitos medida en dólares, mediante la inversión en los estados de Texas, Florida, Giorgia, Carolina del Norte Carolina del Sur.

“El fondo nació con la idea de aprovechar las oportunidades que está dando la falta de liquidez del mercado secundario de los préstamos puente”, explica San Martin.

El socio de Frontal Trust, cuenta que ese mercado nació “hace unos 20 años, y cuyo mercado secundario se formalizó en los últimos 5 año: inversionistas piden créditos para comprar casas, remodelarlas y luego venderlas. Estos créditos no están respaldados por entidades gubernamentales, son créditos con tasas altas, se originan con tasas entre 7% y 12% anual, pero son créditos a un año. Ese mercado hoy tiene problemas de liquidez por la pandemia, y están apareciendo oportunidades”.

Al respecto, precisa que hay posibilidades, por ejemplo, en créditos que están en default, o aquellos donde las entidades que participan de la cadena deben venderlos, porque muchos originadores, o securitizadores (que empaquetan estos créditos para venderlos) y compradores finales, que deben cumplir ciertos ratios de liquidez y salen a vender activos que en tiempos normales no habrían vendido, y ofrecen un buen descuento y están garantizados con una propiedad residencial. “Y al haber falta de liquidez, estos mismo créditos se están originando con tasas mucho más altas y ratio de deuda sobre el activo mucho más bajo”, detalla.

Para Luis Felipe San Martin, la importancia de que los créditos estén garantizados por un activo residencial es clave, pues eso permitirá exponerse a un sector que durante los próximos años seguiría al alza.

“La formación de nuevos hogares en EEU, que necesitan casas, está superando a la terminación de casas nuevas. El inventario de casas, además, está en el nivel más bajo de los últimos 10 años, y la mediana de la edad de las casas es de 37 años, es un inventario viejo. Hay mucha demanda por los millennials, que ya venían moviéndose desde los centros de las ciudades hacia los suburbios en busca de mejor calidad de vida, están acelerando esa tendencia por el covid ,y la consecuencia es que está privilegiando casas, necesitan más espacio, y gastarán más en remodelaciones, y eso lleva a que el mercado de estos créditos estará mucho más demandado hacia el futuro”, adelanta San Martin.

Sin embargo, el factor migración hacia los suburbios es sólo una de las cuatro tendencias que observa el ejecutivo:

  1. La irrupción del e-commerce: Hoy en EEUU, el 12% de todas las ventas retail ser hacen por esa vía, “y creemos que se intensificará. Una tienda de retail por cada dólar que vende en e-commerce necesita tres veces el espacio en promedio que cuando vende en la tienda, y cada vez más, necesitarán más metros cuadrado de bodegas y otro tipo, como las bodegas más pequeñas donde se ha ce la última milla. En los activos industriales hay oportunidades interesantes”, apunta.
  2. Según el ejecutivo, “los millennials están saliendo de la universidad con una deuda tan alta que puede representa una primera hipoteca, entre US$100.000 y US$200.000. Y eso, sumado a ciertos comportamientos, hace que el ser dueño de la casa es una decisión que en EEUU se está atrasando o dejando de lado, hoy los productos para arriendo estarán cada vez más demandados, como los multifamily, o los préstamos para inversionistas a 30 años para invertir en casas.”.
  3. La otra tendencia, explica, no está necesariamente relacionada con la pandemia, pero la coyuntura la profundizará: la migración hacia la adquisición de productos no bancarios. “En 2007, los créditos hipotecarios en EEUU originados por la banca era entre 65%-70%. La crisis del 2008 generó muchos cambios regulatorios que salieron caros a los bancos y eso se sumó a las fintech, y hoy el 60% de la originación de hipotecas es no bancario, es decir hoy el consumidor de EEUU va directamente a un originador local, family office o fyntech o ir a fondos de inversión, eso abre muchas oportunidades”, dice San Martin.