A un año de la pandemia, centros comerciales flexibilizan contratos de locatarios, aunque persisten cuestionamientos

Una intensa disputa fue la que se instaló durante la pandemia entre los centros comerciales y los locatarios. La razón detrás de esto, mucho tuvo que ver con el tratamiento que se le dio a los cobros de arriendos y gastos comunes en los meses más duros de la crisis sanitaria.

Aquello fue denunciado en reiteradas oportunidades por la Asociación de Marcas del Retail e incluso llegó a escalar en forma de consulta al Tribunal de Defensa de la Libre Competencia. El gremio denunció cobros injustificados en contexto de pandemia y proyectó un aumento de la vacancia en los centros comerciales, si es que estos no flexibilizaban sus posturas y replanteaban el modelo de negocios hacia adelante.

Y, al parecer, algo de eso está sucediendo.

Muestra de aquello, por ejemplo, es lo que hizo MallPlaza, que disminuyó los costos de operación y gastos comunes a los locatarios de sus 17 malls, una medida similar a la que tomó Cencosud cuando arreció la crisis, mientras que Mall Valle Curicó simplemente decidió no cobrar los arriendos durante toda la pandemia. Y justo en esa línea va lo que consignan un grupo de abogados y expertos, cuyos clientes justamente son locales comerciales y malls.

Jorge Baraona, abogado de Baraona & Cia, señala que progresivamente se ha instalado una tendencia que apunta a otorgar facilidades a los arrendatarios, disminuyendo transitoriamente la renta mensual, a veces con obligación de devolver la rebaja, y, en otras ocasiones, sin esa obligación.

Sostiene también que, antes del Covid-19, por ejemplo, era raro ver cláusulas específicas para el caso de pandemia. “Hoy no solo se menciona expresamente, sino que se detalla cuál es la suerte de las obligaciones del Contrato en ese caso”, apunta.

Una mirada similar es la que consigna el director ejecutivo para Chile de Sotheby’s International Realty, Felipe González. Él añade que los principales cambios contractuales que se han visto tienen relación con congelar las alzas de tarifas en contratos que tienen arriendos escalonados, o bien a bajar la componente fija del arriendo, al menos durante el periodo de crisis.

Respecto de los gastos comunes, explica que los locales comerciales siguen cobrando por este concepto, pero no en forma de tarifa fija sino que en función de las ventas obtenidas. Es decir, el cobro baja por el hecho de tener menos ingresos.

“Está siendo común que arrendador y arrendatario se sienten a conversar los términos de su relación, dado que producto de las restricciones de movimiento y la conversión a la modalidad home office de varias compañías, muchos negocios instalados en calles de alto tránsito de personas han bajado significativamente su nivel de ventas”, añade el gerente general de ProUrbe Gestión Inmobiliaria Víctor Danús, quien pone como principales ejemplos la baja afluencias en zonas como Nueva Las Condes o Isidora Goyenechea.

Respecto de la flexibilidad para modificar los términos de los acuerdos, Danús sostiene que, cuando los propietarios son fondos de inversión, estos se muestran más abiertos a reevaluar las condiciones contractuales, pero si se trata de una persona natural, dice que “es más complejo”, pues sus flujos son mucho más ajustados.

Mientras los abogados hablan de una creciente tendencia a replantear los términos contractuales y flexibilizar las obligaciones, Paula Valverde, presidenta de la Asociación de Marcas del Retail, dice que ellos no tienen cómo comprobar la aseveración de que hay malls que están flexibilizando sus contratos con locatarios.

Esto, porque según consigna, hay una gran opacidad en dichos contratos. “Uno de los puntos más importantes que hemos hecho ver como Asociación en nuestra relación con los centros comerciales, es justamente la transparencia. No es posible tener una relación equitativa si una de las partes no tiene completa visión de las condiciones”, remata.

Por eso mismo, es que insiste en que los términos de una relación “poco equitativa” entre locatarios y centros comerciales “están obsoletos” desde mucho antes de la pandemia y del estallido social. “Ambas crisis solo vinieron a evidenciar los problemas”, dice.

Además, menciona a que al “circunscribir a la pandemia una intención de flexibilizar contratos es no entender que la relación malls-locatarios debe ajustarse de manera integral y permanente, en variables de transparencia, flexibilidad y por sobre todo, modelo de negocios”.