Expansión periurbana y densificación central: La fórmula del sector inmobiliario

Las estimaciones indican que Chile tendrá poco más de 20 millones de habitantes al 2050, de los cuales más del 90% vivirá en zonas urbanas. ¿Cómo se distribuirá esta población dentro de la Región Metropolitana? Expansión periurbana y densificación en zonas centrales, son los fenómenos que permiten identificar cómo será esta urbe en el futuro.

De cara a imaginar la ciudad dentro de las próximas tres décadas, es clave considerar que esta proyección estará marcada por el desarrollo inmobiliario alrededores de los principales ejes de conectividad.

"Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC) -que ya están autorizados y tienen todo en regla-, tales como Praderas y Urbanya sumarán más de 700 hectáreas cada una en el sector de Pudahuel.

Estas se desplegarán en el área de Costanera Norte y Ruta 68. Es decir, hasta Lo Prado debería generarse un desarrollo considerable al 2050", explica Pablo Álvarez, gerente de Vivienda y Urbanismo de la CChC.

La Ruta 78 es otro cordón donde se producirá un importante desarrollo. "Se están construyendo bastantes viviendas hasta Melipilla. Es decir, todo lo que corresponde a Talagante, Malloco, Padre Hurtado y San José de Maipo.

Hacia Colina también hay un eje significativo, que es el que corresponde a la autopista Los Libertadores. Este ya está definido, como el gran proyecto de Chicureo, pero también hay otras iniciativas menores que no dejan de ser masivas", dice Álvarez.

La zona norte de la Región Metropolitana será clave. Según proyecciones del INE, entre 2015 y 2020, Lampa registrará un aumento de 31% en sus habitantes, mientras que Colina lo hará en 15%, transformándose en las comunas que más crecerán en la ciudad, junto a Santiago (20%) y Quilicura (15%).

Esto se debe, principalmente, a las modificaciones de 1997 y 2013 al Plano Regulador Metropolitano de Santiago (actual PRMS 100), que incorporó a la provincia de Chacabuco -agregando 241.500 hectáreas a la ciudad- y nuevos sectores de desarrollo urbano (otras 10 mil hectáreas).

"El eje que comprende la Autopista Santiago-Lampa está desarrollado a nivel industrial, pero también se está generando un polo importante en materia de vivienda.

Todas esas comunas están en proceso de cambio de su plano regulador y se encuentran dentro del territorio del PRMS 100", asegura Álvarez.

En cuanto al tipo de infraestructura, el crecimiento por expansión será impulsado por casas. Además, se verá favorecido por algunos proyectos. "Está la expectativa que genera la conexión ferrovial hacia Rancagua, Melipilla y Batuco.

En la medida de que se haga realidad, el crecimiento urbano será a lo largo de estos ejes, formando núcleos potentes. Es importante destacar que estos serán atractivos cuando sus habitantes puedan resolver sobre el 80% de su rutina diaria en ese lugar, y que el traslado al centro sea cada vez menos relevante en su rutina diaria", dice Reinaldo Gleisner, consultor del Área de Corretaje de Colliers international.

Hay quienes ponen la voz de alerta, pues aseguran que este crecimiento tiene que ir acompañado de una mejor visión. "La ciudad está avanzando hacia un desarrollo en densidad y sin mucho control.

Esto quiere decir que no hay mucha complementación con áreas verdes y, también, existe una presencia importante de hacinamiento. Es probable que este sea el escenario hacia el 2050.

Habrá áreas con gran aglomeración y otras zonas donde la gente escapará hacia la periferia", asevera Javier Ruiz Tagle, investigador del Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Católica.

El crecimiento por expansión no será el único fenómeno que se manifestará en la ciudad, pues también se producirá una mayor densificación al 2050.

"Es probable que se concentre más población en áreas centrales. Se trata de zonas antiguas, que generalmente tienen uno o dos pisos, como los barrios del pericentro, que es donde queda mucho por desarrollar y hay mucha gente interesada en hacer negocio en esas zonas.

El problema es que no existe mucho entusiasmo por impulsar áreas verdes que complementen esos proyectos", asegura Ruiz Tagle.

Enrique Joglar, gerente de Desarrollo de Inmobiliaria Indesa, indica que "si revisamos las estadísticas del tipo de vivienda que está optando la población en la capital, observamos que el mercado de departamentos consolida más del 70% de las ventas habitacionales.

Hoy, Santiago debe asumir su rol de ciudad en altura y reaccionar a planificarse de esta manera en el tiempo".

Esto se generará producto de que las características geográficas para seguir expandiéndose son limitadas.

"Santiago ha ido asumiendo características de ciudad densificada en altura más que en extensión, esto también complementado con el alto costo del suelo, la búsqueda de menores tiempos de desplazamiento y mejores estándares de espacios urbanos, entre otros", dice Joglar.