Gerente general de Echeverría Izquierdo Inmobiliaria: "No creo que los precios dejen de subir, pero subirán mucho menos si se libera el suelo"

Este año, Echeverría Izquierdo ingresará a dos nuevos mercados: el de las viviendas de integración social y al de renta residencial. Respecto al primero, el gerente general de Echeverría Izquierdo Inmobiliaria, Raimundo Cruzat, cuenta que las expectativas son que en tres años entre el 10% y el 15% de los ingresos provenga de proyectos de vivienda social.

Si bien aún están en análisis las comunas en las que participarán, ciudades como Valparaíso, Viña del Mar, Concepción y Antofagasta figuran entre las opciones. Sobre la Región Metropolitana explica que "al interior del anillo de Américo Vespucio son muy pocos los lugares donde se consiguen precios de terrenos que permitan desarrollar proyectos de integración social", a diferencia de "comunas más alejadas".

¿Faltan incentivos para que estos proyectos se construyan en mejores ubicaciones?

-El desafío es el suelo. En el último tiempo, la tendencia de los municipios ha sido restringir el desarrollo urbano y eso lo hace más escaso. Y si tú encareces el precio del suelo, vender a 2.200 UF o 1.100 UF en el caso de las familias vulnerables es imposible. Más que un tema de incentivos es disponibilidad de suelo. Hay buenas ubicaciones en Santiago, pero que están en manos del Estado. Yo le devolvería la pelota al gobierno, desde el punto de vista de decir yo tengo este suelo disponible, veamos la manera de hacer proyectos de integración social, subsidiemos el valor y no lo vendo a precio de mercado, sino a un valor que permita hacer proyectos de integración social. Yo no me imagino al Estado haciendo esos proyectos, sino que a los privados compitiendo por esos proyectos, pero en un suelo bien ubicado. Si el Estado tiene terrenos bien ubicados al interior de las ciudades es ahí donde debieran desarrollarse.

¿Ingresarán al mercado de renta residencial?

-Sí, es un mercado que hemos estado estudiando hace un tiempo. Hemos estado realizando algunas visitas al exterior, hemos viajado a Estados Unidos, próximamente hay un viaje a Londres en una misión que está organizando la Cámara Chilena de la Construcción en este sentido. Hay proyectos que estamos diseñando y hemos tenido acercamientos con algunos fondos de inversión que tienen área de renta residencial, hemos conversado con Credicorp, con BTG y con algunos family offices que han estado interesados en trabajar con nosotros.

En 5 años, ¿cuántos proyectos en marcha les gustaría tener?

-Una vez en régimen, entre lo que tenemos en Chile y Perú, contamos con entre 20 y 25 proyectos, me gustaría tener 2 o 3 proyectos de renta en los próximos tres años.

El Banco Central alertó que un aumento de viviendas para arriendo podría generar riesgo para la industria financiera en el futuro. ¿Lo comparte o es demasiado alta la alerta?

-Es una función del Banco Central ir planteando ciertas alertas, pero si miro el comportamiento de la banca en general, desde el punto de vista del cliente final, ha habido hartos momentos en que la banca ha tomado ciertos resguardos. Afortunadamente en Chile el crédito hipotecario es un mercado muy competitivo. Mientras haya demanda por compra de viviendas el mercado financiero va estar tranquilo, y si es que no hay gente para arrendar porque hay mucho interés por comprar viviendas, va a bajar la cantidad de proyectos de renta. Desde el punto de vista del financiamiento del cliente final no veo que sea un problema, y desde el punto de vista del financiamiento a los desarrolladores inmobiliarios podemos ver que los bancos están muy interesados en prestarnos plata.

Dada la incerteza jurídica de la que se habla, hay ruido de que la banca está más restrictiva para entregar financiamiento a proyectos, ¿está preocupado el sector por esto?

-Al sector le preocupa más lo primero que lo segundo, ha estado preocupado por esta relación entre las condiciones de edificación, los permisos y Contraloría. Pero creo que estos ajustes nos llevan a un mejor mercado inmobiliario. Probablemente hubo una sobrerreacción de ambas partes, pero creo que si uno piensa bien sus proyectos, que sean coherentes con las normas, puede ser que te demores un poco más en aprobarlos, pero nosotros no hemos tenido problemas para sacar los proyectos adelante. Uno podrá ver un caso que se abusó para un lado, que se abusó para el otro, pero yo soy un optimista y creo que esto va a hacer que el mercado sea más sostenible en el tiempo, las empresas se van a profesionalizar, los planos reguladores se van a ajustar, probablemente la Contraloría va a poner énfasis en cosas más profundas y finalmente vamos a tener una mejor industria. A veces estos procesos de adaptación duelen.

La CChC advirtió que los altos precios de las viviendas podría generar incluso una crisis social, ¿los precios seguirán subiendo?

-Lo primero que quiero decir es que yo no veo una burbuja, la razón del alza de precios no es especulativa, tiene que ver con el alza del valor de los terrenos y en una mucha menor medida, el alza de algunos costos de la construcción, y también el IVA. Aquí no hay cartel, la industria inmobiliaria debe ser de las más atomizadas del país. Yo creo que va a seguir subiendo, pero creo que estas cosas van y vuelven. No creo que los precios dejen de subir, pero van a subir mucho menos en la medida que se vuelva a liberar el suelo. Lugares que hoy están congelados probablemente van a llegar a una norma que permita construir, el gobierno está tomando medidas respecto a densificar ciertos ejes de transporte y eso va a liberar más suelo. Hay una presión a que los precios suban, pero también creo que esa presión debiera bajar. Si uno hace ciertas comparaciones el mercado chileno versus otros de la región, y uno lo corrige por ingreso per cápita, no estamos tan disparados.