Loteos brujos: la nueva ley que espera ordenar las zonas rurales del país

Un certificado de informaciones previas, mayor plazo de prescripción del dominio de los inmuebles (de un año a dos) y aumentar el período de prohibición de gravar y enajenar las propiedades (uno y cinco años, respectivamente), están entre las principales medidas impulsadas por la ley que vio la luz esta semana, para acabar con los loteos irregulares.

Los también denominados loteos "brujos", son subdivisiones que no cuentan con un permiso provisorio o definitivo de la municipalidad correspondiente. Estos se caracterizan por no poseer delimitaciones claras de calles ni acceso a espacios públicos y servicios básicos.

Se trata de subdivisiones inferiores a los 5.000 m2, superficie predial mínima exigida por la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), y que no cumplen con el DL 3.516, que establece el panorama normativo de división de predios rústicos. Debido a su amplio territorio y carácter rural, comunas como Talagante, Lampa y Melipilla están entre las más golpeadas por esta problemática (ver gráfico).

En este tipo de comunas abundan los especuladores, quienes buscan lucrar al margen de la ley. Estos se las arreglan para ceder derechos de terrenos de una superficie menor a los 5.000 m2. Aunque se trata de una práctica sancionada por el artículo 138 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, con penas que fluctúan entre los 3 años y 1 día y que pueden llegar a los 10 años de presidio, hasta el momento no se podía enfrentar de manera eficaz.

Una de las principales razones de este problema se daba porque no existía una alineación entre el Ministerio de Bienes Nacionales, las municipalidades, el Conservador de Bienes Raíces (CBRS) y las notarías que oficializan los contratos. De esta manera, muchos loteos "brujos" terminaban legalizándose tras cinco años de posesión por parte de sus ocupadores irregulares.

"Esto sucede en la mayoría de las comunas rurales del país, porque-en el legítimo anhelo de tener calidad de vida- la gente busca lo mejor de la ciudad y las ventajas de vivir alejado de la misma. Entonces, estas personas venden esperanzas e ilusiones, que luego se frustran cuando la gente se da cuenta que no son dueños de nada", explica Christian González, secretario ejecutivo de la Asociación de Municipios Rurales (Amur).

El Ministerio de Bienes Nacionales tiene la facultad de regularizar, a través del Decreto Ley N° 2.695, la situación del poseedor material de un bien raíz tras cinco años de permanencia en el lugar, permitiéndole adquirir el dominio del inmueble. Se trata de un procedimiento que se aplica de forma excepcional, pero que puede dar pie a la legalización de loteos brujos.

Es por este motivo que se decidió perfeccionar algunos aspectos del cuerpo legal, para proteger de mejor manera los derechos de terceros y entregar las herramientas a esta cartera, para prevenir regularizaciones que no se ajusten a la norma. De esta manera, se impulsó una modificación al Decreto Ley 2.695 en 2016, convirtiéndose esta semana en la Ley N° 21.108.

Entre otros, esta ley obliga a que cualquier solicitud deba adjuntar un certificado de informaciones previas. Este será exigido al solicitante junto a una declaración jurada que dé cuenta del origen de la posesión del terreno, dotando a Bienes Nacionales de mayores antecedentes de cara a tomar una resolución. Asimismo, también este proceso también pondrá en alerta a las propias municipalidades frente a estas solicitudes.

En tanto, la ley incorpora la obligación de acompañar a la solicitud de regularización el certificado de litigios pendientes expedido por el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Adicionalmente, en el Artículo 11 se dobla el plazo para poder deducir oposición por parte de terceros al proceso de regularización, pasando de 30 a 60 días.

"Hace muchos años que estábamos pidiendo que se legisle sobre los loteos irregulares, porque nosotros recibíamos la escritura desde Bienes Nacionales, de acuerdo con el Decreto Ley anterior, y procedíamos a inscribir, pero muchos de ellas provenían de terreno brujos", dice Luis Maldonado, presidente de la Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registral y vicepresidente de la Asociación de Notarios, Conservadores y Archiveros Judiciales de Chile.

Bienes Nacionales habilitó un formulario digital de denuncias. Una vez realizada, se activa -a través de los respectivos seremis- la fiscalización en terreno. Si se confirma, se informa inmediatamente a Fiscalía y más tarde se comunica a la municipalidad, para que realicen las labores administrativas que permitan la demolición de la infraestructura, en caso de que exista una construcción vigente.

En tanto, la cartera recibe la información necesaria para no regularizar la solicitud.

"Había complicidad entre los loteadores y las personas que adquirían los derechos. Estos no compraban un título, porque la superficie inferior a 5.000 m2 no se los permitía. Entonces, estaban esperanzados en que después de cinco años, el ministerio iba a regularizarlos. Eso se acabó. Ya no lo haremos más. Es un problema para las familias, barrios y municipalidades. Hoy, se trata de un delito", explica Felipe Ward, ministro de Bienes Nacionales.