“Hay activos que tras la pandemia quedaron como ganadores, como la renta industrial y la residencial, porque tienen características que las hacen más resilientes”. Con esa énfasis Felipe Swett, gerente general de Asset AGF, administradora de Asset Chile, explica las razones que llevaron a la compañía a lanzar el fondo de Rentas Industriales Asset DLS, el cual invertirá en centros de bodegaje sin riesgo de desarrollo, e incluye tres clases de activos logísticos: centros de distribución para un solo inquilino, condominios de bodegas multiclientes y minibodegas.

El fondo, que contará con un capital de UF1,5 millones, pero que se apalancará hasta alcanzar un tamaño de U5 millones (alrededor de US$180 millones), estará asociado a DLS, ligado al grupo Inarco, uno de los mayores gestores inmobiliarios industriales de Chile, y que ya han construido cerca de 890.000 m2 en este sector.

El vehículo ya tiene acuerdos para adquirir 4 activos: el centro de distribución para Easy de 103.163 m2; el centro de distribución “BuildtoSuit” para Iansa de 19.721 m2, mini bodegas de 6.151 m2 en Ciudad Empresarial; y un condominio de bodegas de Bodepark de 46.738 m2, frente a Ruta 68, en Pudahuel.

Georges de Bourguignon Covarrubias, gerente de Inversión y Nuevos Negocios, explica que “la pandemia aceleró la tendencia del e-commerce, y dejó en videncia la necesidad de contar con más centros de distribución y metros cuadrados de bodegas para poder atender esa transformación en el consumo. Existe una presión tremenda para poder construir más. La vacancia de las bodegas y centros de distribución en la Región Metropolitana está cercana a 0, hay una presión por el lado de la demanda, y una transformación en la dinámica de la industria porque los usuarios de las bodegas no quieren ser los dueños”.

Por estos días, Asset se encuentra realizando un road show para levantar el fondo, que tendrá una duración de 10 años, y estiman que logrará un retorno esperado superior a UF+10%, con dividend yield (UF+8% al año).

Los institucionales

No ha sido un año fácil para los inversionistas institucionales, considerando que los tres retiros de fondos previsionales y la amenaza - aunque ya despejada- de un cuarto puso presión sobre sus inversiones. Sin embargo, hoy por hoy parecen estar volvieron al mercado.

“Los inversionistas, los institucionales sobretodo, que estaban muy cautos y estaban invirtiendo poco, paulatinamente han dicho “vamos a ser más selectivos pero continuaremos invirtiendo”, esto de la mano de que el cuarto retiró se despejó”, dice Felipe Swett.

En esa línea, agrega que el otro aspectos que los animó a levantar el fondo, es que “independiente de quien sea el presidente de Chile, tendrá un congreso equilibrado, por lo que las transformaciones de uno u otro lado deberán contar con cierto grado de acuerdo, eso da una garantía”.

Si bien la pandemia dejó activos ganadores y otros perdedores, o al menos algunos que se han visto perjudicados por el teletrabajo, como puede ser la renta comercial, de Bourguignon explica que no necesariamente se producirá un trasvasije total desde esa clase de activos hacia la renta industrial.

“Las bodegas se muestran como una clase de activos en si misma, no sólo al compararla con la renta comercial. Tener un retorno de UF+10% es competitivo contra cualquier clase de activos, puede haber un trasvasije de gente que estaba invirtiendo en renta comercial, pero también apuntamos de alguna forma a aumentar la torta, en buscar inversionistas que no tenían inversiones en renta inmobiliaria y que hoy estén interesados por los fundamentos de largo plazo de la renta industria”, dice de Bourguignon.

Con todo, ambos ejecutivos coinciden en que la situación del país ha producido cambios en los portafolios de los inversionistas.

“Si algo diferencia a las familias en Chile respecto de Latam, es que en los últimos treinta años han invertido la mayor parte de su patrimonio en el país. Desde cualquier lógica académica debieron estar más diversificados, y cuando pasan estas cosas tienden hacia eso, pero no significa que todos estén sacando su patrimonio, están buscando diversificarse más, y espacio para renta en UF siempre habrá. Vemos que hay apetito, pero es súper selectivo”, subraya Swett.

Y apunta que “efectivamente hoy está más difícil colocar fondos con activos chilenos”, aunque de Bourguignon precisa que “eso se compensa con un buen retorno y con riesgos acotados. Dada la incertidumbre, la idea es una inversión con riesgos acotados, lo más defensivo posible, pero que un retorno atractivo”.

“Al final, para los family office, invertir afuera tiene una lógica de diversificación, pero en el mundo desarrollado los retornos son menores. Siempre habrá apetito por inversiones que tengan riesgos acotados, en la industria correcta, con buenos fundamentos de largo plazo y con mejores retornos”, dice Swett..

Dado el apetito por este tipo de vehículos, hacia adelante en la administradora de Asset Chile están preparando dos nuevas apuestas para los próximos meses: inversiones en data centers, y fondos de renta residencial pero en casas, no en edificios como ocurre hasta ahora.