El incremento de las tasas de interés y el alza de la UF producto de la inflación de los últimos años, han elevado los precios de las viviendas y de los créditos hipotecarios, lo que está llevando a una restricción del número de personas que pueden adquirir una vivienda. Y a ello se suma la desaceleración de la economía, que afecta el empleo y los ingresos de los hogares.

De hecho, entre enero y octubre de 2023, según datos de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), el flujo de créditos hipotecarios, es decir, el monto total otorgado en nuevos préstamos llegó a US$6.991 millones, un 18% por sobre los US$5.900 millones que se registraban para la misma fecha de 2022, y está próxima a superar todo el ejercicio pasado, que cerró en US$7.256 millones.

Sin embargo, la cifra aún está por debajo de lo registrado en años anteriores. De hecho, es la menor desde los US$6.974 millones de 2016. Entre 2017 y 2021 el monto superó los US$8 mil millones y en 2021 totalizó US$12.112 millones. El dato solo implica el capital entregado por los bancos para financiar la adquisición de una vivienda, por tanto, está libre del efecto de tasa que implicaría un mayor monto contabilizado en los balances.

A pesar del alza en los montos, el número de operaciones ha decrecido. Según datos de la CMF, el número de operaciones, sumando letras de crédito, mutuos hipotecarios endosables y mutuos no endosables, llegan a 61.761 en octubre, por sobre las 58.929 que se registraban en 2022 para el décimo mes. Con todo, el dato se ve lejos de las 122.053 de 2021 y las 136.523 de 2020.

“El porcentaje de personas que se retractan sigue alto, y se exhibe mayor dinamismo relativo en las de menor valor, bajo las UF 4.000, aunque hay proyectos de precios altos que son exitosos. Y si bien los precios de las viviendas han bajado, muy pocas se concretan en venta”, dice una alta fuente de un banco.

Según el último reporte InfoInmobiliario de TocToc, en octubre el segmento de departamentos reportó más del doble de los desistimientos históricos, registrando una tasa de 15%. No obstante, se ha registrado un aumento en la venta en comparación al mismo mes del año previo de 28,9%. En el acumulado al décimo mes, las ventas de los departamentos han visto un alza de 17,8% en comparación al mismo periodo de 2022.

Por el lado de la oferta, según la última encuesta de créditos bancarios del Banco Central, correspondiente al tercer trimestre, los bancos en general no están más restrictivos que en trimestres anteriores, sino que sería la demanda la que estaría mermando. Así, el Instituto Emisor señaló que no se observaron cambios relevantes en la oferta de créditos para la vivienda, pues la mayoría de los bancos encuestados (82%) no reporta cambios de sus estándares de otorgamiento. Sin embargo, hay un 9,1% que se declaró más restrictivo y otro 9,1% que se declaró menos restrictivo. En la encuesta del segundo trimestre, la porción de bancos que se habían declarado más restrictivos era 18,2%.

Por el lado de la demanda, “se siguen percibiendo debilitadas las colocaciones de vivienda, puesto que la proporción de entidades que reportó una demanda más débil aumentó a 36% en el tercer trimestre y se elevó de 9 a 18% la que reportó un incremento”, dijo el Banco Central en su momento.

Ewald Stark, analista de Bice Inversiones, señala que los flujos se han visto explicados por “las altas tasas de interés y los altos precios de las viviendas. Estos dos factores juntos provocan que la carga financiera de una persona que está cotizando un crédito hipotecario se eleve a tal punto que no puede conseguir un crédito”.

De hecho, en promedio, las tasas para créditos hipotecarios se ubicaron en 5,24% en la semana del 8 al 15 de diciembre, mismo valor que la semana previa, pero manteniéndose en los niveles más altos desde marzo de 2009.

La explicación para dicho fenómeno está en el mercado secundario de deuda. Para Luis Felipe Alarcón, economista de EuroAmerica, si bien “las tasas base (tesorería), han caído significativamente desde noviembre (siguiendo la caída de las tasas de EE.UU), y acumulan una caída en torno a 110/150 puntos básicos en tasas UF entre 5 y 10 años”, esto “no se han transmitido aún a tasas hipotecarias, lo cual es normal dado que hay un cierto rezago en ello”.

Pero agrega: “es muy difícil que lleguemos a niveles previos al estallido, ya que el mercado de capitales se achicó tras la seguidilla de retiros de fondos de pensiones, y eso dista aún bastante para que se recupere. O sea, a pesar de que las tasas base puedan caer, los spreads, la profundidad, el riesgo asociado, etc. Tardará muchos años en volver al escenario previo”.

Medido en términos mensuales, la tasa para la vivienda cerró en un promedio de 5,18% en noviembre, el nivel más alto desde febrero de 2009, cuando llegó a 5,53%. Pero el dato más relevante, es que es 2,8 veces superior al mínimo de 1,99% de octubre de 2019, el menor valor de la mencionada tasa desde 2022, fecha desde la cual el Banco Central mantiene registro.

A nivel stock, los créditos para la vivienda crecieron 2,38% año contra año, a pesar de que las colocaciones totales cayeron 2,4%, arrastradas por la baja de 5% de los préstamos a empresas, los que representan cerca del 60% de la cartera de la industria.