El plan de LarrainVial para liderar la industria de fondos inmobiliarios

El rubro inmobiliario hace años que está en un boom que no arroja señales de estancamiento o desaceleración. Es así como los precios se han duplicado en los últimos ocho años y solo en este primer trimestre subieron 6% en relación al mismo lapso de 2018.

La industria financiera participa activamente en los desarrollos inmobiliarios y, a través de fondos, invierte en la construcción en asociación con constructoras y/o inmobiliarias. De esta manera, en los últimos días empresas como Bci Asset Management y Moller & Pérez-Cotapos (MPC) han anunciado alianzas con ambiciosos proyectos. LarrainVial Asset Management, el ala de fondos de uno de los principales conglomerados del mercado de capitales local, no se queda atrás.

En agosto de 2017 la administradora general de fondos de LarrainVial entró a esta industria con su primer instrumento de inversión, el Fondo I de Desarrollo. A través de este ve-hículo levantaron capital de sus clientes -principalmente family offices y personas de banca privada- por US$ 50 millones, lo que se traduce en inversiones por US$ 300 millones, que también considera la deuda y la inversión de sus socios inmobiliarios.

La cartera de este fondo ya tiene 12 proyectos, que significarán más de 1.200 viviendas. "Son proyectos con un sesgo hacia el sector nororiente de Santiago, pero que apuesta también por regiones (específicamente en las ciudades de Concepción y Viña del Mar) y comunas de segmento medio", resalta Nicolás Monge, gerente de activos inmobiliarios de LarrainVial Asset Management. Este mes cerrarán el proceso de levantamiento de capital del segundo fondo de desarrollo inmobiliario. También esperan recaudar en una primera etapa US$ 50 millones de capital para invertir US$ 300 millones. A diferencia del primer fondo, se enfocarán menos en el sector nororiente capitalino y se diversificarán más dentro del segmento medio.

En estos meses, una vez que levanten los US$ 100 millones para los fondos I y II -que completarán más de 2.400 viviendas entre ambos-, Monge estima que serán el principal administrador de fondos de desarrollos inmobiliarios residenciales en Chile.

Desde la firma indican que lo más probable es que el próximo año lancen el Fondo III y en 2021 el Fondo IV. El plan es tener US$ 200 millones de capital en cuatro fondos activos todos los años.

Si bien los activos inmobiliarios rentan más que las acciones o los títulos de deuda, Monge reconoce que "las rentabilidades de la industria, en general, han ido decayendo. Antes en desarrollos inmobiliarios se esperaba el 15%. Hoy en día están más cercanas al 12% y 10%. En el Fondo I teníamos una rentabilidad esperada -no prometida- entre 10% y 12% y hoy está un poquito más baja, probablemente entre 9% y 11%".

Monge se refiere a la situación de los permisos de edificación que cuestiona la Contraloría, lo que preocupa al sector. "Si bien se trata de un problema puntual y en algunas zonas donde el fondo no tiene inversiones sí ha afectado a la industria", reconoce. Los plazos se han alargado un par de meses, lo que "afecta a la rentabilidad". Eso sí, el ejecutivo matiza: "Se siguen aprobando todos los días permisos de edificación. Hay que ser cautos, pero no es una catástrofe".

Además de los fondos de desarrollo inmobiliario, en estos meses, LarrainVial creó su primer fondo de renta residencial o multifamily, lo que significa que sus aportantes son parte de una plataforma que compra el 100% de edificios de departamentos que luego son consignados a administradores profesionales que manejan la relación con los arrendatarios.

"Queremos hacer crecer un solo fondo de este tipo. Si se mantiene el ritmo, esperamos que el fondo llegue a tener levantados unos US$ 200 millones de aquí a cuatro años, con más de US$ 400 millones de activos (incluyendo deuda)", resalta Monge.

Ya tienen cinco proyectos cerrados, en comunas como Santiago, La Florida y La Cisterna, dado que apuntan a un segmento medio, de zonas bien conectadas con Metro y cerca de los lugares de trabajo. Los dardos a futuro apuntarán a comunas como Independencia, Estación Central y Macul, aunque también piensan en su arribo a otras regiones.

Hasta ahora, han levantado casi US$ 63 millones de capital, lo que se traducirá en una inversión de más de US$ 200 millones en ocho o 10 proyectos que sumarán más de 2.000 viviendas. "Apuntamos a las familias que quizás quieran sacrificar el tener una casa gigante en San Bernardo por un departamento más justo de espacio, pero bien conectado y que tenga buenos servicios comunes, como piscinas, quinchos, salas gourmet y hasta servicio de lavado de mascotas", explica el ejecutivo.

Con estos US$ 63 millones, asegura que debieran ubicarse entre los tres o cuatro principales actores de esta industria, detrás del líder Asset Chile y peleando con Credicorp Capital y BTG Pactual. Pero la meta es llegar más allá: "Queremos ser el actor principal de rentas residenciales". Hoy, la vacancia en los alrededor de 30 edificios multifamily del país es de 3%, pero Monge proyecta que a largo plazo será en torno a 5%. La mora, en tanto, es de 0,5%.