Un tercio en ocho años, la difícil comercialización de la Torre Costanera

En agosto de 2015, Cencosud celebró. Tras ocho años de construcción y uno completo listo, la compañía recibía los primeros permisos para habilitar el entonces edificio de oficinas más alto de Latinoamérica: la gran torre del proyecto Costanera Center. Nunca se dio una fecha concreta, pero sí existía optimismo de que, a medida que se fueran recepcionando los pisos, la colocación sería rápida. Hoy, ocho años después, esa expectativa se ha diluido. Y estimaciones para arrendarla en su totalidad no hay.

Son 300 metros de altura, 62 pisos en total y del orden de 50 para arriendo que se traducen en unos 74.000 metros cuadrados de superficie. Hoy, de ellos, apenas 25.500 metros cuadrados están ocupados, un 34% del total, revelan desde el retailer.

En términos concretos, Cencosud tiene dos torres de oficinas en Costanera Center, que suman 106.000 m2. Además de la gran torre, está la llamada Torre Vitacura, que tiene 32.000 metros cuadrados arrendables. De ellos, están ocupados 18.000 m2, que si se suman a los de la gran torre totalizan 43.500 m2 en uso.

De la torre Vitacura, no obstante, 14.000 de los 18.000 son utilizados por el AC Hotel by Marriott.

Si se descuenta el hotel, quedarían 92.000 m2 arrendables para oficinas entre ambas estructuras y 29.500 m2 están ocupados, del orden de un tercio del total.

“Ha habido un atraso mayor. Los primeros años fueron muy difíciles, pero esto es como un Ferrari, ¿Cuántos se venden en un año? Y esa es un poco la filosofía de Cencosud: colocar menos metros cuadrados anualmente, pero a un mejor precio, con mejores contratos”, subraya un gerente de un broker inmobiliario.

En 2018, el fundador de Cencosud y entonces presidente de la compañía, Horst Paulmann, calificó a la torre -en entrevista con El Mercurio- como “un tremendo problema”.

No sólo había sido una construcción compleja, con paralizaciones por la crisis subprime, si no que luego su comercialización se hizo cuesta arriba. El proyecto terminó de construirse en septiembre de 2014. Y comenzó a ofrecerse en paralelo. Si bien inicialmente los primeros inquilinos se preveían para marzo de 2015, el proyecto terminó recibiendo las primeras recepciones de m2 por parte de la Municipalidad de Providencia en agosto de ese año. Eran sólo 15.000 m2 que debían ser habilitados por los futuros arrendatarios... al final del día, a comienzos de 2016 llegó el laboratorio Bayer, y luego el estudio de abogados Baker & McKenzie. Los primeros 15.000 se colocaron en 18 meses. Y ahí todo se estancó.

Las dificultades y diferencias con la Municipalidad de Providencia por conseguir los permisos retrasaron -estiman brokers inmobiliarios- en tres años las metas previstas. Recién el 9 de agosto de 2019, la compañía recibió la segunda tanda de m2: se recepcionaron 25.000 m2, y el 08 de octubre del mismo año, obtuvieron la autorización para 25.000 m2 adicionales, totalizando 50.000 m2 que están en proceso de arriendo.

“Actualmente, la ocupación de ambas torres de oficinas es de un 67% del total de m2 que cuentan con recepción. Y quedan 21.500 m2 con recepción que están disponibles para arrendar”, reconocen en Cencosud Shopping. Es decir, casi un 43% de la superficie que les autorizaron a arrendar hace cuatro años sigue disponible. Y a ello se suman 41.000 metros cuadrados que continúan pendientes de recepción por parte del municipio, en línea con el desarrollo de una serie de mitigaciones que se estructuran en cuatro fases, recién van en la tres. “Actualmente, están en desarrollo la sub-etapa 1 y 2 de la etapa 3, y el estado de avance es de 70%, contando con el desarrollo e implementación de 33 medidas de mitigación”, señala la directora de Secpla de la Municipalidad de Providencia, Patricia Caballero. Dentro de ellas destacan la materialización de la bidireccionalidad de Pedro de Valdivia, la ejecución del paseo peatonal de Luis Thayer Ojeda y la materialización de la calle General Holley. El término de la etapa 3 les permitiría recepcionar 25.000 m2, y la cuarta, unos 28.000 aproximadamente.

Según los balances de Cencosud, las boletas de garantía en favor de la municipalidad para garantizar las mitigaciones del proyecto ascienden a $4.957 millones, equivalentes a UF 141.190.

“El proyecto ha tenido sus dificultades en el tiempo, principalmente porque ha venido entrando por parte a medida que las autoridades le han ido aprobando las mitigaciones viales, independiente que tengan el edificio construido”, señala la senior research manager en CBRE, Ingrid Hartmann.

En Colliers añaden que, dado el estándar superior de la construcción, dado por la altura de sus oficinas -4 metros de losa a cielo-, el canon de arriendo fue inicialmente alto. “Esa situación requirió un proceso de recoger las respuestas del mercado y un proceso de ajuste de expectativas”, subraya el vicepresidente de la consultora inmobiliaria, Reinaldo Gleisner.

Y si bien ha sido compleja la comercialización, en el mercado señalan que si quisieran arrendarla completa, podrían hacerlo. Sin embargo, Cencosud no está dispuesta a sacrificar precio ni tampoco al público que apuntan: grandes multinacionales y líderes en sus rubros.

En un comienzo, la comercialización estaba en manos exclusivas de la firma de servicios inmobiliarios JLL Chile. Hace un año y medio, la compañía cambió la estrategia y creó un equipo interno para promover la iniciativa, desarrolló su propia estrategia y abrió a todos los brokers la posibilidad de ofrecer el proyecto. Hoy ese equipo es liderado por el gerente comercial regional de Cencosud Shopping, Sebastián Bellocchio, quien trabaja en línea con el gerente general de Cencosud Shopping, Rodrigo Larraín. La modificación de la estrategia se dio en medio de la pandemia del Covid-19, que afectó profundamente el mercado de oficinas. La vacancia superó el 10%.

Uno de los principales atributos del proyecto de oficina de Costanera Center son sus extensas plantas libres: pueden alcanzar los 2.000 m2, una cifra prácticamente inédita para el mercado nacional. Sin embargo, en instancias en que las oficinas se estaban achicando, dejando plantas ante el auge del teletrabajo, ese activo perdió fuerza.

Liberty Seguros, por ejemplo, que tenía tres pisos, habría dejado m2, que luego fueron ocupados por la tecnológica sueca ABB, dice un corredor. Y no habría sido el único inquilino en reducirse. La colocación prácticamente se estancó. Y si inicialmente la torre tenía unos 78.000 m2 disponibles para arriendo, 4.000 m2 se reconvirtieron a retail.

Hoy, el arriendo en la gran torre Costanera bordea las 0,60 UF el metro cuadrado. Sin embargo, las plantas se arriendan en bruto y su habilitación -dicen en el mercado- cuesta entre 25 y 30 UF el m2 aproximadamente. “Les ha tocado difícil. Hay muchos metros cuadrados disponibles habilitados para el mercado. Hoy entrar con una inversión importante en habilitación es complejo para las compañías en una economía debilitado”, dice un ejecutivo del sector.

Tal es así que a mediados del año pasado diseñaron el concepto Office Hub Costanera para ofrecer ciertos pisos bajo el concepto de oficina flexible. Hoy, la página web del proyecto da cuenta de que sólo en la gran torre existen 15 pisos completos para arriendo, que suman más de 23.000 metros cuadrados. Los pisos más amplios son el ocho y el nueve con 1.740 m2 disponibles. Además, el 11 y el 22 se arriendan habilitados.

A todo ellos se suman ciertas oficinas puntuales en algunos pisos que suman 1.250 metros cuadrados y que se encuentran también listos para ser ocupados. “Hay pisos que se les desocuparon y quedaron bien habilitados y los están ofreciendo como espacios de cowork, espacios más chicos”, destaca Hartmann de CBRE, quien agrega que hoy la principal demanda del sector apunta a oficinas de espacios menores a los 300 m2.

En la Torre Vitacura se ofrecen siete pisos completos de 2.075 m2 cada uno.

Varios fuentes inmobiliarias aseguran que el gasto común del proyecto asciende a los 0,09 UF el metro cuadrado aproximadamente. La cantidad colocada es pagada directamente por el arrendatario, pero el delta es costeado por Cencosud. En el cuarto trimestre de 2022, los ingresos que le aportaban las oficinas a la matriz ascendían a $2.521 millones.

Según información del Servicio de Impuestos Internos, las contribuciones que pagó el inmueble el último trimestre de 2022 ascendieron a los $1.268 millones. En todo el año llegaron a los $4.904 millones. El avalúo fiscal de Andrés Bello 2447, dirección del Costanera Center, es de $ 500.590 millones.

Hoy, Office Hub Costanera tiene más de 20 arrendatarios entre los que están el AC Hotel Santiago By Marriot, Cornershop, Beiersdorf, Maersk, Amazon, Globant, Liberty Seguros, Cementos Biobío, Collahuasi, Bayer, ABB, Sumitomo Mining, Baker & McKenzie.

En Cencosud Shopping aseguran que una vez transcurrido la pandemia, entre 2021 y 2022, se firmaron nuevos contratos por 12.000 m2, con empresas líderes de los rubros.

“Este avance del último tiempo se ha dado en un contexto desafiante, sin perjuicio de ello la empresa está optimista de que puede venir una nueva reactivación y mayor interés en el arriendo de oficinas, después de un período lento producto se la pandemia”, dicen en la compañía. “Desde el último trimestre se ha empezado a ver una mayor reactivación en el interés y cotizaciones de oficinas y se está concretando un nuevo arriendo”, revelan sin dar mayores detalles.

Aunque en la industria apuntan a un nuevo fantasma: Mercado Urbano Tobalaba (MUT) en Apoquindo con El Bosque, que sumará 40.000 m2 de oficinas. Ambos apuntan a un público similar. Y el m2 en el MUT también bordea las UF 0,58- UF 0,60, similar a valor de Costanera, lo que sería una competencia en medio de un mercado que continúa apretado.

“Estimamos que tomará un período de 3 a 5 años el ajuste del mercado de oficinas. Falta aún calibrar el impacto del trabajo remoto, que ya es parte intransable de las condiciones de trabajo actuales en los niveles superiores de las empresas”, dicen en Colliers. En el mercado creen que la torre no estará colocada antes de cuatro años, 12 ejercicios después de su apertura. P