—Luego de un excepcional periodo generado por la pandemia, el mercado de las bodegas tiende a estabilizarse a niveles similares a los observados antes de 2019. Según el estudio “Desafíos y Oportunidades en el sector de Logística y Bodegaje” de Alaluf y EY Chile para el cierre del año pasado, en 2024 ingresaron de 333.096 metros cuadrados de nueva superficie de bodegas, las que se ubican en las zonas poniente y norponiente de la Región Metropolitana.
“El submercado de logística y bodegaje ha demostrado resiliencia en un contexto desafiante. Aunque las proyecciones iniciales no se cumplieron por completo, la estabilización actual resalta la capacidad del sector para adaptarse. Este escenario abre la oportunidad de replantear objetivos y aprovechar los cambios del mercado para fortalecer su posición estratégica”, explica Sebastián Casals, gerente comercial de Alaluf.
El mismo reporte proyecta la entrada de 416 mil metros cuadrados de nueva superficie de bodegas para este año 2025 y de más de 318 mil para el próximo año tanto en los centros logísticos sobre 800 metros cuadrados (clase 1), como los centros de bodegas de módulos flexibles, que incluyen oficinas y/o showroom, y con formato desde 200 metros cuadrados (clase 2). “Tanto anteproyectos como permisos se concentran por amplio margen en el segmento de 10.000 m² - 49.999 m², lo que nos indica que se tratan principalmente de centros nuevos que se construirán, probablemente, en etapas”, indica el estudio.
El mismo estudio 2023 proyectaba la entrada de más 1,2 millones de metros cuadrados de nueva superficie en el bienio 2024-2025, lo cual tuvo que ajustarse a la baja, debido a una combinación de factores macroeconómicos globales, una creciente crisis de seguridad en Chile y un entorno generalizado de incertidumbre.
Con las nuevas cifras de 2024, las zonas norte y poniente se consolidan como el eje estratégico de este mercado y concentran más del 80% de las bodegas arrendables en la Región Metropolitana. De esta forma, las comunas de Renca, Colina y Lampa se configuran como polos estratégicos para el desarrollo del submercado en la capital. Según el reporte, la zona poniente se mantiene liderando la participación de mercado y registra un 32,17% del total de la superficie arrendable de bodegas, seguido por la zona nor-poniente con un 30,62% y la zona norte con un 20,33%, manteniendo una tendencia similar con respecto al semestre anterior. Finalmente, las zonas sur y centro registran una menor concentración de oferta, con un 15,96% y 0,92%, respectivamente.
La vacancia de los centros de bodegaje, asimismo, continúa en alza desde el periodo anterior y rompe la tendencia a la baja presentada entre 2022 y 2023. Para el último trimestre de 2024, el alza de vacancia general aumentó desde un 2,61% a un 4,58%. A su vez, el mercado ha reaccionado a este fenómeno presentando una disminución en el valor promedio de arriendo, pasando de un 0,170 UF por metro cuadrado a 0,150 UF por metro cuadrado como promedio.
“Si bien el norte y el poniente de Santiago siguen siendo los principales sectores de bodegaje de la ciudad, también estamos viendo un alza en la oferta de espacios que no se condice con la demanda de estos mismos”, afirma Matías Pontillo, socio adjunto de Consultoría Inmobiliaria de EY Chile. “En tan solo unos años, la vacancia de centros de bodegaje casi ha duplicado sus números y esto lleva a diversas reacciones económicas, como la disminución en el valor de los arriendos que ocurre actualmente”, añade.
Desafíos de la industria
El mismo reporte para el cierre del año pasado realizó una encuesta a actores relevantes del mercado sobre los principales desafíos de la industria de logistica y bodegaje de cara a los próximos dos años. Un 55% de los encuestados piensa que el financiamiento será clave, subiendo dos puntos respecto del año anterior, mientras que un 38% enfatiza en la incertidumbre política y económica como factores a considerar.
Además, un 66% de los encuestados espera que los centros logísticos sean los productos del mercado con mayor crecimiento a futuro, una amplia mayoría por sobre las mini bodegas (24%) y los parques industriales (10%). Además, un 45% tiene una expectativa de generar entre un 6,1% y un 7% de cap rate (ingreso neto operacional anual) en estos activos.
