La tasación

El negocio de Caval tenía sus minutos contados y estaba al borde del fracaso. Ocurrió el 18 de noviembre de 2013, a las 20 horas, cuando se reunió el comité de riesgo del Banco de Chile, conformado por ejecutivos y técnicos de la entidad, quienes tras estudiar los antecedentes resolvieron rechazar la solicitud de crédito presentada por la empresa de la nuera de la presidenta Michelle Bachelet, Natalia Compagnon. Que las cifras de solvencia de la empresa eran débiles, que el monto solicitado era muy alto en relación a los precios de los terrenos aledaños y que la sociedad no tenía experiencia ni espaldas, fueron parte de los argumentos esgrimidos para negar el préstamo que sería destinado a la compra de tres predios en Machalí. Esa misma noche, el ejecutivo Juan Francisco Figueroa le comunicó la mala noticia al dueño de Caval, Mauricio Valero.

Pero fue entonces cuando los astros se alinearon para la pequeña empresa de gestión de negocios. Según el testimonio ante Fiscalía del actual gerente comercial, Eduardo Ebensperger, "al día subsiguiente le comenté a Arturo Tagle (gerente general del Banco de Chile) este rechazo. Posterior a esto, Claudia Herrera (gerenta de grandes empresas) me comentó que acordaron que los terrenos fueran tasados por el banco". Según quienes participaron de la operación, tras el rechazo inicial, Caval se abrió a pedir un monto menor a las 300.000 UF solicitadas inicialmente y el banco ordenó tasar ellos mismos los terrenos, ya que hasta entonces sólo contaban con las tasaciones realizadas anteriormente por el Banco Santander.

El informe se pidió el 3 de diciembre y el 11 del mismo mes ya estaba entregado: según éste, el valor comercial de los terrenos alcanzaba las 313.257 UF ($ 7.200 millones), muy por arriba de las 84.758 UF y las 210.224 UF que habían arrojado ese mismo año las tasaciones pedidas por el otro banco. Con el nuevo antecedente en la mano, fue cosa de horas para que el 13 de diciembre se reuniera un comité de crédito senior, encabezado por el propio presidente del banco, Pablo Granifo, y tras una discusión donde se analizaron los alcances de que la empresa sea de la familia de la futura presidenta de Chile —quien ese domingo disputaba la segunda vuelta en las elecciones— , se dio por aprobado el millonario crédito.

Así, el informe de tasación urbana se volvió una pieza clave de la operación crediticia y, según el testimonio de los ejecutivos del banco, el elemento que finalmente inclinó la balanza para conceder el préstamo. Aunque el vicepresidente y controlador del Banco de Chile, Andrónico Luksic, ha lamentado en sus intervenciones públicas la pertinencia y los alcances que tuvo su reunión realizada el 6 de noviembre de 2013 con Sebastián Dávalos y Natalia Compagnon para conversar sobre el préstamo, del mismo modo ha insistido en que el crédito se otorgó bajo todas las normativas y conductos regulares del banco.

Revista Qué Pasa tuvo, por primera vez, acceso a la tasación del Banco de Chile, que forma parte de la carpeta de la investigación que lleva el fiscal Luis Toledo. Y dos puntos saltan a la vista de inmediato: si bien efectivamente el tasador Eduardo Schonhaut fija el valor de la tasación en 313.000 UF, del mismo modo remarca en color rojo una observación importante: "Tasación válida con cambio de zonificación aprobada", señala. A continuación explica que para las 44 hectáreas que comprende el terreno se estudia una aprobación de cambio de zona a ZU-9 (servicios y comercio) en 8 hectáreas, y ZE-5 (habitación), en las otras 36 hectáreas. Es decir, el alto precio estimado en la tasación estaba vinculado directamente al eventual cambio en el uso de suelos de rural a urbano. Según declaró el tasador ante el fiscal en mayo pasado. "Propuse como calificación de la garantía 'aceptable con limitaciones´, esto significa, tal como se lee en la misma tasación, que el precio comercial que se propuso era válido 'con cambio de zonificación aprobada'".

Hasta la fecha, los ejecutivos del Banco de Chile han negado que el préstamo que otorgaron se vinculara a información sobre un eventual cambio de uso de suelos en el sector. "Al momento de conceder el crédito no se consideró como elemento para su aprobación los niveles especulativos, sino el avalúo real del terreno", declaró Ebensperger ante el fiscal. Del mismo modo, Claudia Herrera declaró en la investigación: "Mauricio y Natalia me contaron que existía un plan regulador intercomunal donde se preveía que pasaría una carretera por el sector de los terrenos, pero no se daba por hecho ni me dieron plazo".

Cercanos a la entidad financiera señalan que la discusión del plan regulador no fue parte del análisis crediticio, y que siempre entendieron la observación del tasador exclusivamente como la eventual expansión de las 4 hectáreas urbanas que ya tenían los terrenos a la orilla de la carretera del Cobre, a 8 hectáreas a través de un trámite que contempla la Ley de Urbanismo y sólo esa medida permitiría valorizar el sitio en las 313.000 UF. De hecho, la propia tasación agrega que si llega a cambiar todo el uso de suelo de agrícola a urbano, habría que realizar la tasación nuevamente, ya que en ese escenario podría alcanzar un valor de hasta 420.000 UF.

La otra observación llamativa que hace el documento es que fija el grado de liquidez del terreno como "mediano", esto es, según explica el tasador al fiscal, "que se puede liquidar en un mediano plazo, es decir en un par de años". La acotación se contradice con el análisis de los ejecutivos bancarios que consideraron que el terreno podía venderse en el plazo de un año. De hecho, el plazo del crédito bullet —a pagar en una cuota— que dieron a Caval, era de sólo 6 meses renovables en otros 6. "Esto no es ciencia exacta, hay opiniones, y estimé que este predio se vendería el siguiente año calendario y con ello se pagaría el crédito. Era esperable dado que este predio tenía 4 hectáreas a orilla de carretera que ya eran urbanas, y era posible que el resto fuera urbano en el futuro", declaró ante el Ministerio Público el presidente del banco, Pablo Granifo, quien tuvo la última palabra a la hora de entregar el crédito.

Cercanos a la operación dicen que se le dio un plazo acotado a Caval, precisamente para "apretarlos" porque dudaban de su capacidad de pago. Lo ratifica Claudia Herrera en su declaración: "Dimos el crédito bien cortito, 180 días renovables. Por lo mismo, nos preocupamos de que pagasen el crédito oportunamente y eso motivó mantener mayor contacto".

En los hechos, Valero y Compagnon tuvieron muchas dificultades para revender los terrenos y debieron solicitar una prórroga en el plazo del crédito. La nuera de la presidenta hizo ver el problema en una de las reuniones posteriores que tuvo con Luksic. Finalmente, en febrero de 2015, lograron desprenderse de los terrenos, que adquirió el empresario rancagüino Hugo Silva por $ 9.500 millones, quien también fue financiado por el Banco de Chile.

El tasador Eduardo Schonhaut declaró ante el fiscal desconocer cómo pudieron llegar a esa cifra, ya que corresponde a un terreno enteramente urbano. Schounhaut es el tasador más antiguo del Banco de Chile —registrado tasador oficial de la República desde 1977 y desde hace 36 años trabaja con el banco—, sobre los terrenos de Caval declaró que fue una diligencia sencilla, con una sola visita al predio, al ser terrenos sin construcciones. Que allí lo recibieron Valero y otra persona que no identifica. "El sr. Valero intentó hablarme del precio y de $14 mil millones de un financiamiento de unos mexicanos, pero no le tomé importancia, toda vez que mis tasaciones son independientes y tampoco recibo presiones del banco", declaró ante el fiscal. Agregó que su amplia diferencia con las dos tasaciones del Santander y una tercera de dicho banco que recomendaba no incluir los terrenos como garantía por falta de antecedentes legales de los predios, se debe a que el banco español no dimensionó adecuadamente en sus informes las 4 hectáreas urbanas de los fundos.

Aunque Pablo Granifo sólo interviene en créditos sobre 500.000 UF, el presidente del banco fue citado especialmente al comité resolutivo del 13 de diciembre, por tratarse Sebastián Dávalos y su esposa de clientes PEP (personas expuestas políticamente). Declaró que entonces no sabía que la operación había sido rechazada anteriormente en una etapa inferior.

En el encuentro participaron también el gerente general, Arturo Tagle, Eduardo Ebensperger y Claudia Herrera. Y aunque todos los ejecutivos que prestaron testimonio coincidieron en que no hubo una presión para aprobar el crédito, también revelaron lo inusual de otorgar un préstamo con una sola fuente de financiamiento que lo respalde.

"Por mi experiencia he visto alrededor de 10 operaciones aproximadamente en los últimos 4 años, donde sólo tengan una fuente de pago como fue la empresa Caval, cuya fuente de pago era la venta del terreno que estaba adquiriendo", declaró Ebensperger. "En las políticas de crédito pueden darse excepciones, y respecto a la empresa Caval, fue así. No pesó el hecho de que Natalia fuera la nuera de la presidenta", señaló Claudia Herrera. "En mis 16 años de experiencia en el banco, primera vez que veo la concesión de un crédito de estas características. Representaba un riesgo mayor a lo normal", afirmó el subgerente de grandes empresas, José Manuel Carvallo.

Pablo Granifo resumió ante el fiscal: "No, no es habitual que se apruebe un crédito con una sola fuente de financiamiento. El análisis en esta operación, con esta fuente de pago, fue, yo creo que no vamos a perder plata. Así de directo. No es muy común, pero ese fue el análisis".