Las lecciones aprendidas para hacer que la ciudad siga creciendo

Cada año, las ciudades crecen hacia “arriba”. Junto con el aumento de población en las metrópolis, la opción por vivir en departamentos también. Una tendencia que, en el caso del mercado de vivienda nueva del Gran Santiago experimentó un alza en el período 2002-2017, donde el número de unidades de departamentos superó por primera vez al número de casas -según datos recogidos por el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano e INE-. Tan solo durante el primer semestre del año 2018, los departamentos representaron el 77,3% del mercado de viviendas en la Región Metropolitana.

Una realidad que en las últimas décadas ha demostrado que la población chilena prefiere vivir en áreas mejor emplazadas, donde puede tener acceso a servicios, equipamientos, trabajo o transporte público, pero que en la práctica ha generado debate en torno a la construcción de megatorres, siendo la densificación urbana un tema presente en el debate público de los últimos años.

Para Magdalena Vicuña, académica del Instituto de Estudios Urbanos y jefa del programa de Planificación Urbana de la UC, “es fundamental densificar la ciudad, solo que cuando se realiza de manera desprolija, repercute de manera negativa en temas comunes para el diario vivir: desde barrios sin presión de agua potable en horas del día, problemas de conectividad por saturación del WiFi, falta de espacios para estacionamientos, hasta atochamientos en horas punta”.

Según la experta, el fenómeno, que es notorio en comunas situadas en el centro y el pericentro de Santiago, como Independencia, Ñuñoa, Estación Central, Recoleta, San Miguel, Las Condes o Providencia, tiene relación con el desarrollo de las urbes.

"Necesitamos crecer hacia arriba. No lo podemos hacer en extensión, porque tenemos que aprovechar la disponibilidad de servicios y la inversión pública. Por ejemplo, los equipamientos tienen que concentrar la mayor cantidad de personas y deberían ser accesibles ojalá caminando".

El caso de los planos reguladores

Entre las razones del rechazo de los procesos de densificación en las ciudades, Vicuña explica que los procesos de planificación no han sido conducidos de la mejor manera, siendo el sector privado el que ejecuta los proyectos de densificación según las reglas de cada comuna.

Son los planes reguladores comunales, más una serie de normas generales que están en la ley y ordenanza general de urbanismo y construcciones, las que definen el conjunto de reglas para el desarrollo y crecimiento de las ciudades, entre ellas, sus límites, las densidades de población de cada sector o el uso de los espacios.

En ese sentido, un análisis la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) realizado en 2017 detectó que un tercio de las comunas del país no tiene plan regulador propio, junto con que el 60% de las urbes con más de 50 mil habitantes cuenta con una norma que supera una década de vigencia, por tanto no están actualizados frente a la contingencia urbana.

Cuando una comuna no tiene plan regulador, se aplican normas genéricas presentes en las disposiciones reglamentarias de la ley. Por eso, para la actualización de las reglas comunales se requiere tanto inversión municipal como participación ciudadana para definir la ciudad que buscan hacia el futuro.

En busca de soluciones

Magdalena Vicuña indica que el impacto positivo de la densificación urbana pasa por tres claves. La primera es que los planes reguladores vayan al ritmo de las dinámicas urbanas, para que se pueda adelantar ante la constante construcción de edificios. Existiendo planificación, es posible distribuir mejor las densidades.

La experta ejemplifica: “En un barrio donde tienes dos torres de 35 pisos, se podrían distribuir en seis edificios de ocho pisos, brindando la misma cantidad de viviendas en un sector, pero mejor distribuidas”. Luego agrega: “Lo que genera rechazo en gran parte es la altura de las torres porque arrojan sombras o problemas de privacidad en los vecinos circundantes”.

Otra clave está en innovar en tipologías de arquitectura de la torre residencial. Ante esto, existen iniciativas como el premio Aporte Urbano, reconocimiento impulsado por la CChC, MINVU, AOA entre otros, que destaca aquellos proyectos que constituyen un aporte a las ciudades chilenas y a la calidad de vida de sus habitantes. Desde 2019, a través de la categoría Mejor Proyecto Inmobiliario de Densificación Equilibrada, se busca premiar aquellas innovaciones que estén conectadas al contexto urbano donde está insertas.

El tercer punto al que se refiere Vicuña recae en la densificación en sub centralidades y corredores de transporte como parte de la solución. “Es fundamental que esos terrenos que están mejor servidos, y que cuentan con mayor integración en la planificación de las densidades, estén integrados junto a inversión en transporte e infraestructura”, asegura.

A nivel gubernamental, el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (CNDU), ente asesor del Gobierno en materias de ciudad y políticas urbanas, presentó en octubre de 2019 las “Propuestas para una Densificación Equilibrada en las Ciudades Chilenas”. El documento levanta 11 propuestas para una densificación equilibrada, con objeto de alcanzar procesos de densificación mediante mecanismos que promuevan sus beneficios y reduzcan sus impactos negativos, en sus distintas escalas.

Dentro del texto destaca la necesidad de facultar al plan regulador Intercomunal o Metropolitano para establecer alturas y densidades, mejorar las formas de relacionamiento, información y buenas prácticas de las empresas inmobiliarias con las comunidades durante el proceso de construcción, o establecer un catastro universal de precios de arriendo y un observatorio con seguimiento de metas respecto a la población comunal según tipos de hogares, para así alcanzar procesos equitativos de densificación.

Si se materializan las propuestas, las medidas darán un mayor acceso a los habitantes de la ciudad a viviendas con mayor cantidad de servicios, sin perjudicar los espacios donde son edificadas, manteniendo en equilibrio el futuro de la gran metrópoli.