Créditos hipotecarios: ¿Ahora o nunca?

Las cifras parecen indicarlo: este es uno de los momentos más propicios para tomar un crédito para financiar la vivienda. Por ejemplo, la semana pasada, el Banco Central informó que, según sus cálculos, las tasas de interés hipotecarias se acercaron al 3,42% en abril, o sea su nivel más bajo en 13 años. Y a esto hay que agregar que el BC bajó la Tasa de Política Monetaria (TPM) en su reunión de mayo a 2,5%, moderando en su discurso un posible sesgo expansivo hacia el futuro.

Al respecto, Ana María del Río, de Siena Inmobiliaria, opina que "2017 es un excelente año para comprar, por los precios de las viviendas". Sergio León, de la inmobiliaria Brotec-Icafal, agrega que "hoy tenemos excelentes condiciones para comprar una casa. Los bancos se encuentran con muy buenas tasas de interés. Además, algunos han seguido ofreciendo el 90% de financiamiento, lo cual lo hace muy atractivo".

Sin embargo, Ricardo Matte, gerente general de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (Abif), indica que no solo las tasas o el precio de la vivienda deben llevar a una persona a pedir un crédito, sino que también se deben considerar otros factores, "como el plazo del crédito, la renta del cliente y, en general, la propia capacidad de pago". Como regla general, aconseja Matte, el dividendo mensual debería ubicarse en el rango de 20% a 25% de los ingresos líquidos de un hogar.

Uno de los factores que muchas veces se interpretan como señal de conveniencia para tomar un crédito o no es la trayectoria de la Tasa de Política Monetaria (TPM) del Banco Central. Sin embargo, en el caso de hipotecarios, este factor no es tan preponderante como parece.

De hecho, los expertos consultados coinciden en que la TPM influye principalmente en las tasas de corto plazo (como las de consumo), mientras que su efecto en las de largo plazo (como las hipotecarias) es bastante más acotado.

Ricardo Matte explica que los niveles bajos en las tasas de vivienda se explican más bien porque el costo de financiamiento de largo plazo de los bancos ha disminuido y, en general, este costo se relaciona con instrumentos de deuda de este tipo, como los bonos del Banco Central (BCU).

Ahora, las condiciones favorables no solo implican oportunidades para tomar un préstamo hipotecario. También puede darse la oportunidad para prepagar o repactar una deuda ya contraída.

Matías Coddou, académico de la Escuela de Comercio de Santiago, indica que sería beneficioso prepagar dependiendo del tiempo que reste de deuda. Esto, considerando que el grueso de las cuotas de intereses se encuentra en la primera mitad del plazo original pactado. Por ende, lo conveniente sería prepagar en ese periodo, y transferir la deuda a otra entidad con una tasa más conveniente.

En cuanto a refinanciar, Cristián Lecaros, CEO de portalinversionista.com, sostiene que es el momento ideal para quienes tienen una deuda que ya lleva entre cuatro o cinco años. Renato Campos, de XTB, agrega que "siempre es importante revisar el periodo remanente que quede de crédito, y por ese plazo renegociar o cotizar la deuda".

El pie es el porcentaje del valor de una vivienda que no es cubierto por un préstamo y que debe ser asumido por el deudor. "Creemos que un 20% es un buen pie. Pero más relevante es que esto sea financiado por la vía del ahorro y no del financiamiento. De lo contrario, la carga financiera de la persona se verá aumentada a niveles peligrosos", señala Mario Espinosa, de Defensa Deudores.

Estos préstamos son ofrecidos por entidades tan diversas como bancos, cajas de compensación, cooperativas, compañías de seguro, etc.

Víctor Parra, de Inmobiliaria Norte Verde, explica que "los bancos y mutuarias apuntan a un mercado ABC1, C2 y C3, y tienen montos mínimos sobre las UF 900. Por su parte, las cajas de compensación y cooperativas se orientan a segmentos como el C3 y el D, y los créditos que ofrecen son de montos menores (en promedio UF 650)".

En todo caso, en las cajas y cooperativas se necesita ser socio para solicitar el crédito.