Vicente Domínguez:"El caso Caval no tiene nada que ver con la industria inmobiliaria"

Vicente Domínguez es el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios desde hace más de 15 años. La agrupación que representa reúne a 31 compañías que equivalen, calcula, al 70% de la construcción de casas nuevas y el 40% de la de departamentos en el país. Sabe del negocio y no rehúye la discusión sobre Caval y la espectacular ganancia obtenida con la compra y venta de tres predios por 44 hectáreas en Machalí. La sociedad de la nuera de la Presidenta Bachelet pagó $ 6.500 por las propiedades y las vendió poco más de un año después en $ 9.500 millones. Domínguez dice que Caval no es una inmobiliaria, aunque lamentablemente esto puede dañar a la industria inmobiliaria.

¿Los retornos obtenidos por Caval son usuales en el negocio inmobiliario?

No. Claramente no. Yo distinguiría entre Santiago y regiones. En Santiago se ha ido imponiendo la expansión del suelo urbano con condiciones. Eso significa que el desarrollador tiene que pagar las externalidades que la incorporación de ese suelo va a causar a la ciudad, en vialidad, áreas verdes, equipamientos, conexiones. En regiones esto no es así. Simplemente se expande el suelo urbano, en la periferia contigua a la ciudad y ¡bingo!, saca premio el que tenía un terreno pegadito. Eso siempre da la posibilidad de que se hagan operaciones de este tipo con quienes están informados, los que saben para dónde va la ciudad. La posibilidad de malas prácticas ahí está latente. Esto tuvo connotación, porque está el hijo de la Presidenta, pero es un tema que se puede haber producido en otros casos.

¿Esta operación es reprochable a usted?

Es extraña. Primero, no creo que sea común que un banco le otorgue un préstamo a una empresa de muy poco capital, en estas condiciones, para hacer esta operación. El banco debería tener información adicional, porque si no, no se entiende. El banco tiene que haber tenido alguna garantía que esta operación era ventajosa.

Esto se garantizó con el mismo terreno, tasado en un valor un poco mayor al monto del crédito. ¿Es normal?

No, de ninguna manera. En general en la operación hipotecaria tú tienes la propiedad del terreno. Es capital de la empresa. El banco no te financia compra de suelo, por regla generalísima. El banco financia una parte importante de la construcción, pero no financia ni suelos, ni proyectos (…) 40 hectáreas en Machalí no es una compra que haga un inmobiliario. Porque, con suerte, en esa zona, desarrollas dos hectáreas anuales. Nadie está comprando suelo a 15 años. Para los desarrolladores inmobiliarios, el suelo es una materia prima, compran un insumo para el producto que quieren producir. Y si venden suelo es porque no van a desarrollarlo. En Santiago, el 75% de lo que se vende son departamentos. ¿Cómo se conforma un edificio de departamentos? Compras 4, 6, 8 o 10 casas, de Pedro, Juan y Diego, no los conoces, no sabes quienes son. Son conversaciones largas y a veces hay agentes que arman estos proyectos. Eso es lo normal del desarrollo inmobiliario. Se compra el suelo para hacer edificios, no para especular.

¿Los bancos no financian la compra de todo un terreno?

Puede que el banco te financie una parte de la compra de suelo, pero no el total. Eso es muy extraño. Eso en el negocio inmobiliario no se da.

¿También es extraño el crédito bullet, pagadero a un año?

Yo imagino que lo financiaron en función de que iba a haber un cambio en el uso de suelo y que esa información la poseía el banco y, en consecuencia, si pasaba de rural a urbano, evidentemente tenía una plusvalía. Un suelo rural, donde puedes poner kiwis, a un suelo urbano, donde puedes poner casas, vale más caro. Pero porque si se hace sin condiciones. Si se hace con condiciones, no se haría con esa plusvalía.

¿Esta operación fue una especulación?

O hablamos de desarrollo inmobiliario o hablamos de una simple especulación de suelos. Por supuesto que hay una especulación (...) El gran vendedor de suelos son los múltiples vendedores de casas, en Santiago, Antofagasta, Concepción, Valparaíso, Viña del Mar. Pero en las ciudades más extendidas o con menos edificación en altura, eso no se da. Esto es lo que vulgarmente se denomina una pasada. Insistimos: se hacen pasadas, porque el sistema está mal estructurado.

¿Son usuales estas pasadas?

Pueden serlo. Pero este no es el negocio de la industria inmobiliaria. Los que hacen las pasadas no son inmobiliarios. Si la hace un inmobiliario es uno entre mil. Pero el desarrollador inmobiliario compra el suelo para construir; no compra para especular. De hecho, hoy cualquier gran compañía inmobiliaria estaría feliz de vender suelo, porque tienen más materia prima de la que necesitan para procesar en algunos casos.

Hay gente que dice que esto llama la atención porque es el hijo de la Presidente, pero que esta es una práctica común.

La operación ha ido adquiriendo cierta información adicional que hace que no sea tan común. Por ejemplo, si un señor hizo una tasación de la propiedad y después asume como Seremi (de Vivienda), él debería haberse sustraído del proceso de ampliación del radio urbano. Es legítimo pensar que él no era la persona habilitada para definir una ampliación de radio urbano de terrenos que había antes tasado. En este caso, uno empieza a ver que hay cosas particulares y por eso hay investigación de la Fiscalía. Tiene condimentos que no son los habituales.

¿Podría haber corrupción?

Podría, pero no tengo ningún antecedente para afirmarlo.

El comprador final se querelló por estafa y dice que había asimetría de información.

Puede decirlo, pero no podría explicar con verosimilitud que él no conocía el precio al que el vendedor compró el terreno, porque está en la escritura, es parte de los títulos de propiedad. Perdóname, pero no es verosímil que el comprador no haya leído la escritura anterior. Puede darse, todo puede darse en la vida, pero a mí no me parece verosímil.

¿Y por qué habrá estado dispuesto a pagar $ 3.000 millones más en 12 meses?

Porque, seguramente, le dijeron que venía el cambio de uso de suelo. Insisto, un desarrollador inmobiliario no compra 40 hectáreas en Machalí. Sería extrañísimo que lo hiciera. Pero suponiendo que lo hiciera, lo hace contra la factibilidad urbana del suelo. Un inmobiliario por lo general compra un terreno con un anteproyecto aprobado por el municipio. Si no, no compra. Firma una promesa de compraventa con el vendedor, pero somete al municipio un anteproyecto y cuando se aprueba el proyecto, firma la escritura.

Pero las inmobiliarias tienen bancos de terreno y pueden hacer apuestas especulativas...

Los inmobiliarios casi nunca tienen suelo rural. Del stock de suelo que tienen las inmobiliarias, el suelo rural no es nada. No tienen campos en los alrededores de la ciudad. Hay otras personas que lo tienen. Algunas de ellas podrían estar vinculadas con empresas inmobiliarias, puede ser. Además, el negocio de suelo apalancado deja pérdida, nunca la plusvalía del suelo alcanza el costo del financiamiento. Nunca. El negocio inmobiliario del suelo no soporta los intereses del banco.

Es habitual el contacto entre inmobiliarias y autoridades. Hay espacio ahí para que se produzcan malas prácticas...

Actividades delictuales pueden existir en cualquier tipo de actividad humana, pero acá hay un proceso tremendamente regulado. Por supuesto se han dado casos, pero por regla general esto no es así.

¿Temen que el caso Caval tenga repercusiones indeseadas para la industria?

Sí, porque si vinculan el caso Caval con la industria inmobiliaria está mal. El caso Caval no tiene nada que ver con la industria inmobiliaria. Caval no es un inmobiliario, el que le compra a Caval tampoco es inmobiliario. Esto es porque es suelo, entonces se le pone el apellido inmobiliario, pero la verdad es que no es industria inmobiliaria. A nivel parlamentario se ignora bastante cómo funciona esto, y entonces dicen cosas que serían bastante perjudiciales para la industria.

Parlamentarios han promovido una regulación a la especulación con los suelos...

Pero la especulación con suelos no urbanos. En la ciudad, los sitios eriazos pagan el 200% de contribuciones y nadie quiere tener un sitio eriazo, porque sale carísimo mantenerlo. El tema es la especulación en las ampliaciones de radio urbano. Y a nuestro juicio, el remedio para eso es la planificación con condiciones. La solución es esa: se amplía, pero con condiciones tan fuertes que esa ampliación significa un compromiso con el desarrollo inmobiliario demasiado grande que sólo lo pueden asumir empresas auténticamente de desarrollo inmobiliario, no personas que hacen operaciones de pasada.

Se ha propuesto que el Estado participe en la captura de aumento de valor.

No entiendo por qué están planteando eso. Acaba de haber una reforma tributaria bien clara. Si tú eres una sociedad, pagas el impuesto a las utilidades. Si eso no es captura de plusvalía, no sé qué diablos será. Caval al final de año tendrá que rendir cuentas de esta utilidad y pagar el impuesto a la renta. Es decir, parte de la ganancia por la especulación de suelo se la va a quedar el Estado. En el caso Caval, tendría que ser así. Volver a construir un nuevo impuesto me parece de loco, no me parece algo razonable. ¿Por qué ahora inventamos otra cosa más?. Las contribuciones de bienes raíces deberían ser el capturador de las plusvalías en el mediano plazo. Tú pagas contribuciones en función del valor de la propiedad y las contribuciones se reajustan habitualmente. En el último tiempo se reajustaron como un 12%.

A su juicio, entonces, es absurda esta discusión.

Me parece completamente absurda. En todas las realidades es muy parecida a la estructura tributaria de Chile. Lo mismo que está aquí. El Estado captura una parte del mayor valor que tiene una propiedad en su venta. Esa es la ganancia de capital

Y la reforma tributaria fijó un impuesto a la venta de propiedades cuando hay una ganancia sobre 8.000 UF...

Es el caso de las personas naturales, pero los grandes propietarios en Chile son compañías. La clase media, en general, no va a hacer plusvalías mayores que eso en su vida. Pero en los niveles más altos, las 8.000 UF las pasas muy rápido. Pongo un ejemplo: Si compraste una casa en Zapallar hace 8 años y la vendes hoy día, la utilidad de eso pasa las 8.000 UF. ¡Una casa!