Cómo el alza de tasas le está quitando atractivo a las acciones de los centros comerciales

El alza en la inflación ha tenido una serie de efectos en los mercados. Y es que ante una subida en las tasas de interés para combatirla, los inversionistas dejan de volcarse a la renta variable y, en particular, el sector de real estate es el que se está viendo más afectado.

Así, en lo que va del año el Ipsa renta 8,1%, pero las acciones de los centros comerciales que transan en bolsa no han corrido la misma suerte. De hecho, en el transcurso de 2022, los papeles de Cencosud Shopping, Parque Arauco y Mall Plaza caen 9,5%, 18,1% y 14,4%, respectivamente.

Incluso, su desempeño es peor que el de las sociedades aguas arriba, ya que Cencosud cae apenas 0,7%, y Falabella pierde 11,84%.

¿Por qué está ocurriendo esto, cuando las restricciones impuestas a raíz del coronavirus se están suprimiendo? Recientemente, Banchile Inversiones sacó de su cartera recomendada a Mallplaza y explicó que, “a pesar de los buenos resultados del 4T21″, cerraron “la posición con pérdidas, ya que creemos que el actual ambiente de alza de tasas no favorece a la acción”.

En 2021, las ganancias de Mallplaza ascendieron a $46.555 millones, frente a los $12.247 millones que obtuvo en 2020. Es decir, las utilidades experimentaron un avance de 280%.

La anterior fue una tendencia generalizada, ya que todos los centros comerciales mejoraron sus cifras el año pasado. En su análisis razonado, Cencosud informó que Cencosud Shopping registró utilidades por US$ 96 millones en 2021 y en Costanera Center las visitas a ese centro comercial tuvieron un alza de 28,9% el año pasado. En tanto, Parque Arauco registró utilidades por $23.438 millones en 2021, casi 13 veces superiores a las reportadas en el ejercicio anterior.

Chile está entre las economías que más agresivamente ha subido las tasa de interés en los últimos meses: un fuerte aumento de 500 puntos base en un año. Y es que el Banco Central se ha visto obligado a extremar las medidas, considerando que la inflación acumulada en lo que va de 2022 llega a 1,5% y se dispara a 7,8% en doce meses, muy por encima del rango de tolerancia (2% a 4,0%) y su nivel más alto en 13 años.

Germán Guerrero, socio de MBI, señala que la caída en las acciones de centros comerciales se explica por el alza de la tasa de descuento, la que está relacionada con el proceso de subida de los tipos de interés del Central. Es decir, que el dinero que recibirá a futuro por la inversión vale menos hoy, pues las actuales tasas de interés son más altas y eso debe descontarse de esa ganancia futura.

Desde Banchile Inversiones agregan que “si bien la compañía tiene sólidos fundamentales, con resultados positivos, creemos que el contexto de mercado no favorece una posición en centros comerciales. En ese sentido, los retornos esperados de los malls (cap rates) siempre se comparan con las tasas de renta fija. Entonces, en un contexto donde las expectativas de tasas continúan con correcciones al alza, el mercado preferirá invertir en la relación riesgo/retorno óptima, que en este caso particular lo está otorgando la renta fija (cuyos retornos exigidos/esperados están subiendo)”.

“Sube la tasa de descuento y en general este tipo de flujo debiera ser estable, más parecido a un bono”, concluye Guerrero.