Cómo el Covid ha remodelado el mercado inmobiliario desde Nueva York a Singapur

La retirada de las principales ciudades ha sido la gran historia inmobiliaria de la pandemia, pero eso no significa que los precios de las viviendas metropolitanas hayan bajado de repente.

Desde Nueva York hasta Londres y Sydney, las tasas de interés ultrabajas y el vasto apoyo fiscal del gobierno han limitado las ventas en dificultades. Aún así, los arriendos de apartamentos se han desplomado y han estallado guerras de licitaciones suburbanas a medida que millones de trabajadores han aprendido que pueden trabajar desde cualquier lugar.

“Ha habido un impacto espacial, por el cual no es necesario ir a la ciudad para ganar dinero necesariamente”, dijo Andrew Burrell, economista jefe de propiedades de Capital Economics. “Creemos que las ciudades cambiarán mucho”.

A medida que el lanzamiento de las vacunas permite que más ciudades reabran provisionalmente oficinas, bares, restaurantes y museos, aquí hay un vistazo a lo que está cambiando y lo que ha permanecido igual.

Los arriendos son donde el efecto Covid-19 es más obvio. La pérdida generalizada de puestos de trabajo en campos como la hostelería significa que grandes grupos de inquilinos simplemente no pueden permitirse pagar lo que pagaban anteriormente. Los estudiantes internacionales se han ido. Los jóvenes se han mudado con sus padres.

Y en el extremo superior del mercado, donde se han producido las mayores caídas de precios, los arrendadores más ricos han optado por no quedarse en ciudades prácticamente cerradas.

Si bien las caídas de precios se han estabilizado, los propietarios todavía tienen que ofrecer grandes descuentos y ventajas para alentar a la gente a regresar. Lo que es una oportunidad para algunos.

Cuando se trata de compradores, ya sean de mercado masivo o de prestigio, la gente quiere espacio . Y muchos trabajadores administrativos están dispuestos a apostar a que no tendrán que volver a estar en la oficina a tiempo completo. Así que áreas que alguna vez parecieron un poco demasiado lejanas, ya sea en los suburbios o incluso más lejos, están en auge.

Vanguard estima que entre el 30% y el 40% de los trabajos en Estados Unidos (piense en camareros o empacadores de carne), simplemente no se pueden realizar de forma remota. En el otro extremo del espectro, alrededor del 15% no necesita ir a un lugar de trabajo formal en absoluto. La mayoría de estos trabajadores son profesionales con mayores ingresos, como desarrolladores de software o contadores.

Es este segundo grupo, así como aquellos que se encuentran en algún punto intermedio y que no son necesariamente súper ricos sino adinerados, es el que puede considerar su ubicación.

La brecha entre los precios de los apartamentos y las casas se ha ampliado notablemente, aunque muchos analistas cuestionan cuánto tiempo es sostenible ese diferencial.

“Si se vuelven relativamente baratos, todavía hay demanda de unidades”, dijo Sarah Hunter , economista en jefe de BIS Oxford Economics. “El crecimiento del precio de la vivienda no podrá superar el crecimiento del precio unitario en la medida en que lo es para siempre”.

Incluso cuando los bloqueos se han aliviado, los patrones de movilidad en las principales ciudades todavía están muy por debajo de lo normal anterior, especialmente en los lugares de trabajo. Por ejemplo, en Sydney, donde la contención exitosa de Covid-19 significa que es posible una vida cercana a la normal, las oficinas del centro de la ciudad todavía están solo medio llenas a medida que surgen nuevos patrones de trabajo.

Durante los últimos 30 años, los precios de las propiedades en las ciudades globales se han acelerado en gran medida por delante de sus mercados nacionales. Esa tendencia dominante ahora se ha roto por primera vez en décadas.

Entonces, ¿qué tan permanentes son estas preferencias cambiantes? Max Nathan, profesor asociado de Ciencias Urbanas Aplicadas en el University College de Londres, dice que, en última instancia, no sabremos si la “ciudad peak” ha pasado hasta que la veamos por el espejo retrovisor. Mucho depende de si las vacunas controlan el Covid-19. Sin embargo, por ahora, el cambio hacia la periferia y hacia lo que antes se consideraban ciudades de segundo nivel está sucediendo claramente.

En algunos lugares, especialmente en Irlanda, las autoridades están tratando de impulsar la tendencia. El gobierno irlandés dijo a fines de marzo que creará una red de centros de trabajo remoto y ofrecerá incentivos fiscales para el trabajo remoto.

“Realmente hay señales de que se está produciendo un cambio dentro de la ciudad”, dijo Nathan. “Pero no sabemos hasta dónde llegará. No sabemos muy bien hasta dónde van a retroceder los hábitos“.

Según casi todas las métricas, el impacto de la pandemia en el atractivo de la capital del Reino Unido es claro. Los alquileres en las áreas más inteligentes han caído al ritmo anual más rápido en una década.

En el extremo superior del mercado, los corredores estiman que las ventas de lujo no se recuperarán hasta dentro de cinco años, ya que quienes tienen dinero en efectivo buscan montones de casas en el campo en lugar de áticos.

En el mercado masivo, el condado costero de Cornwall ha reemplazado a Londres como la ubicación más popular del Reino Unido para búsquedas de propiedades, a pesar de que la ciudad capital es aproximadamente 16 veces más grande. Los precios de Londres están subiendo, pero a un ritmo muy por detrás de otras grandes ciudades inglesas como Manchester o Birmingham.

“Londres parece haberse visto particularmente afectada”, dijo Neal Hudson, fundador de Residential Analysts. “Se recuperará, pero probablemente habrá algunos desafíos a más largo plazo. Quizás no sea la historia de crecimiento que hemos visto en los últimos 20 a 30 años lo que sucederá en el futuro“.

Con algunos grandes empleadores del Reino Unido, incluidos Standard Chartered y Nationwide Building Society, que dicen que permitirán a los trabajadores trabajar algunos días desde casa a largo plazo, son los distritos exteriores los que tienen una gran demanda. Si bien no ha sido tan barato vivir en el centro de Londres durante casi una década, los alquileres promedio están aumentando cada vez más.

Las grandes casas en la pintoresca campiña del sur están experimentando guerras de ofertas. Los trabajadores jóvenes que nunca podrían esperar comprar una casa en la capital están buscando en otra parte para descubrir qué se puede comprar con su dinero en otras ciudades como Sheffield.

Casi uno de cada cuatro de los entre 18 y 44 años que fueron encuestados por el Club de Estrategia Futura dijo que se había mudado permanentemente debido a la pandemia. Entre las personas de 25 a 34 años, la cifra se elevó al 30%.

Sin embargo, este estallido de interés en lugares fuera de Londres puede crear sus propios problemas, ya que los recién llegados hacen subir los precios.

Si el capital financiero de Australia sirve de guía, controlar el coronavirus no es suficiente por sí solo para provocar un retorno a la antigua normalidad.

Con Covid-19 aparentemente domesticado en Sydney, hay pocas restricciones de distanciamiento social y el musical “Hamilton” se está reproduciendo para multitudes con entradas agotadas. Sin embargo, la ciudad está mucho más vacía de lo que solía estar.

La ausencia de estudiantes internacionales y el traslado de al menos algunos trabajos a casa significa que los departamentos que alguna vez fueron codiciados en el centro de la ciudad están reduciendo los precios de venta y los arriendos. Por el contrario, los suburbios están en auge a medida que un renovado miedo a perderse algo arrasa en el mercado.

Con un bajo número de listados, los precios generales en Sydney han subido 9,3% desde principios de año. Liderando la carga han estado las casas unifamiliares en suburbios costosos cerca de la playa.

Aún más codiciadas son las áreas más rurales del estado donde los precios han subido más de 13% desde el año pasado. El atractivo clave es el estilo de vida y la posibilidad de comprar el tipo de propiedad grande con un jardín que cada vez más solo está disponible en Sydney para los ricos.

En lugares como Byron Bay, una ciudad de vacaciones de lujo a casi 500 millas al norte, los precios aumentaron 37% el año pasado, a medida que los australianos adinerados reevalúan dónde quieren pasar sus vidas.

“Covid no es la razón, es el catalizador”, dijo Tony Matthews, profesor titular de planificación urbana y medioambiental en la Universidad de Griffith. “Lo que ha cambiado es que la gente ahora tiene la posibilidad de aceptar un trabajo en Sydney. Sin embargo, está bastante claro, es solo una oportunidad para ciertas personas, principalmente los ricos de cuello blanco”.

Para los compradores de vivienda que buscan obtener el mayor descuento en Nueva York en este momento, la estrategia es simple: diríjase a las áreas con la mayor cantidad de torres de oficinas.

En Midtown East, los proveedores se vieron obligados a aceptar en promedio 14% por debajo del precio de venta en el primer trimestre, según la corredora Serhant. Para Manhattan en su conjunto, el 97% de los condominios se vendieron al precio de venta o por debajo del mismo , según un informe del tasador Miller Samuel y la corredora Douglas Elliman Real Estate.

Si bien ha habido un ligero repunte en las compras de apartamentos, no hay señales de un regreso apresurado. En cambio, los trabajadores adinerados están apostando a que los empleadores no obligarán a las personas a regresar a la oficina a tiempo completo, a pesar de que los bancos prominentes de Wall Street como Goldman Sachs y JPMorgan dicen que alentarán a las personas a regresar tan pronto como sea posible.

También hay pocas señales de que los precios de alquiler aumenten pronto, con los propietarios de áreas caras obligados a ofrecer concesiones importantes. El mercado de alquiler suave ofrece a las personas la oportunidad de mejorar sus situaciones de vida, y el número de nuevas firmas de contratos de arrendamiento sigue aumentando cada mes a medida que los cazadores de ofertas se mueven en busca de la mejor oferta.

Pero toda esa nueva actividad de arriendos no está haciendo mella en las cifras de vacantes. El mes pasado hubo casi 20.000 alquileres vacíos solo en Manhattan. Y el destino de estas unidades, por ejemplo, cuánto se arrendarán, depende en gran medida de la frecuencia con la que se requerirá que las personas vayan a la oficina.

Si bien hay indicios de que la carrera hacia climas más soleados como Florida puede haber sido exagerada, el deseo de espacio continúa sin cesar incluso cuando la pandemia disminuye.

Treinta millas al norte de Nueva York, en la frondosa Westchester, donde los precios de la vivienda se dispararon en la primera parte de la pandemia, la demanda no ha disminuido. Las ventas de viviendas familiares aumentaron un 44% en el primer trimestre de 2021 en comparación con el mismo período del año pasado.

No hay mucho que mudarse en una isla de solo 30 millas de ancho. Tampoco hay casas de campo grandes: incluso en el extremo superior del mercado, la mayoría de los residentes de Singapur viven en apartamentos.

Entonces, aunque los agentes informan que los compradores buscan apartamentos más grandes con mejores instalaciones comunes (las piscinas y las parrillas son estándar en los bloques de lujo), el panorama no es tan dramático como en otras ciudades.

Sin embargo, Singapur se encuentra en medio de un repunte. Los precios de los apartamentos privados están aumentando al ritmo más rápido desde 2018, lo que genera especulaciones de que el gobierno podría intervenir para enfriar el mercado.

El impulso es generalizado: un número récord de pisos del gobierno anterior se está vendiendo por más de US$ 743.000 y las ventas de viviendas privadas han alcanzado el nivel más alto en casi una década.

Los precios de los bungalows, el equivalente singapurense de una mansión, también han batido récords. Una de esas casas se vendió recientemente por US$ 96,4 millones, lo que la convierte en una de las más caras de la ciudad.

Todo esto está sucediendo incluso cuando las compras extranjeras se han hundido a un mínimo de 17 años mientras los expatriados regresan a casa y se mantienen los estrictos controles fronterizos.

Los analistas ven a los padres cada vez más preparados para financiar las compras de sus hijos como un factor clave que respalda la demanda.

“Los padres podrían estar ansiosos por lo que les depara el futuro a sus hijos, dados los rápidos cambios tecnológicos y, por lo tanto, la seguridad laboral”, dijo Alan Cheong , director ejecutivo de investigación de Savills. “Comprarles una propiedad privada podría verse como una cobertura parcial contra las futuras incertidumbres económicas”.