Mercado de Strip Centers se sobrepone a la pandemia y cierra el primer semestre con un 40% más de demanda que lo acumulado entre 2019 y 2020

Si hay ciertos sectores que han salido fortalecidos de esta pandemia, esos han sido los Strip Centers. El confinamiento y el temor por los contagios han configurado un escenario ideal para estos centros comerciales que prometen una compra rápida y al aire libre. Y es que desde el mercado no solo han anotado números azules durante los últimos meses, sino que ya proyectan la apertura de nuevos locales para el 2022 e incluso el 2023.

Así lo demuestra un estudio de la consultora inmobiliaria GPS Property que reveló que durante el primer semestre de este año, el mercado de Strip Centers en la Región Metropolitana reportó una absorción de 11.147 m². Es decir, la demanda, y por ende la venta de estos centros comerciales, se incrementó en un 47% respecto del semestre anterior. Y un 37% en cuanto a la absorción acumulada entre 2019 y 2020.

Asimismo, la oferta y el comportamiento de la demanda por este tipo de inmuebles solo ha arrojado cifras al alza, demostrando así una consolidación de los Strip Centers en la industria inmobiliaria.

Según el informe, durante los primeros seis meses del 2021 estos centros comerciales reportaron un 175% más de producción que el semestre anterior 13.966 m² correspondientes a nuevos locales, de los cuales un 72% se encuentra ocupado. Y actualmente el stock de locales comerciales para arriendo ubicados en Strip Centers alcanza una superficie total de 374.428 m².

Por otra parte, la tasa de vacancia cerró el primer semestre al alza con un 6,76% tras el 6,24% anotado en el semestre anterior. Esto equivale a una superficie de locales comerciales disponibles para arriendo de 25.000 m², y es levemente positiva respecto de la vacancia de un 7,02% reportada en agosto de 2020.

A esto se suma el precio de los inmuebles, que se mantuvo estable con un alza de 0,65 UF/m² para establecimientos en primer piso.

Y aunque desde el sector atribuyen distintos factores al desarrollo positivo de estos centros en los últimos meses, la mayoría concuerda con que la capacidad y rapidez de respuesta ante ciertas volatilidades como la pandemia, o incluso el estallido social, han sido claves en el robustecimiento del mercado.

Según los datos entregados, la producción total de establecimientos durante el primer semestre del 2021 en la RM se distribuye en el corredor Poniente, con 5.200 m², seguido del corredor Norte y Oriente, con 4.200 m² y 4.600 m², respectivamente. Y si se analizan los precios, este último concentra los valores más altos, promediando 0,80 UF/m² y 0,59 UF/m² para primer piso y otros pisos.

Mientras que el corredor Centro presenta los valores más bajos de locales en primer piso, con un promedio de 0,43 UF/m² y 0,39 UF/m² para locales en otros pisos.

Para Christopher Ecclefield, gerente de fondos del capital orientado al desarrollo de Strip Centers de Grupo Patio, la ubicación estratégica en polos urbanos, que en algunos casos se extienden a zonas residenciales, es uno de los factores primordiales respecto del auge de este mercado. Esto, ya que a su juicio, estos locales comerciales no solo se han comportado “de forma resiliente”, sino que además “han venido a solucionar el problema de la última milla en el e-commerce”.

Y es que tal como explica, el crecimiento de los supermercados a causa de la pandemia, ha convertido a los Strip Centers en activos relevantes, además de consolidarse como un polo de gran importancia para la comunidad.

“Las principales anclas de estos activos son los supermercados y las farmacias. En el caso del Fondo LV-Patio II Strip Centers -que abarca 25 activos-, los supermercados crecieron a una tasa de 14,1% en los últimos 12 meses móviles, mientras que las farmacias aumentaron sus ventas en 18,2%”, cuenta.

Pero una buena ubicación no siempre implica zonas urbanas repletas de edificios y una alto tránsito vehicular.

Uno de los efectos de la crisis sanitaria a nivel demográfico en la RM ha sido la necesidad de una parte de la población de migrar hacia espacios periféricos en Santiago. De manera que comunas como Colina, Pirque Batuco, y las zonas costa y sur de la Región de Valparaíso se han convertido en locaciones ideales para el surgimiento de nuevos Strip Centers.

A juicio de Sergio Novoa, gerente de consultoría de BMI Servicios Inmobiliarios, “son los proyectos de escala media, que se ubiquen cerca de los barrios residenciales lo que creemos van a aumentar, favoreciendo proyectos mixtos que reúnan la condiciones de centro urbanos y disminuyan los traslados de las personas. Es decir, desarrollos “vecinales” que reúnan servicios y equipamiento mínimo para satisfacer la demanda que están teniendo zonas que despegaron producto de la pandemia”.

Y es que, según señala Novoa, el incremento en la cantidad de personas que han convertido de su segunda vivienda un lugar de tránsito permanente, ha propiciado que servicios como salud dental, veterinaria, peluquería y locales de envío y retiro de productos -y con ellos el surgimiento de nuevos Strip Centers-, sean cada vez más requeridos en las diferentes regiones del país.

Y es en este punto que coincide Nicolás Barros, Director Ejecutivo de IFB Inversiones, ya que según dice, la respuesta a las nuevas necesidades de los consumidores es vital al momento de evaluar el desarrollo de estos centros comerciales. Esto debido a que, a su juicio, la preferencia de estos locales por parte de los usuarios no solo recae en la oferta de tiendas disponibles, sino también en la experiencia que entrega la compra.

“El almacén de barrio está siendo súper valorado y el Strip Center cae un poco en eso”, cuenta Barros, ya que a diferencia de los malls, estos centros “están hechos a escala humana”. Es decir, “no son grandes proyectos que se demoran cinco años, sino que la gente en seis a ocho meses tiene los servicios en la casa, muy cercano. Eso es bastante interesante”, dice.

Y agrega que otro concepto clave que ha ayudado al crecimiento de este tipo de centros es la variedad de productos. “En general, nosotros nos preocupamos del mix de tiendas que hay en el Strip Center. Que sean diversas pero complementarias para que la gente que logre hacer sus compras de necesidad rápida, diversa, y pueda comprar en la farmacia, el supermercado y la tienda de mascota. Esto, con el auto a la mano y en espacios abiertos”, cuenta.

Según las proyecciones de GPS Property, se espera que entre el segundo semestre de 2021 y 2023 ingresen más de 20.000 m² de nuevos centros al mercado, con énfasis en el corredor Sur Oriente. De manera que seguir en la senda de privilegiar los espacios abiertos, junto con una mayor variedad de productos y locaciones podría abrir nuevas oportunidades de desarrollo para este mercado.