CChC y cambio de criterio de Contraloría: "Todas estas incertezas generan más demoras, un mayor riesgo y eso pone una presión al precio de las viviendas"

A sus 43 años, Patricio Donoso Tagle preside uno de los gremios más grandes y poderosos del país: la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). No fue fácil para este ingeniero civil imponerse en las elecciones nacionales de su colectividad el año pasado, dado que tuvo una fuerte competencia en otra lista, donde corría como postulante Fernando García Huidobro, socio de Inarco y de dilatada trayectoria en el rubro.

A menos de un año al mando de la CChC, Donoso y su familia están en proceso de cambiarse de casa desde su eterna Nancagua a Santiago, dado el tiempo casi completo que le está dedicando a la Cámara. De hecho, también está disminuyendo su injerencia en la constructora y desarrolladora agrícola de la Región de O'Higgins, de la cual es socio junto a sus hermanos, Grupo Acacios.

Lo anterior no es trivial. Donoso está enfrentando su primera gran batalla gremial: revertir el nuevo criterio de la Contraloría General de la República que declara ilegales permisos de edificación ya otorgados en distintas comunas, entre ellas Estación Central, que es donde se levantaron los conocidos "guetos verticales". En entrevista con Pulso Domingo, profundiza el impacto de esta medida para toda la industria inmobiliaria.

Según cifras de la CChC, la oferta de viviendas retrocedió un 10,3% en 2018. ¿Les sorprendió esto?

-Hace mucho tiempo veníamos con indicadores positivos dada la demanda creciente por vivienda. Esta cifra -la mayor contracción de oferta en nueve años- sorprende, porque no responde a la necesidad que vemos de las personas. Nos preocupa el cómo se establecen las reglas para desarrollar los proyectos inmobiliarios y que este grado de incertidumbre está provocando que el proceso sea cada vez más lento. En algunas comunas las obras están paralizadas.

Entonces, a su parecer, los fundamentos de la actividad están alineados para que la oferta inmobiliaria crezca...

-La necesidad creciente de vivienda está, y en todos los segmentos. La capacidad potencial de generar oferta la hemos tenido siempre y se ha ido adecuando a la demanda incluso. Lo que ha pasado es que concretar esa oferta en el último tiempo se ha dificultado producto de estas incertezas en la validez y legalidad de los permisos de edificación.

¿La incerteza proveniente de Contraloría sería la causante de gran parte del retroceso de la oferta?

-Es lo que ha cambiado en el último tiempo, sumado a las crecientes restricciones que están haciendo los municipios bajando las densidades de altura, lo que ha presionado al alza a los precios de los suelos.

¿Fue muy repentino el congelamiento de permisos?

-En un momento, sin decir agua va, se decreta el congelamiento de permisos de obras. Los proyectos inmobiliarios tienen dos o cuatro años de horizonte y desarrollo, por lo que si en dicho transcurso se cambian las reglas del juego, eso implica cambios en la certidumbre para concretar los proyectos.

¿Cuáles son las comunas más emblemáticas donde se paralizaron obras a mitad de camino?

-En comunas con líneas de Metro, con potencial desarrollo de densificación, como Las Condes, Estación Central, Providencia, Vitacura, Lo Barnechea, Ñuñoa y también otras comunas de la Quinta Región.

El excontralor Ramiro Mendoza dijo que con esto no se puede dañar a quienes ya tenían los permisos. ¿Cómo ve el cambio de criterio?

-En el último tiempo cambió el criterio de la interpretación de la normativa existente. Antes se le indicaba a los organismos públicos respectivos que hicieran las revisiones y modificaciones de criterio si es que fuera necesario, pero mirando hacia adelante, sin un efecto retroactivo. Ese es el problema. Hoy a proyectos que tuvieron sus permisos aprobados bajo la normativa vigente, se les está cuestionando. Eso es muy grave.

¿Cuántos proyectos están paralizados por este cambio de criterio?

-164 proyectos que suman US$ 5.465 millones están enfrentando algún tipo de proceso de invalidación de los permisos, convocados en su mayoría por la Contraloría. Esta cantidad de proyectos nos generan una preocupación mayor respecto a cómo avanza la aplicación de este criterio.

Si no existiera esta incerteza con los permisos, ¿cree que la oferta inmobiliaria crecería?

-Absolutamente, porque hay una necesidad de adquirir este tipo de bienes. No solamente se generaría mayor oferta, sino que no se estaría efectuando una presión al alza en los precios. Todas estas incertezas generan más demoras, un mayor riesgo y eso pone una presión al precio de las viviendas y al final, ¿quién paga eso? El ciudadano.

Pero igualmente los precios vienen subiendo a ritmo galopante en los últimos años...

-Ha habido un cambio de comportamiento en la última década. Antes el crecimiento del precio de la vivienda se relacionaba al crecimiento de los salarios y dicha relación se desacopló en los últimos ocho años dada la restricción de acceso al suelo normado. Ese recurso se ha restringido, por lo tanto, se ha transformado en un bien escaso. El Banco Central ha indicado que entre un 40% y 60% del alza de los precios de la vivienda corresponde a alzas en el precio de los suelos. El origen de lo anterior es el cómo estamos planificando nuestras ciudades y ahí hay un gran déficit, porque en Chile no estamos planificando. Un tercio de las comunas de Chile no tiene ningún sistema de planificación territorial, y las que lo tienen, en dos tercios, tienen una antigüedad en promedio de 17 años. Para poder obtener ese instrumento pasaron cinco años de elaboración, es decir, estamos construyendo ciudades con una visión de hace más de 20 años.

Falta planificación para organizar las ciudades en Chile...

-Hoy en Santiago se tomó la decisión de no crecer en extensión, por lo que la única vía que queda es crecer en densidad, ¿y qué es lo que estamos viendo? Congelamientos de permisos. Esto está acumulando una presión que está repercutiendo en precios, acceso y no está favoreciendo al ciudadano.

Ya se reunieron con el contralor en diciembre y aún no se soluciona el problema. ¿Sienten que no han sido tomados en cuenta?

-Le planteamos nuestros puntos de vista y cómo nos está afectando el cambio de criterio. Esto ya no es una situación de caso a caso, esto puede afectar al funcionamiento y desarrollo de la industria inmobiliaria. Si se pierde la validez de los permisos de edificación, que es la palanca que tiene el sector y que otorga el financiamiento para el desarrollo, la industria dejará de funcionar de forma normal.

Se han reunido con ministerios también. ¿Por dónde se puede solucionar este problema?

-Varias veces con el ministro de Vivienda y con el ministro de Obras Públicas. Se ha creado la preocupación o el entendimiento de que se necesita una visión de Estado para este tema. El ministro de Vivienda está preparando una ley que apunte a dar certeza jurídica, contar con un canal único de desarrollo de estos proyectos.

¿Qué pasará con los permisos de edificación otorgados luego de este cambio de criterio de Contraloría?

-Los procesos de invalidación de los permisos están en pleno desarrollo, donde los municipios le están solicitando los antecedentes a las partes involucradas y se está desarrollando el proceso donde tienen que dirimir los permisos. Por otro lado, prontamente le presentaremos al gobierno una propuesta de modificación a las ordenanzas, que deberían tener un periodo más acotado de implementación, lo que le daría un mayor grado de certeza al desarrollo de los proyectos. Esperamos que de aquí a marzo se presente el proyecto de ley que apunte a esta medida.

¿Está de acuerdo con los llamados "guetos verticales" que se han hecho en Estación Central?

-Hay ejemplos maravillosos en el mundo de densificación. Cometemos un grave error si estigmatizamos per se la densificación. Estamos viviendo cambios demográficos: las familias están disminuyendo en número, las personas están privilegiando cercanía y accesos a espacios públicos, y generalmente eso se genera en un lugar más concentrado. Por lo tanto, el mecanismo de dar ese acceso a más personas es vía densificación y generación de construcción vertical. Creo que es injusto el trato que se les ha dado a estas obras, cualquier tipo de estigmatización no es sana. Que un edificio per se sea malo o bueno no es cierto y la principal demostración de eso es que cuando se les preguntaba a las personas que están viviendo en esos edificios de Estación Central, un alto porcentaje se declaraba feliz con ese lugar, porque está bien localizado y céntrico.

En 2018 la inversión en infraestructura -viviendas y grandes obras públicas y privadas- creció 4%, luego de cuatro años de nula expansión y, a veces, de datos negativos. Para 2019, Donoso proyecta un alza en la inversión de 4,6% en el sector, con un fuerte empuje de las obras de infraestructura productiva privada. "Si existe la voluntad de destrabar proyectos, eficientar la gestión y dar certezas, incluso podríamos crecer más", prevé el presidente de la CChC.

¿Creen que en concesiones falta avanzar para volver a la época dorada de hace 20 años?

-Siempre esto puede ir más rápido, pero valoramos que desde el gobierno anterior se activaran los procesos de generación de concesiones. Este gobierno recogió ese trabajo, le ha dado continuidad y ha hecho un programa más robusto, con licitaciones de aquí al 2023 de unos US$ 14.600 millones. Estamos retomando niveles de desarrollo como el de la etapa gloriosa de hace 20 años. Hay que perfeccionar las iniciativas privadas, que son una alternativa de generación de proyectos que tal vez no han tenido todo el empuje que podrían tener. El gobierno está consciente de eso y está generando una nueva ley. Hay una oportunidad de plantearnos los grandes proyectos transformadores del país.

¿Cómo cuáles?

-Que el beneficio de nuevas líneas de Metro no solo se quede en Santiago, sino que también se desarrolle en otras ciudades, como Concepción, donde es absolutamente factible. La carretera hídrica para potenciar la agroindustria, donde el cambio climático está desplazando las zonas de secano. Se habla de un potencial de poder poner en forma productiva un millón de hectáreas, lo que duplicaría el potencial de producción de la industria agroalimentaria local. En carreteras siempre hay nuevas oportunidades.

¿Cuáles son las principales amenazas que ven para el sector en 2019?

-Da la sensación que a veces como país estamos más enfocados en marcar las diferencias y no los consensos. Es necesario generar espacios de confianzas y en eso vamos a hacer todos los esfuerzos necesarios para generar un ambiente de diálogo y de acuerdos, no de diferencias. Hoy se pueden estar inviabilizando proyectos por la incapacidad de llegar a acuerdos y eso es grave. Segundo: vemos la necesidad de que las reglas sean claras. No puede haber cambios de criterio de un mismo organismo o que entre distintos organismos haya diferencias que inmovilicen el desarrollo de proyectos. Tiene que haber un ambiente de certeza que dé la seguridad de que los proyectos se podrán concretar, cumpliendo toda la normativa. Tercero: no somos inmunes a lo que ocurra en el resto del mundo, por lo que estamos atentos a que China y EEUU puedan llegar a un acuerdo que dé estabilidad a la economía mundial.

¿Creen que se tiene que subir el impuesto a las personas?

-Es una variable que se puede discutir y revisar, absolutamente, como también las tasas corporativas. Nos adherimos a los principios del proyecto de ley de reforma tributaria, principalmente a la simplificación, porque el sistema actual es engorroso y muy difícil de implementar. También es importante que fomente la inversión, el ahorro y el crecimiento.