Columna de Cristián Crespo: “Viviendas como inversión: las dos caras de la moneda”

En un escenario en el que Santiago tiene viviendas entre las más caras de Latinoamérica, en relación al tamaño de los inmuebles, crecientemente el sueño de la casa propia –para algunos– se ha ido alejando, para dar paso a la realidad de convertirse en arrendador.

Sin embargo, para otros, el contexto de tasas hipotecarias históricamente bajas hasta el 2021, y el aumento de la demanda por arriendo de las viviendas, ha propiciado la oportunidad para convertirse en inversores inmobiliarios. Es un hecho que el porcentaje de viviendas compradas por inversionistas ha ido en aumento en Chile en la última década. También se ha observado un auge de proyectos de edificios residenciales, bajo una única administración y dueño, para destinarlos a la renta. En 2018, un estudio de CIPER, ya señalaba que entre 2011 y 2016, aproximadamente, el 34,5% de las ventas correspondieron a compradores de dos o más unidades.

Cabe preguntarse, entonces, si el aumento de la compra para inversión es un factor determinante en el aumento del precio de las viviendas.

Con el objetivo de proporcionar información de valor para dialogar sobre la crisis habitacional, desde el Centro de Políticas Públicas UC, en conjunto con la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, participamos en el proyecto “Vivienda asequible: hablemos del precio”. En su primera etapa levantamos percepciones ciudadanas y de actores claves, sobre la industria inmobiliaria y asequibilidad de la vivienda, contrastándolas con la evidencia disponible.

Entre los principales hallazgos se encuentra que las ventas inmobiliarias no han disminuido, debido a que el aumento en la compra por parte de inversionistas ha compensado el descenso por parte de quienes no son inversionistas. Adicionalmente, los inversionistas han sostenido la demanda por arriendo, aumentando el stock de viviendas disponibles, lo que a su vez ha sostenido el incremento de los precios de las viviendas. Sin embargo, con la información disponible, no pareciera factible afirmar que esta mayor presencia de inversionistas ha causado en sí el incremento en el precio de las viviendas.

Ante esto, se podría decir que finalmente, los inversionistas vienen a resolver –de alguna manera– el problema que ha generado la brecha entre la oferta disponible de viviendas, en relación a la demanda que ha aumentado en los últimos años. Además de absorber a la gran cantidad de personas que ven el sueño de la casa propia cada vez más lejano, frente a precios de los más altos del vecindario.

Sin embargo, sabemos que éste no es el mejor camino, sino que es necesario caminar hacia una nueva política habitacional, que busque un equilibrio entre oferta, demanda, y precio asequible, para generar un mayor acceso a la vivienda.

Es, entonces, importante reflexionar sobre las causas que explican que los actuales arrendatarios no sean propietarios, las que podrían apuntar a factores que van más allá del valor de la vivienda. Por otro lado, cabe cuestionarse el efecto que tendría para la industria si no existieran los inversionistas: ¿Sería factible para éstos disminuir el precio de las viviendas -disminuyendo sus utilidades-, para mantener la venta de unidades, u optarían finalmente por no desarrollar proyectos ante una potencial inviabilidad económica de los mismos? Conociendo esto podremos enmendar el camino y construir hacia adelante una política que beneficie a todos.

- El autor es subdirector de Investigación Aplicada del Centro de Políticas Públicas UC