Oferta de viviendas en la RM llega a máximo histórico y precios acumulan seis meses consecutivos de caídas

El mercado inmobiliario registró un aumento en ventas de propiedades nuevas en el Gran Santiago durante el segundo trimestre de 2022, según arrojó el estudio InfoInmobiliario de TOCTOC. Así, estas alcanzaron un crecimiento de 17,5% respecto al primer trimestre del año. Con respecto a la oferta, esta llegó a una cifra histórica en junio de 75.762 unidades –68.253 departamentos y 7.509 casas-, aumentando 16,9% respecto a un año atrás y 25,2% por sobre el ritmo histórico en la Región Metropolitana de la última década.

En tanto, respecto al mismo trimestre de 2021 las ventas mostraron una caída. Si se comparan las transacciones del segundo trimestre del año con las registradas en el mismo lapso del 2021, estas tuvieron una disminución de 39%.

Sobre el aumento de la oferta versus esa caída en las ventas, Daniel Serey, chief research officer de TOCTOC, explica que “la oferta se ha ido acumulando producto de la baja en las ventas por las condiciones crediticias, que si bien han mejorado, continúan estando más restrictivas respecto a un año atrás, y por la incertidumbre sociopolítica. De esta manera, ha estado entrando más oferta de la que se vende. La entrada de esta oferta responde a que hay permisos de edificación que se obtuvieron a finales de 2019, que aún no han comenzado las obras, y están entrando antes de su vencimiento, y por otro lado, porque continúa la demanda en algunos sectores particulares en Santiago, por unidades en blanco y en verde, especialmente por un porcentaje importante de inversionistas hormigas que se ven atraídos por las características que implica comprar en estos estados de obra”.

Por otra parte, el reporte indica que las ventas de propiedades nuevas en el mes de junio aumentaron en promedio un 4,4% en relación al mes anterior, al registrar 1.652 unidades vendidas en el Gran Santiago –1.380 departamentos y 272 casas–.

Con respecto a la oferta, a junio de este año de los 68.253 departamentos ofertados, la mayor parte (12.746) están ubicados en Santiago y le siguen Ñuñoa (10.777) y La Florida (10.335). En tanto, comparando a junio del año pasado, las comunas que más han aumentado su oferta de departamentos han sido La Florida, creciendo un 77%, siguiéndole por lejos Independencia (37%) y Vitacura (33%).

En tanto, en relación a la oferta por estado de obra en el mercado de departamentos en la Región Metropolitana, un 67,1% se encuentra en verde, un 26,9% en entrega inmediata, y un 5,9% en blanco. Mientras que el segmento de casas, un 73,9% de la oferta se encuentra en verde, seguido de un 22,6% en entrega inmediata, y un 3,5% de casas en blanco. “En ambos mercados ha ido aumentado el porcentaje de oferta en entrega inmediata por sobre los proyectos en blanco y verde, principalmente porque se ha desacelerado el ingreso de nuevas obras y han ido finalizando aquellas que estaban en construcción”, afirma Serey.

En cuanto a los precios de propiedades nuevas en venta, las casas y departamentos mantienen valores similares a los observados hace un año atrás. De esta manera, los precios de departamentos han tenido un 1,6% de crecimiento respecto de junio de 2021, mientras que en casas éste fue de un 1,7% en el mismo período.

Sobre esto último, Serey analiza que “no obstante, el comportamiento mensual en los precios acumulan seis meses consecutivos de caídas, lo que se da principalmente en departamentos con entrega inmediata, las cuales se han desacelerado más que la oferta en verde. Así, si comparamos respecto a un año atrás, los precios de departamentos en entrega inmediata cayeron un 0,2%, lo que se explica por distintos motivos, como el término de la exención tributaria de la depreciación instantánea, lo que hace muy atractivo este estado de oferta actualmente para la inversión, segmento que no estuvo afectado por la actual alza de costos de construcción. En efecto, la venta en entrega inmediata alcanzó un 37% de todo lo vendido en junio. Por otro lado, vemos que los precios de las casas, a nivel general, están siendo presionados a la baja por una caída importante en la demanda”.

En esta línea, el análisis de TOCTOC indica que las comunas que concentraron más ventas de departamentos durante junio fueron Santiago (18%), La Florida (15%), Ñuñoa (11%) y San Miguel (6%). En tanto, el mercado de casas fue liderado por la comuna de Buin (21%), seguido de Lampa (19%), Colina (14%) y Padre Hurtado (11%).

Sobre esto, el chief research officer de TOCTOC, explica que “hemos visto que algunas comunas han caído más en venta que otras, por el tipo de demanda y producto que ofrecen, sin embargo, en lo que va del año las preferencias se han mantenido estables según comunas. En esta línea, es que vemos que la comuna de Santiago está liderando las ventas de departamentos, por ejemplo, cuando antes lo hacía Ñuñoa, lo que se explica porque dos tercios de las personas que compraban un departamento en Ñuñoa lo hacían para vivir, y actualmente han paralizado su opción de compra, mientras que Santiago se caracteriza por ser una comuna de inversionistas, quienes continúan demandando la compra de inmuebles”.

Con respecto a las ventas en UF, de enero a junio de este año se vendieron 41.095 millones de UF en total, de las cuales el 74,3% corresponde a departamentos y el 15,5% a casas. Así, sin contar el 2020 -plena pandemia-, las ventas en UF de los primeros seis meses del 2022 son las más bajas desde el 2014.

Otro fenómeno del mercado dado a conocer en el informe es la tasa de desistimientos de los compromisos ya adquiridos en la compra de un inmueble. Así, en junio de este año la cifra de desistimientos aumentó un 11,4% respecto al mismo mes de 2021.

Lo anterior se explica, de acuerdo a Serey, “por dificultades al acceso a financiamiento, lo que se vio reforzado en el mercado de departamentos, en parte, por la paralización de un edificio en la comuna de Ñuñoa, y por otro lado, por retrasos en las entregas de proyectos producto del alza en los costos de materiales y que implicó el aumento de desistimientos. Y en casas, el aumento se observó especialmente en Puente Alto y San Bernardo, por temas de acceso al crédito y en unidades con subsidio. No obstante, se proyecta que no incrementarán significativamente los desistimientos durante los próximos meses, producto de una mayor normalización de acceso al financiamiento, y tasas hipotecarias que moderaron su tasa de crecimiento”.