Tras la pandemia, activos inmobiliarios retomarán sus niveles de crecimiento

Cayó la venta de viviendas nuevas en la Región Metropolitana, pero los precios se mantuvieron. El mercado inmobiliario parece estar aguantando la crisis económica provocada por la pandemia, y los expertos apuestan a que la tendencia al alza registrada en los últimos años retomará su camino.

“La renta residencial ha demostrado durante toda la pandemia tener la mayor resiliencia comparada con otros instrumentos de inversión. Si comparamos la demanda de arriendos de residencia v/s lo que ha pasado con locales comerciales y oficinas, se puede observar que mientras se desocupan oficinas y locales, las residencias sólo cambian de arrendatario, y particularmente desde el momento que se cuenta con un arrendatario y paga los gastos comunes más los servicios básicos y una renta por alquiler, el resultado de rentabilidad es positivo”, dice Teodosio Cayo, gerente general de Arenas & Cayo.

Según el último informe de la Cámara Chile de la Construcción, la venta de viviendas nuevas disminuyó 28,2% en 2020 en la Región Metropolitana. En total, se comercializaron 22.672 propiedades. Desde 2001 que no se alcanzaba una cifra de ventas tan reducida. Este resultado se explica por caídas tanto en la venta de departamentos, de 34,2%, como en la de casas, de 7,7%.

Ello, no obstante, la venta de viviendas aumentó 36,1% en el cuarto trimestre en relación a igual periodo de 2019 (46,9% frente al trimestre inmediatamente anterior), el más alto desde el primer trimestre de 2017.

De hecho, en el trimestre móvil octubre-diciembre el precio de las viviendas (IRPV) registró un alza de 1,7%. Esto, debido a que mientras el precio de los departamentos subió 2,4%, el de casas se incrementó en 0,5%

Pero los precios continuarán al alza. Según Emilio Venegas, socio de finanzas corporativas en BDO, “en pandemia, casi ni se movieron los valores. Se espera que continúen los crecimientos entre 1% a 2 % al año, considerando el déficit de viviendas y de suelos, especialmente en la RM”.

“Hace años que renta residencial viene creciendo a tasas de dos dígitos. Hay fundamentales muy claros, aumento del valor del mt2, millennials, menos matrimonios, hijos, menos compromisos de largo plazo. En fin, la vivienda se está transformando en un activo financiero, y la renta residencial tiene un potencial de crecimiento muy alto aún, si consideramos los datos de Europa o USA de Renta Residencial”, apunta Venegas.

En medio de la pandemia y la consecuente pérdida de ingresos por parte de las personas, la venta de la viviendas cayó, pero los arriendos no lo han hecho de la misma forma.

De hecho, eso se desprende de un informe de BDO: ya hay 70 edificios multifamily, y luego de dos trimestres de bajas, en el último periodo del año la ocupación volvió a incrementarse, en un 2,9%, llegando a 92,1% al cierre de 2020.

Según Emilio Venegas, “en general, está subiendo el porcentaje de personas que arriendan en desmedro de los que tienen casa propia. En base a data internacional, esto debiese seguir así. De todas maneras, los inversionistas hormigas tienen algunas características en común, desean un seguro o un retorno en el largo plazo, y son pasivos, o sea, no invierten mucho tiempo en administrar este tipo de activos. También la mayor importancia relativa de tener una mayor pensión en el futuro, ha significado que los inversionistas hormigas encuentren en la renta residencial un activo confortable”.

Respecto a qué activos son más rentables, Teodosio Cayo comenta que “donde más se han visto alzas corresponde a casas y departamentos con balcones (terrazas). También se ha visto una mayor demanda en aquellas unidades que cuentan con hall de acceso para un “espacio Covid”, donde las personas puedan dejar zapatos, alcohol gel, mascarillas y otros. También en algunas ciudades fuera de Santiago se ha visto una mayor migración de personas”.

“El mercado inmobiliario ha demostrado que tiene una inercia interesante para los inversionistas, a su vez, hoy se presentan productos inmobiliarios con muy buenas ofertas, lo que hace presumir que en pocos años más esa misma propiedad podrá ser vendida en un 20% o más incluso llegar a duplicar en una ventana de tiempo de 10 años. Si consideramos, además, que las tasas hipotecarias están muy atractivas (bajo el 3% anual), comprar una propiedad habitacional hoy, es equivalente al pago de un arriendo, más aún con las facilidades que se están otorgando para el pago de los primeros dividendos, y los años de plazo de dichos créditos”, comenta.

En términos de retornos, existen comunas con mayores perspectivas de crecimiento como Cerrillos, Conchalí, La Cisterna e Independencia. De todas maneras, es útil recordar que, a mayor retorno, también se corre un mayor riesgo en la inversión. “Si un inversionista quiere ser muy pasivo y correr menos riesgos, Santiago y Ñuñoa son las más estables”, concluye Venegas.